房地产前期应该调研什么

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1、 商业地产项目前期调研什么商业地产项目前期调研什么房地产项目在开发的前期应对地块的价值、开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等 各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确 定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。 从我们在客户的顾问的过程中总结包括经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发 展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商 业地产

2、的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希望和大家一起探讨。 一、经济环境的分析和生活结构研究 开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，由于其开发周期长、大，受经济发展和政策的影响大，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润，因此其风险很大。所以，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。 总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 GDP 发展状况及产业结构情况 全社会消费品零售总额 全市商业增加值 城乡居民的人均可支配

3、收入 城乡居民蓄存款余额 通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续 3-5 年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。 二、区域城市结构调查与城市发展规划调查 所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的 聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机;在城市中该区域的位置若在行政、 经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成 商业的经营氛围。以上只是其中的一方面，还包括: 公共设施状况 交通体系状况 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中

4、海地产 世联地产 中原地产 奥 美广告 商业地产住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 道路状况、通行量 城市性质与功能特点 各项城市的机能 城市规划 通过对区域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域城市结构机能的调查，了解该 区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及将来的发展规划。例如，交通网 的开发计划，交通网密布的地方往往是人口容易集中或流量特别大的地方，所以在调查时对 于交通路线及来往的车辆、班次、载客量等均作为调查的要素;城市发展规划对商业将来的 发展非常关键，诸如大

5、型社区的发展计划以及商业区建设计划将直接对项目的规划以及未来 的经营产生重要影响。 以上调查必须通过专业的市场调查公司实地调查了解，由于反映问题的角度不同，一般 的调查人员很难完成以上工作，调查必须有目的性，如果不知道目的是为什么，这样得到的 调查数据和资料的参考价值将大打折扣。 三、商业发展规划和政策研究 每一个城市发展都有发展的规划，商业布局和规划也是城市机能完善的标志，十多年以 来，我国的第三产业特别是零售服务业的发展有目共睹，尤其是上世纪末百货商场大量倒闭、 超市业态的迅猛发展和外资零售商业的“入侵” ，既加快了零售业的整体发展，也出现大型 商业设施重复建设、资源浪费和过度竞争等现象，

6、对国内零售商业的发展提出了新的挑战， 一些大中城市行业管理部门开始加强商业网点整体规划和布局工作。 为增强城市商业网点规划管理的科学性、权威性，扩大规划工作覆盖面，国家经济贸易 委员会国内贸易局于今年一月二十四日，在关于城市商业网点规划工作的指导意见(国 经贸贸易2001789 号)和关于进一步做好大中城市商业网点规划工作的通知(国经贸 厅贸易200244 号)的基础上，又下发了关于加强城市商业网点规划的通知 ，要求直 辖市、计划单列市、省会(首府)城市尽快制定商业网点规划，要求未制定城市商业网点规 划的直辖市、计划单列市、省会(首府)城市要加大工作力度，尽快制定城市商业网点规划 并报贸易局备

7、案。凡未制定商业网点规划(包括含有网点规划内容的商业发展规划)的城市， 不得上报外商投资商业企业项目。通知要求在 2004 年 12 月底前完成规划的制定及城市商业 网点依法管理体系的建立工作。 目前包括北京等省会城市和计划单列市已经完成了该项工作，在对大型商业房地产开发 过程中，开发商及时了解商业网点的布局规划非常关键，避免政策性的风险和重复建设。例 如，北京市商业委员会关于商业网点的规划不仅考虑目前商业布局特点，而且结合城市发展 对限制地区的限制项目都有明确的规定:特别鼓励在四环路周边发展大型专业市场、批发市 场和新型零售业为主的商业圈;新发展的居住区，10-15 万人要规划建设一个地区级

8、商业中 心;地区级商业中心 1 公里以外的居民区，原则上居住人口 1-3 万应有一个综合性的社区商 业中心。这些都是结合城市发展实际情况提出具体的建设性要求。 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥 美广告 商业地产 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 四、区域零售业结构的市场调查与分析 如果说前面所要调查的内容主要是宏观经济形势、政策等方面的研究，那么区域零售业 结构则是区域零售业实际情况的调查，在通常意义上是我们常讲的商

9、业普查。它不仅反映区 域内零售业经济活动的指标和商业特征，而且其综合反映的各项指标和内容为项目的市场定 位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析。 地区间的销售动向 业种别的销售动向 商业地区间的竞争状况 大型主力店的动向 以上内容的取得必须通过商业普查，对区域内经营商户从经营内容、商铺面积、租金、 员工数量、营业额、经营状况、存在的问题、发展和经营动向等进行调查，通过反映的一般 性的问题，分析能否得出普遍性的结论。 五、典型性调查与研究 对大型商业区进行市场定位和商业功能建议，在初步的市场定位和业态规划基础上，除 通过哈夫模型和损益计划等经济效益分析方法进行预测和评估以外，对城市所在地同

10、类型业 态收益状况进行调查和了解也非常关键。对大型商业区的规划，可以选择本区域百货商场、 超市、专业市场、餐饮、娱乐等主要从规模、提供的产品或服务、客流量、交通来源等几个 方面来分析现状及结构特点，以便做竞争分析，对以上典型业态要分析每种设计业态的收益 状况。 六、未来商业地产的供应量分析 在一个区域内做商业地产，必须首先调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设 计，对许多开发商来讲，以前在开发住宅项目的时候没有这方面的意识，因为住宅的需求量 大，进行市场定位和细分的空间广阔。而商业不同，它最终取决于租赁和销售后的经营如何 去支撑。所以，不论是经营者还是投资人在选择商铺的时候都会慎重考虑。

11、 在前期调查中，首先应考虑区域的规划情况，了解其规划的规模、开发的时间等。商业 地产的供应量是一个非常重要的因素，它直接决定我们未来的商业做多大，做什么。在城 市居住区规划设计规范中，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设 施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积 700-910 平方米;社区服务每千人指标 59-464 平方米;金融邮电每千人指标 60-80 平方米，以上合计819-1454 平方米。根据具体项目的 不同，规划部门对商业面积的开发要求以及建筑形式的要求不同;对于开发商来讲，在具体 开发中，应根据实际情况，选择好开发时间。开发太早，会由于居住人口规模没有达到基本

12、需求，导致消费需求不足，租赁经营不理想;开发太晚，则不能很好满足居民的生活需求， 且会损失商业机会。如天通苑，由于一开始没有发现商业价值，商业开发比较晚，所以当大 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥 美广告 商业地产 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 量的人口入住后形成巨大的市场需求，入住的居民也发现商业价值，许多买了一层住宅的居 民，将房屋纷纷租赁给装修、美容美发的商户。 所以，我们必须在具体运营项目的时候，对周边商

13、业的规划以及居住区商业配套、开发 的时间进行调查和分析;对已经开发的居住区商业配套的情况、业态的构成进行综合分析。 现在房地产的开发已经完全市场化运营，我们开发的目的不仅要实现市场价值的最大化，而 且要实现社会效应的最大化。 七、消费者消费行为的调查与研究 消费者的消费行为研究又称生活结构研究。对其调查和研究的目的主要是收集该地区内 消费者生活形态的资料，即针对消费者生活的特性，从人口结构、家庭户数构成、收入水平、 消费水平、购买行为以及选择的交通出行方式等方面对消费者消费行为进行定量和定性研 究。 1.人口结构。人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理， 以便深入分析。除

14、对目前的人口结构调查外，对过去人口的集聚、膨胀的速度以及将来人口 结构的变迁进行预测。如在区域内规划建设高校，人口的增加的速度和人口结构变化将非常 快，将直接影响整个区域的消费行为，而且对业态的设计产生重大影响。 2.家庭户数构成。家庭户数构成是人口结构的基本资料之一，可依据家庭户数变动的 情形及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了解，进而可以由人员构成比率，洞悉城 市化的发展与生活形态的变化。如这几年通州区许多项目吸纳了大量的城市搬迁户和 CBD 的小白领，在短短时间内扩大了人口规模，而且家庭结构和户数完全不一样。城市的搬迁户 以 3-5 人老中少三代同堂的家庭为主，而 CBD 的小白领

15、以 2 人家庭模式居多。 3.收入水平。根据收入水平确定消费的可能性、消费能力以及目前的消费处于什么样 的状况。例如个人年收入在 2 万元的消费者和 5 万元的消费者相比，他们在选择服装的购买 场所时是完全不同的。前者的选择以市场，而后者主要的选择地点是专卖店和百货商场。 4.消费水平。消费水平是地区内消费活动的直接指标，对零售业来说是最重要的衡量 指标。据此可以了解每一个家庭的消费情形，并针对消费内容依据商品类别划分，这样可以 计算出商圈内的消费购买力的概况。 5.购买行为。分析其主要的目的有二:一是可以了解消费者经常在哪里消费以及消费 的主要商品和服务;二是知悉选择商品和服务的标准，以便对

16、该地区的消费意识作深入探讨。 6.交通和出行方式。随着汽车越来越多地进入家庭，人们交通方式变化，由此导致了 消费者的购物习惯以及选择的消费内容。在消费者消费的空间和尺度上，对不同的业态、业 种的需求在路上花费的时间都有心理尺度，如对家庭日用消费品的需求主要就近完成，在路 上的时间要求在 15 分钟以内;而购买服装、家具电器等商品选择去大商场和购物中心，花 费的时间可以比较长，而交通出行方式改变了消费的时间和空间，以前步行或骑自行车需要 半小时，由于汽车进入家庭也许只需要 10 分钟。所以，对区域内消费者选择何种交通工具 的研究非常重要。 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥 美广告 商业地产 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 八、立地条件研究 除对区域内各种因素进行研究外，具体项目所处