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1、牛郎关华通汽车贸易服务中心牛郎关华通汽车贸易服务中心 投资可行性报告投资可行性报告一、项目规划评估一、项目规划评估（一）（一） 、区域位置、区域位置牛郎关华通汽车贸易服务中心位于贵阳市花溪区牛郎关互通立交南侧南环线以东、富源路以西，新建的孟关大道北段旁，毗邻二戈寨及孟关工业园，地理位置极佳，周边公路、铁路网络体系健全。同时，紧邻贵州省最大的汽车城孟关汽车商贸城。牛郎关互通立交不仅与环城高速西南段及其他道路顺利链接，更承载着连接东西南北的功能，是贵阳市对外交通的枢纽。它东接龙里，西往市区，北到龙洞堡机场，南经二戈寨出花溪孟关，这不仅填补了花溪没有高速公路的空白，而且有利于推动物流、旅游等产业带壮
2、大，带动花溪经济圈，大力推进孟关汽车城、孟关工业园及龙洞堡临空经济圈发展，将优化南环线沿线的产业布局，打造形成新的经济区位优势。通过二戈寨立交和牛郎关互通立交连接孟关大道，将市区到孟关汽车城的行车时间由原来的 120 分钟缩短为 20 分钟，从牛郎关到孟关汽车城仅 5 分钟车距，交通十分便利。（二）（二） 、建设规模和总体布置概况、建设规模和总体布置概况牛郎关华通汽车贸易服务中心是以汽车贸易服务为主的，涵盖起亚、大众、克莱斯勒三大品牌整车销售、维修、配件供应、汽车安全检测业务为一体的综合性汽车贸易服务中心，整体规划设计依汽车 4S 店最新发展趋势而建，清新现代的建筑风格与实用便捷的汽车销售区、
3、服务区、办公区相互融合，是一个与当今汽车销售服务理念及模式相辅相成的高档综合性汽车贸易中心。它总占地面积47577 平方米，建设用地面积 26938，总建筑面积 58359.91 平方米（其中：汽车销售服务区面积 35136.76，办公面积 4139，地下车库建筑面积 19084.15） ，计划总投资约 9230 万元，目前已完成投资 3000 万元。项目共由三栋楼组成（其中：每栋 1-2 层为汽车销售展示及售后服务区，每栋 3-4 层为办公及客户体验休息区） ，绿化率达 21.43%，建筑密度为 32%，1.46 的容积率，地面停车位 40个，地下停车位 477 个。（三）孟关区域政策规划（
4、三）孟关区域政策规划1、规划范围及规模：北至杨孟路、南至老富源路、西至孟关大道北段、东至孟溪路，规划总面积 108.58 公顷。2、规划目标：立足贵州，面向全国，打造全国品质一流、具有核心竞争力的汽车贸易产业基地，最终形成国内著名的“孟关国际车市”品牌。3、规划布局：规划以富源路为景观控制轴，地块东部及南部布局品牌 4S 店；地块北部为综合服务用地；地块西部布置汽车综合超市、汽车汽配、物流配送及汽车试驾等功能用地。（四）（四） 、规划原则、规划原则1、产业化发展原则坚持汽车贸易产业化发展思路，将相关延伸服务做好布局安排，为今后孟关汽贸城向周边扩展奠定坚实的基础。2、节约用地原则在规划布局中，对
5、土地的使用做到“精打细算” ，提高土地的整体利用率。3、弹性原则规划适应市场经济弹性发展的特点，在建设项目与建设时序安排上注重前瞻性与合理性结合，充分体现灵活性与可操作性。4、整体原则从环境的整体性出发，统筹布局建筑、道路、绿化空间，塑造极具实用性及高档汽车贸易服务、售后检测维修的整体形象。5、以人为本原则这里的“人”主要指与汽车相关的消费人群和三家品牌汽车企业的员工，规划充分考虑到这类人群的特点与需求，合理布局好相关配套，方便使用。6、可持续发展原则：在追求经济效益的同时，也要保证生态环境效益和社会效益的协调发展，进而保证规划的可持续发展。7、因借原则因地制宜，借环境、政府区位产业规划，片区
6、汽车贸易服务发展趋势、实现地块开发的增值效益。五）五） 、设计定位、设计定位1、牛郎关华通汽车贸易服务中心引进国际三大汽车品牌，提供未来品牌汽车销售服务理念，为片区品牌汽车贸易服务带来新的吸引力。2、依托地理优势的自然格局，建成美观、高端、便捷的品牌汽车贸易服务中心。3、提高汽车销售及售后检测、维修环境，营造舒适、迅捷的品牌汽车销售及服务模式；塑造环境优美、功能齐全的高端品牌汽车贸易服务区。 4、片区汽车贸易服务定位据该规划区所处地理位置和用地性质，确定该区是以品牌汽车销售及售后服务为主，适当兼顾汽配等服务方式，以及汽车美容保养等服务方式组成的汽车贸易服务区。综上，本汽车贸易服务中心与市区汽车
7、贸易服务市场相比，具有更高的吸引力；与临近的孟关汽车城相比，具有更高的品牌销售服务专一性和交通便捷性。良好的地理区位与合理的设计理念，使项目具有较好的汽车贸易服务开发价值。二、市场需求预测二、市场需求预测1、汽车销售需求原花溪大道沿线的汽车贸易，20 年来一直是贵州汽车贸易的“发源地” ，一度占据贵阳汽车销售市场七八成的份额，占全省汽车销售市场总额的 40%以上。上世纪 90 年代初开始，花溪大道沿线两侧就有经营户从事汽车交易，包括汽车、工程机械、零部件等。时间长了，1000 多户经营户自然形成了最初的汽车贸易市场。这其中，相对成规模的要数贵州汽车城汽车超市，截至 2010 年，贵州汽车城汽车
8、超市经营面积为 7 万多平方米，共有各类汽车经营户 110 多家，汽车美容、配套服务等 10 多家，2009 年共销售汽车 4.5 万辆，销售额达 38 亿元。花溪大道沿线汽车贸易虽然规模庞大，但也存在种种深层次问题：首先是经营使用面积不足，店面普遍偏小；其次，在花溪大道沿线进行汽车销售，经常造成道路交通拥堵严重，给贵阳“添堵” ；第三，由于历史原因，花溪大道沿线汽车 4S 店规模效益和硬件都比较落后，不能适应未来汽车销售发展要求；第四，这些 4S 店个体实力不强，各企业之间缺乏协调，不具备围绕未来汽车的需求的“大服务观念”和“个性化服务观念” 。正是基于上述原因，贵阳市政府方面决定对花溪大道
9、沿线汽车4S 店进行整体搬迁。据了解，2011 年 8 月 31 日前，花溪区、小河区就贵州汽车城汽车超市经营户整体搬迁至花溪孟关国际汽车贸易城，科学有序推进搬迁后的贵州汽车城片区产业转移，协力把孟关国际汽车贸易城建设成为国内一流的汽车贸易精品市场。积极推进贵州汽车城汽车超市整体转移至花溪国际汽车贸易城，满足花溪大道沿线汽车经营户的整体搬迁和贵阳汽车产业市场的发展需要。目前花溪大道规划为景观大道，沿线的汽车经营商家已全部关闭门店搬离花溪大道，陆续进驻孟关汽车城。但目前孟关汽车城只完成一期工程，周边环境及配套设施不完善，品牌汽车商家暂时不愿进驻。所以，近几年牛郎关至孟关区域的汽车销售服务市场将会
10、越来越好。又因牛郎关华通汽车贸易服务中心地处孟关汽车城的咽喉地位，且位于主干道孟关大道旁，规模大、交通便捷、环境优美、功能完善、服务快捷的优势将使市区其他汽车销售服务市场具有不可比性。高品质的规划和超前的设计理念将使牛郎关华通汽车贸易服务中心立足于该区域，成为品牌汽车商家首选地之一，区域内的汽车销售服务市场发展势头正盛。2、售后服务需求近年来随着贵阳市汽车销售量的大增，目前贵阳市常住人口数量为 432 万人，小汽车登记量在 50 万辆左右，人均拥有量达到十人每辆以上，市区大型汽车检测维修及 4S 店的数量、规模已不能满足市场的需求，特别是中高端车。根据上述情况推测，近几年来专业性及规模性的售后
11、服务需求将呈上升趋势。依托项目优越的地理位置，借助区域汽车贸易服务市场规划发展趋势，牛郎关华通汽车贸易服务中心将打造成拥有三大品牌的专业汽车销售服务市场。东、南、西、北四通八达的交通，是不可多得的销售旺地和售后福地。同时，还将为消费者提供金融、保险、上牌、检测、办证、试乘、试驾等“一条龙”服务。该项目本身高端、超前的服务理念设计，以及良好的经营、售后环境为物业本身提供了无限的升值空间。3、汽配及美容保养需求随着私家车的日渐增多，汽配及美容保养行业也越来越吃香。目前贵阳市的小汽车保有量达到 50 万多辆，每月有 2000 多辆汽车上牌，汽配及美容保养市场商机无限。一个月汽车的保养费平均在300
12、元左右，包括洗车、打蜡，换机油等其它费用不计算在内，一年下来就光汽车保养费一项就需要 3600 元左右。据了解，目前贵阳市新车主在最初 12 年内，汽车大的保养、维修更多会选择到 4S 店做汽车美容保养，4S 店在技术和管理上有厂家的支持，在售后维修上，4S 店在品牌车的性能了解和故障维修上更有经验，更能及时和准确地为车主提供保养维修的专门服务，这是其他一些美容保养店无法比拟的。三、项目三、项目 SWOTSWOT 分析分析1、Strengths（优势）：、毗邻孟关汽车城，地理位置佳。2 、近环城高速和南环高速，交通便捷。3 、地块较方正，使用率高。4 、项目内的 4S 店设计高档、环境优美、规
13、模大、功能齐全。5 、有地下停车场，且车位充足。、已与华通汽车贸易服务公司确定意向性合作，由其购买并取得起亚、大众、克莱斯勒三大汽车品牌的授权经营。2、Weaknesses（劣势）：、土地规模不够大，不能满足其他知名汽车品牌的需求。、项目前期资金投入较高。3、Opportunities（机会）：、政府规划将牛郎关至孟关片区定位为汽车贸易服务区。、花溪大道沿线汽车贸易服务商家已搬迁，将涌向牛郎关至孟关区域发展。、孟关汽车城目前只完成一期建设，经营、服务环境及配套设施不全，进驻的品牌商家较少。、目前市区起亚、大众、雷克斯勒的 4S 店规模不大，不能满足车主需求。4、Threats（威胁）：、贵阳市
14、新购汽车摇号上牌的政策将使部分想买车而未摇到号的普通车主暂时无法购车。、4S 店的检测维修费用过高，普通车主从自身经济条件出发，一般较难抉择。四、销售策略四、销售策略与经营起亚、大众、克莱斯勒三大国际汽车品牌的贵州华通汽车贸易服务有限公司达成意向性合作，根据华通公司的要求（规模、功能、总投资等） ，建设 4S 店，建成后通过政府部门验收，并达标后将 4S 店移交给华通公司，在总投资的基础上赚取一定的利润，约达到 10%-12%的利润率。以下为华通汽车公司提供其授权经营的三大品牌 4S 店的总建设投资规模计划：1、起亚 4S 店建设总投资项目面积 （）投资额 （万元）总投资 (万元）土地8668
15、8003300土建12655.281700地下车位6163.388002、大众 4S 店建设总投资项目面积 （）投资额 （万元）总投资 (万元）土地9120850土建13261.481850地下车位6163.3880035003、克莱斯勒 4S 店建设总投资项目面积 （）投资额 （万元）总投资 (万元）土地9150860土建133591880地下车位6163.388003540五、投资估算及资金筹措五、投资估算及资金筹措1 1、投资估算表、投资估算表序号费用名称面积单位单价总计 (万元)已付 资金 （万元）1 土地成本(A)地块1210.00 12102 市政配套费117.83 2.10 销售
16、服务区35136.76 m230 105.41 2.20 办公4139.00 m230 12.42 2.30 地下车库19084.15 m2 3 开发成本81.35 81.35 3.10 前期围墙等费用 41.35 41.35 3.20 施工变压器安装 20.00 20.00 3.30 施工用水 10.00 10.00 3.40 移电杆 10.00 10.00 4 勘察、设计、审查、质检、监理、咨询188.47 91.32 4.10 前期初步勘察费26938.00 m21 11.00 10.77 4.20 地质灾害评估39275.76 项1 3.50 4.30 地质勘察费39275.76 m28 31.42 25.00 4.40 施工图设计39275.76 m210 39.28 20.55 4.50 管网施工图设计39275.76 m23 11.78 10.00 4.60 环境施工图设计39275.76 m28 31.42 25.00 4.7
