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1、桂林房地产思考桂林房地产思考产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求，是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。桂林市对发展房地产业十分重视，市政府在 2009 年的政府工作报告中提出了要“积极发展房地产业。贯彻中央、自治区促进房地产业健康发展的系列政策措施，坚持政策扶持、规范市场、有序供应土地等多措并举，调整和优化住房供应结构，鼓励普通商品房住房消费，抓好廉租房建设，增加保障性住房供给，发展二手房市场
2、和住房租赁市场。利用我市优势，适度开发高中端商品住房。鼓励房地产开发向临桂新区、县城和重点镇延伸”的工作要求。但在 12 月 14 日，国务院召开常务会议，要求按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。那么，桂林市房地产业发展现状如何？在国家相关宏观调整政策下，桂林市房地产业发展趋势如何？影响桂林市房地产业发展因素是什么？桂林市房地产业发展的基本方向是什么？以下就是笔者作为旁观者的基本判断
3、，仅供大家参考，欢迎大家批评指正。一、桂林市房地产业现状及对经济社会发展的贡献一、桂林市房地产业现状及对经济社会发展的贡献从近年的桂林市房地产市场发展情况及国民经济社会发展统计公报来看，桂林房地产产业和房地产市场有以下几个特点：1、近年来桂林商品房价格呈现平稳、逐年增长的趋势，房价已经处于中等水平。、近年来桂林商品房价格呈现平稳、逐年增长的趋势，房价已经处于中等水平。2006 年-2008 年，桂林市房地产市场住房需求多为本地刚性需求，居民在购房行为上相对理性，其结果表现为桂林市商品房价格呈现平稳上涨的态势。以下就是2006-2008 年桂林市商品房销售面积、销售价格的基本情况：表表 1：20
4、06-2008 年桂林市商品房销售情况表年桂林市商品房销售情况表商品房销售面积（万平方米）销售价格(均价)/ 元商品住房销售面积（万平方米）销售价格(均价)/元二手房交易面积（万平方米）成交价格(均价)/元二手房住房成交面积（万平方米）成交价格(均价)/元2006 年65.09341561.93329829.16218722.0920282007 年121.37 3429119.58 317035.62235722.5923442008 年79.27402171.53356730.38277421.182535表表 2：2007 年全国、广西和桂林市住房相关数据变化情况年全国、广西和桂林市住房
5、相关数据变化情况房屋销售价格房地产开发投资商品房销售面积全国（70 个大中城市） 7.6%30.2%23.2%广西7.8%45.1%33.1%桂林市4%54.6%33.7%表表 3：2008 年全国、广西和桂林市住房相关数据变化情况年全国、广西和桂林市住房相关数据变化情况房屋销售价格房地产开发投资商品房销售面积全国（70 个大中城市） 6.5%20.9%-19.7%广西9.1%15.9%-14.0%桂林市17.2%5.3%-8.0%2008 年底，在全球金融危机的影响下，对经济发达地区的房市影响较大，而桂林作为内陆城市，国内经济增速放缓对我市的影响表现得并不特别突出。2009年初，为进步扩大内
6、需，促进经济平稳增长，促进房地产市场健康发展，国家相继出台一系列相关政策以刺激房地产市场的发展。 受国家相关政策影响，从第一季度起，桂林市房地产市场已有回暖迹象，商品房销售面积、销售金额均有所回升。随着成交量的缓慢上升，也带动了房地产投资额、商品房新开工面积的逐步回升。截止上半年，桂林市商品住房成交45.5 万平方米，同比增长 15.3%，平均成交价格为 3680 元。从供求关系来看，目前的桂林房地产市场基本上供求平稳，从销售面积看，2003 年2007 年，总体上保持逐年增加的态势，尽管 2008 年销售面积受金融危机及楼市寒流影响出现了略微下滑，但仍然保持了较高水平，并未出现大幅度波动和下
7、滑的情况。从价格关系上看，作为国际旅游名城的桂林，其商品房价格的涨幅普遍低于全国平均水平。但如果从城镇居民收入水平来看，当前桂林市房地产价格是高还是低呢？根据 2009 年 12 月，中国社科院发布2010 年经济蓝皮书所指出，房价收入比（住房价格与城市居民家庭年收入之比）应当在 3-6 倍的范围，6 倍以上的居民购买住房就已非常困难（也有研究认为，房价收入比在 6-7 倍区间）。笔者以2008 年全市五城区商品住房销售价格(均价) 3567 元/平方米、2008 年全市城镇居民人均可支配收入 14636 元/年、2007 年全市城市居民人均住房面积达到 22 平方米等 3 个数据来计算，桂林
8、市房价已经达到城镇居民收入可支配收入的 5.36 倍。从这个角度来看，桂林市房地产价格已经属于中等房价水平。与全国部分发达地从这个角度来看，桂林市房地产价格已经属于中等房价水平。与全国部分发达地区相比，桂林市房价还处于较低发展水平。区相比，桂林市房价还处于较低发展水平。2、房地产业发展对桂林市、房地产业发展对桂林市 GDP 增长的拉动作用明显，但具体贡献率还有待计算。增长的拉动作用明显，但具体贡献率还有待计算。经过多年的发展，房地产业已经成为我国国民经济中具有支柱性质的重要产业部门。特别是房地产业的发展对其他行业的发展关联作用十分明显。比如建材、钢铁、机械、家电、家具、五金、装饰、设计、旅游、
9、商业、金融、保险、汽车等。在与房地产业发展相关的 50 多个物质生产部门 20 多个大类近2000 种产品中，房地产业的发展状况对这些部门与产品的影响有的是重要的，有的是重大的，还有的则是带有根本性的。有专家曾经对中国 40 个产业的带动效应进行了研究，结果表明：房地产业的总带动效应为 1.416。他们还从房地产开发和销售两方面研究了中国房地产业对经济发展的促进作用，研究发现 2002 年和 2003 年房地产开发和销售对整个经济的诱发额分别高达 GDP 的 7.6%和 7.2%。在我国房地产业相对发达的城市，房地产对当地经济带动作用表现尤为明显。比如上海 2000 年房地产业对 GDP 的贡
10、献率为 5.5%，而到 2004 年却已上升为8.4%，由其带动的关联产业的 GDP 贡献率总计约为 19.5%。因此，在桂林市的经济发展过程中，房地产业的确对地区经济的发展起到了重大推动作用，带来明显的 GDP 拉动效应。但房地产业对桂林市经济社会发展特别是 GDP 增长是多少，还有待进行明确的计算。3、桂林市房地产投资是固定资产投资中的重要组成部分，连续多年保持高位增、桂林市房地产投资是固定资产投资中的重要组成部分，连续多年保持高位增长。长。房地产业发展速度与国民经济增长之间的关系，集中体现在房地产投资与国民经济增长之间的互动关系。据统计，房地产业作为固定资产的投资对消费需求的拉动为 1:
11、1.3 - 1.7。房地产业所提供的 l 个就业机会又可以在其他行业中创造 2个就业机会，这种乘数效应在其他投资活动中是较为少见的。以建筑业为例，2006 年我市建筑行业共有企业 145 个，从业人员 45815 人。其中从事与房地产业有关的建筑企业为 123 个，占企业总数的 84.83%。从业人数为 39912 人，占建筑企业从业总人数的 87.12%。2006 年，我市建筑企业全年消耗钢材 105.40 万吨，消耗水泥 104.38 万吨，耗木材总量为 18 万立方米，全年建筑企业生产总值为 76.04 亿元。建筑企业全年上缴税金为 0.1 亿元。从我市建筑业 2006 年相关统计数据比
12、对分析显示，房地产业对建筑业的生存发展起着重大而直接的影响和制约作用。可以说，没有房地产业的发展，建筑业的生存和发展则无以依托。近年来，桂林房地产市场投资额保持逐步上涨的发展态势，2005 年2008 年，搀资额增长了近一倍，即使是市场不理想的 2008 年，投资额仍然保持了正增长，达到历年最高值。以下就是我市房地产投资完成情况。表表 4：2006 年年-2008 年桂林市房地产投资情况表年桂林市房地产投资情况表全市固定资产投资总额（亿元）城镇固定资产投资（亿元）房地产开发投资总额（亿元）占全社会固定资产总投资额比例占城镇固定资产总投资额比例2006 年 260.87220.6351.1419
13、.60%23.18%2007 年 402.66338.0779.0419.63%23.38%2008 年 485.96391.5983.2617.13%21.26%4、桂林市房地产对政府税收、财政收入增长发挥重要作用。、桂林市房地产对政府税收、财政收入增长发挥重要作用。据了解，我市通过房地产开发经营涉及的税种有 10 个，各种收费近 10 项。2007 年我市共实现房地产业税收 7.15 亿元，同比增长 20.07%。2008 年，在全国房地产市场低迷，交易量大幅下渭的情形下，我市仍实现房地产业税收 7.54 亿元，同比增长 5%. 2007 年和 2008 年，我市地税收入分别为 30.48
14、 亿元和 36 亿元，其中房地产税收占了近 1/4。可以说，房地产作为桂林市财政收入的重要来源。在今后一段时期，政府积极推动房地产业发展的基本方向不会改变。因为：一是由房地产业的发展给地方财政带来可观的收入所决定。在 2008 年桂林市房地产企业中，纳税额在 2000 万元以上的有桂林彰泰实业、安厦、广运实业等3 家公司；纳税额在 2000 万元至 1000 万元之间有：兴进、德天、家乐、林森、鸿瑞、方正、桂加等 7 家房地产公司；纳税额在 1000 万元至 500 万元之间有：天清、福泰、联达置业、北斗置业、双达、恒宇、合通、万正等 8 家公司。二是桂林市财政紧张的现状所决定的。如 2007
15、 年，桂林市财政收入仅为72.5 亿元。全市财政收入占 GDP 的比重为 9.71%，低于全国 22.0%的平均水平；人均财政收入 1444 元，只相当于苏州市的 16.6%、柳州市的 42.7%。以下 2006-2008 年桂林市本级财政收入中房地产业上缴税金的基本情况。表表 5：2006 年年-2008 年桂林市房地产业上缴税金情况表年桂林市房地产业上缴税金情况表市本级全年财政收入市本级全年税收收入房地产开发企业上缴税金(亿占财政总收入比例占税收总收入比例(亿元)(亿元)元)2006 年22.097.562.3510.64%31.13%2007 年26.118.832.8911.10%32
16、.73%2008 年30.429.973.0710.09%30.79%5、桂林房地产市场开发商实力日渐成熟、经营曰趋理性。、桂林房地产市场开发商实力日渐成熟、经营曰趋理性。一是桂林本地房地产开发商的自身规模不断扩大、项目开发运作能力趋向成熟、盈利能力持续上升、品牌价值显著提高。桂林市“安厦”、“彰泰”、“兴进”等企业的房地产品牌逐渐形成，并在全区拥有一定知名度。二是国内有实力的开发商如新疆广汇集团、北京住总集团、湖南德天集团等区外开发商逐渐跨区域进入桂林房地产市场，一定程度上营造了桂林房地产市场的良性竞争环境。三是品牌作用凸显，房地产企业品牌价值持续攀升，企业开始从单一的战略规划过渡转型到注重品牌效应的塑造，同时更注重品牌内涵的丰富和品牌建设支持手段的多样化，而其品牌在产品市场和资本市场影响力的提升，最终促成了企业的快速发展。四是企业间战略合作加强，面对宏观调控政策频出、房地产行业准入门槛不断提高的大形势，开发商开始尝试进行资源整合，通过合作拿地、土地转让、资本联合等手段强强联合，使得整体竞争力不断增强。随着市场经济的不断发展和完善，桂林市的房地产业快速发展，形
