高校后勤服务中的物业管理

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1、摘要：物业管理自 80 年代初在我国深圳、广州起步，随着住房制度改革不断 深化和城市建设热潮的推动，物业管理得到快速发展，由最初的住宅小区物业 管理，逐步发展成覆盖商务楼宇、政府办公、社会公事业，如医院、学校等的 社会服务管理。在高等教育产业化的影响下，专业物业管理公司参与高校后勤 服务，并介入学生教育工作，不仅构建了高校教育管理工作的新平台，也为物 业管理拓展新领域创造了契机。 关键词：高等学校 社会化改革 物业管理机制 管理原则 一、高校物业管理的形成 （一）高校的后勤社会化改革是一种必然 众所周知，长期以来我国高校一直习惯于关起门来“小而全”的办学方式，维 持着“一校一户”办后勤，校校后

2、勤办社会的状况。我国现行的高校后勤管理 体制是在过去传统计划经济体制下形成的。在进行改革前，由于国家和高校的 统包统揽，高校后勤工作只讲投入，不讲产出；只讲公益服务，不讲经济效益； 只讲福利供给，不计成本核算。因此，形成了被服务对象“吃”后勤、后勤 “吃”学校、学校“吃”国家的不良局面。这种长期以来在人们头脑中形成的 根深蒂固的观念及产生的后果，使高校后勤服务的路子越走越艰难，与当前市 场经济规律极不适应。 随着我国市场经济体制的建立和高等教育的快速发展，这种自我封闭、缺少监 督、没有竞争机制、不讲成本效益、不讲科学管理、不讲质量水平的高校后勤 管理服务体系，已不能适应社会主义市场经济的发展。

3、在第三次全国高等学校 后勤社会化改革工作会议上，教育部长陈至立同志强调指出，高校后勤社会化 改革的滞后是制约我国高等教育发展的因素之一，后勤工作不改革没有出路， 后勤体制不走社会化的路子没有前途。要求各个高校必须彻底改变过去那种 “一校一户办后勤，校校后勤办社会。”的状况。当前学校后勤服务模式落后， 后勤社会化改革滞后，后勤负担沉重的状况，已成为制约高等教育发展的瓶颈 因素。因此，进一步推进并尽快完成高等学校后勤社会化改革关系到今后我国 高等教育工作的全局，具有重要而深远的意义，进行高校后勤社会化改革势在 必行。 （二）高校后勤社会化改革给高校的物业管理发展提供了良好机遇 “高校后勤归根到底，

4、是为高校的教学、科研和师生服务的，这是高校后勤社 会化改革的根本方向。这种改革也不是全盘否定或抹杀高校后勤为保障正常教 学、生活做出的丰功伟绩，只是将这一块单独拿出来，纳入市场经济条件下的 物业规范化、专业化管理范畴。这样能更好的运用新的机制、新的模式，克服 旧体制的矛盾与弊端，最大限度地选用社会资金、资源和力量，加快后勤建设， 提高后勤服务水平，建立起一种新型高校后勤保障体系。 物业管理自 80 年代初在我国深圳、广州初起步，随着住房制度地改革的不断 深化和在城市建设热潮的推动下，物业管理得到快速的发展。二十年来，它作 为一个新的形态，主要用于创造和提升人们生活质量的新兴服务行业，提供了 包

5、括满足人们对居住、安全、便利、舒适、精神、价值等各种需求的人居服务。 物业管理由最初的住宅小区物业管理，逐步覆盖商务楼宇、政府办公物业、社会公共物业如医院、学校等的社会服务管理。其现代服务方式体现出价值、质 量和水准，符合当今社会大分工潮流和专业化发展趋势。在高等教育产业化的 影响下，让专业物业管理公司参与高校后勤服务，并介入学生教育工作，不仅 构建了高校教育管理工作的新平台，也为物业管理拓展新领域创造了契机。 二、高校的物业管理的特点 （一）物业管理业主的特殊性 高校是个特殊的业主，不同于社会物业小区的业主，它的主要任务是教育教学 工作，是培养人、教育人的事业单位，是法人单位，而业主是居住物

6、业小区的 居民所组成的松散共同体，非法人单位。因此它比小区中的业主委员会更具有 民主意志的普遍代表性和法律意义上的独立性。 （二）物业管理工作的政治性 社会物业管理公司从一建立就是一个完全独立的经营实体，没有任何包袱， 经济独立，人员结构相对优化。而高校中的物业管理很多都是由高校后勤社会 化改革转变而来。后勤化改革是一项系统工程，改革将面临体制、人事、分配 等各方面的变革，这种变革必然带来利益上的分配差异，而且多年沉淀的思想、 等靠要观念及缺乏竞争、技能较差的种种落后和不适应的状态，必然会形成各 种不稳定因素。改革必须确保稳定、健康、持久，这也是许多改制后的物业管 理企业第一要义。因此高校物业

7、管理首先要讲政治，做好思想政治工作，使他 们认识上提高、心理上接受，物业管理才能在稳定中求生存，生存中求发展， 逐步过渡到物业管理的社会化。 物业管理商业网点在经营价格制定上考虑学生的稳定。高校是一 ? 粹的消费 者，经济承受能力有限，因此如开水供应、浴室、学生超市、食堂餐饮价格等， 在保障质量的同时收费均需比社会价格要低。否则不仅会影响学生学习和生活， 而且稍有不慎，就会出现大面积投诉、抱怨，甚至大字报，给校园或社会带来 不安定的因素，也给物业公司带来不安定因素。 （三）物业管理工作的育人性 高校物业管理服务主体是青年学生 , 校园环境对长期学习和生活在这里的学生 影响很大。物业管理对校园环

8、境的维护、改善和优化，会不断促进学校育人工 作的全面实施。校园环境是隐性课程，学生通过校园环境得到历史和现实的各 种文化信息，获得更多生活体验 ，产生人文精神架构，从而实现育人目的。物 业管理的育人性主要体现在以下四个方面：一是育德，它通过物业管理人员着 装上岗、挂牌服务、语言文明规范、服务热情周到以及规范管理和服务起到一 定的示范作用。从管理人员对不良行为的纠正和劝导，从 “爱护草坪”、“文 明就餐”、“节约用水”、“请勿吸烟 ”、“请随手关灯”等警示标志，有助 于培养学生良好道德品质。二是育心，心理研究表明，人的后天心理素质是通 过遗传因素及环境的共同作用产生的，大学阶段是大学生人生观、世

9、界观和价 值观发展的关键时期。通过物业的管理，使校园更干净、更宽敞、更秩序、更 整齐、道路更平坦、花木更艳丽，这样的环境可以让人心旷神怡，让人赏心悦 目，让人精神振奋，容易形成乐观向上、豁达开朗的良好心理素质。三是育身， 校园环境的改善、绿色植物的增加，可以吸收大量的二氧化碳，输出新鲜氧气，保持空气清新，有助于人的身体健康；四是育美，通过物业管理，装点而成的 校园文化长廊、水景、雕塑等给人以丰富的美学欣赏和审美价值，有助于培养 人的审美情趣，达到审美教育的目的。 （四）物业管理工作的多元性 与社会上物业管理相比，当前高校物业管理企业较为复杂。社会化改革步伐较 快的高校不仅有自己的房地产公司，而

10、且承建了学生公寓或学生食堂，自主经 营、自负盈亏，完全按市场竞争的方式进行经营和运作，这部分高校物业管理 社会化程度相对较高；另一部分高校则是建立了物业公司管理体制框架，内部 也实施了一系列规范物业管理制度的机制，但属市场不完全状态，只在高校内 部进行有限度的准企业化经营和运作， ( 没有独立法人资格，资产产权不明晰， 分配关系还有计划经济、行政管理色彩等 ) ；还有一少部分高校物业管理仍停 留在传统计划管理体制框架内等等。并且上述三种状态也因各高校内部差异较 大。 （五）物业收费的统一性 与社会物业管理企业相比，高校物业管理呈现出收费统一的特点。物业管理费 的收缴不再是每月一次次的上门催缴，

11、而是每月由学校以协商的管理价格统一 支付。这笔费用由学校从每学年收缴的住宿费和杂费中支付，物业企业不再直 接向学生收取费用。 三、高校中物业管理的原则 （一）以先进的管理理念为基础的原则 高校物业管理不同于一般的小区或写字楼物业管理，它具有更强的教育文化内 涵，不仅要讲求经济效益，更要注重社会效益。因此，物管公司不仅要做好校 园的生活后勤服务，而且还要和学院其它部门配合，参与校园精神文明建设， 协助学院形成良好的校风、学风。这要求物业管理公司在服务管理过程中不仅 要体现市场化、社会化，还要具有教育特色，而且在履行管理的同时，突出服 务概念，强化服务功能，落实服务措施。 （二）以灵活的管理机制为

12、保证的原则 以前学校后勤，是由学校的职工来管理，职工中许多都是学校教工家属，由于 体制和不专业等问题导致效率低、服务差。而现在是社会化、企业化、专业化 管理，效率高、服务规范。因此企业化管理体制的灵活为优质的服务提供了保 证。首先，在用人机制上，实行公开聘用制度，可以精简人员，降低管理成本； 第二，引入人才和部门竞争机制，建立能者上、庸者下的岗位竞争制度，食堂 引进多家承包经营，实现市场化竞争，受益于广大师生；第三，采用公开、公 平的监督评比机制。物业企业要围绕后勤服务，制定了“一流服务”考评标准， 从纪律制度、仪容礼貌、工作要求三个方面对员工进行全面考核，并将考核结 果与经济利益挂钩，奖优罚

13、劣。除平时的考核监督以外，每半个学期举行一次 服务工作汇报研讨会，由公司服务人员、学生代表和有关管理人员参加，对于 服务中的问题直接与学生交流，对照考评标准总结前阶段的成绩，查出不足之 处，并提出新的建议。对食堂管理上，有经常性的“文明之窗”评比活动，由 学生投票评出优秀的食堂工作人员。这些先进的管理机制，降低了公司的运作成本，提高了工作效率，保证了服务质量。 （三）结合服务主体特性，提供优质服务原则 “高校后勤归根到底，是为高校的教学、科研和师生服务的，这是高校后勤社 会化改革的根本方向”。因而后勤社会化改革不是不要高校后勤 ，而要把高校 的后勤做得更好；改革的最终目标是依据经济规律和教育规

14、律，运用新的机制、 新的模式，克服旧体制的矛盾与弊端，最大限度地选用社会资金和力量，加快 后勤建设，提高后勤服 ? 一个体系，就是要以优质服务、优良作风、优 ? 主题，如果做不好服务就会失去市场，失去生存的空间，就会被淘汰。高校物 业管理作为后勤社会化改革的重要组成部分，也不能偏离这一方向，以青年学 生为主体，把“三优一满意”作为最高目标加以遵循，把服务工作当作“饭碗 工程”加以认识，提供最优质服务已成为高校物业管理的重中之重，这也是与 社会物业管理公司的区别所在。 四、高校物业管理的内容 （一）房屋建筑的维修管理 高校房屋建筑多以教学楼、科研楼、办公楼、学生公寓等为主。物业管理应定 期掌握房

15、屋的基本情况，对这些建筑要经常养护、维修和管理，使其保持完好、 整洁和美观。特别是学生公寓楼，入住的人较多，损坏相对比较快而严重，因 此每学期可利用寒暑假期对其全面检修或保养，检修内容可涉及水、电、暖是 否通畅，门窗是否损坏，墙面是否剥落，或太脏需要粉刷等。在每年秋季新生 入学之前，进行这些工作尤为重要。 （二）设备、设施的管理 物业管理人员要经常对供电、供水、排水、消防、公共照明等公用设施进行维 护检查，保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设备设施 正常使用，道路、便道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅，发现问题， 及时处理，保障学校正常的教学、生活秩序。 （三）保洁卫生的

16、管理 要做到保洁服务范围内的区域干净、卫生，日产日清，并要注意按政府有关规 定定期做好消毒工作，如消毒剂、除虫剂等。特别是在类似“非典”、禽流感 等病毒大面积扩散传播特殊时期，尤为注意。 （四）绿化管理 绿化人员应对校园花草树木和景点进行养护和管理，为师生创造优美、整洁、 舒适的生活环境。 （五）停车场、车辆及交通管理。 管理人员要对学校及外来的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理 有序。注意在校园里一要限制车辆时速，二要禁止鸣嘀或鸣嘀不允许超过一定 的分贝。 （六）消防及治安管理。 保卫人员对校园进行 24 小时保安执勤，设立固定岗位和流动岗位。确保师生、 员工的人身财产安全。并要做好消防器材的维护及消防知识的宣传工作。 （七）提供个性化服务。 物业管理应针对老师、学生提供全方位、多层次、有效且经济的服务，最大限 度的为广大师生提供方便。如：寒暑假期之际代办车船票，开设超市，提供价 廉物美的商品，办设储蓄所，建立洗衣店等。 五、当前高校中物业管理需要注意的问题 （一）协调配合的问题 高校物业与高校均是独立的民事主体，两者