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1、DanGuiNanYuan丹桂南苑78 1 PA GE 1目 录第二章 管理服务理念和目标定位及具体实施措施 14第三章 适应项目规划布局与特点及现状的便于管理之具体实施措施25第四章 项目管理机构运作方法及管理制度 41第五章 管理服务人员配置规划 46第六章 物业管理用房及相应管理设施的配置及开办费筹措 49第七章 物业管理费用的收支预算报价方案 55第八章 物业管理服务分项标准与承诺 57第九章 物业的维修养护管理、保洁、保安、护绿工作的实施方案 68第十章 物业维修和管理的应急措施 73第十一章 小区河道治理和清洁方案 78第十二章 丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施 79第十三
2、章 提供小区部分智能化设备的改造更新方案和计划 81第十四章 提供 2 手楼盘详细交接方案 87第十五章 提供物业管理服务合同详细建议稿 93附营业执照复印件 、 中华人民共和国物业管理企业资质证书DanGuiNanYuan丹桂南苑78 2 PA GE 1第二章第二章 管理服务理念、目标定位及具体实施措施管理服务理念、目标定位及具体实施措施一、管理服务理念一、管理服务理念1 1、对开发设计理念的认识和理解、对开发设计理念的认识和理解规划布局秉承人与自然和谐原则云顶别墅以其优美自然的风貌彰显个性以及与众不同，留给人们极深刻的印象。它的发展是根据地域和层次的不同呈现迥异的风貌，各具特色，并具强烈的
3、个性和可识别性，可从四个方面归纳：1）有机的、自由的规划；2）尺度亲切的空间；3）中低密度住宅；4）多种建筑材料及形式；云顶别墅，原汁原味地体现了上述的设计规划理念。展现多采的规划层次空间云顶别墅设计和定位，充分展现了“四度规划空间” 。即：第一层次的城市空间，第二层次为界定的区域空间，第三层次由建筑体量构成的外部、内部空间，第四层次则是以人文风貌和风格渗透为主题的精神空间；云顶别墅空间规划设计强调人在区域中的主导位置，从形态、形式、功能等诸多个方面都以人的活动和感觉、视觉为其依据，用“梯度设计空间”的概念来表现，其重点突出在以下两点：建筑空间其设计在满足使用功能和符合人体尺度的前提下，考虑到
4、是对所界定的市镇空间的影响，增加体量变化，提升空间品质。绿化空间小区结合不同级别的空间产生相应的分类：街心花园、组团花园、宅间绿地，它还结合道路形成绿化带，为人们提供亲近自然的休闲活动中心。纵横建筑体量，呈“内高外低” ，眺望建筑密度则有“内紧外松”之感，这极其丰富的层次，使云顶别墅宛如一幅自然风情的油画。云顶别墅住宅风格统一、协调，与自然环境及地域特征相融合，将人性化DanGuiNanYuan丹桂南苑78 3 PA GE 1因素和生活趣味结合起来。自然流畅的道路交通空间，极大地满足了人的高品质生活需求云顶别墅的社区规划采用自然流畅的道路系统。主要车行道路环绕整个社区，它们将社区内不同的部分联
5、系起来，相对独立的隔离开的步行及车道网作为交通系统的辅助部分，从而形成安全且吸引人的步行公共空间。2 2、对本项目的总体构思、对本项目的总体构思针对云顶别墅物业管理环节的各个要素，通过周密的市场调研、文案资料消化和吸取，深入挖掘居民生活、工作、交际等活动需求，充分融合建筑与艺术的结晶，以及最新的物业管理服务理念确立整体设想和思路。1 1）三大优势建立）三大优势建立作为作为云顶别墅云顶别墅项目的服务体系总支撑。项目的服务体系总支撑。区域优势：松江的如火如荼建设，特别是云顶别墅又在松江这块风水宝地，它的极具魅力示范效应作用，必将带动松江城区的集约化发展。文化优势：开发商优质物业建造理念消化在本项目
6、中，实现常态生活和文化狂欢、物质消费和精神享受、建筑空间和概念空间、进行式情节和比较式情景的有机融合，还按照自然原生态原则，主动促进人才与资本的自由结合。既引进国内海外文化精髓，又体现中国园林特色鲜明的文化底蕴，以实现上海吸收西方文化缺失项目的有效补白。企业优势：本企业聚集人才、品牌、管理经验的优势，其经验也将为云顶别墅物业管理的发展提供借鉴，并为其今后的特色服务管理奠定比较扎实基础。两者的珠联璧合也将为本项目的成功创造有利条件。充分发挥管理团队管理团队作用和智慧。本企业管理团队已具备了：一种共同的 信念信念一样执着的 追求追求一致奋斗的 目标目标一支优秀的 队伍队伍DanGuiNanYuan
7、丹桂南苑78 4 PA GE 1还有对应的 经济实力经济实力高层领衔管理人本企业将派出受过严格物业管理服务训练的经理人主理本项目。本企业凭借在行业中的良好口碑，不断吸引一批批有识之士的陆续加盟。已考虑，从接管本项目起，将以全新机制出现，专门组建的管理层，将是一个汇聚物业管理精英的团队，他们不仅具有高学历、中高级职称，还具有行业资深管理经历与丰富实践经验。凭借这些高素质，年富力强的职业人做云顶别墅的“操盘手”是能够让业主称心和满意的。2 2）四位一体有机结合，实现综合有效的管理模式）四位一体有机结合，实现综合有效的管理模式云顶别墅是松江的重要组成部分，要把管理服务与新松江联合起来，成为新松江最有
8、品位、最值得骄傲的小区，成为上海最具有特色的小区。尽善尽全的服务体系，渗透在全方位、体现在全方面云顶别墅确立的服务业的链接，开发商规划设计中提供了完备服务体系。物业管理也将从业态源头开始，全方位渗透，全方面体现，把西方理性与东方人性有机结合，提供中西方都能接受的管理服务，用细心、贴心、用心的服务理念，延伸服务至终。经营与小区公建配套的服务功能、开设多项软硬件设施，做到想“居民”之所想，提供便民、利民的优质服务。二、管理服务目标二、管理服务目标1 1、目标定位、目标定位云顶别墅项目的前瞻性和创造性的规划，使本企业充满信心在比较短的时间内将它建成：1）理想的生态性居住生活小区2）创建上海市物业管理
9、优秀小区3）创建建设部物业管理示范小区4）通过ISO9001质量管理体系第三方认证DanGuiNanYuan丹桂南苑78 5 PA GE 1三、三、目标实现的措施目标实现的措施云顶别墅不仅属于小区居民，而且属于松江，更属于上海。我们在环境控制上保持原汁原味的设计风格；在管理服务上学习借鉴先进模式。1）以人为本。将物业管理服务与市政管理相结合。我们在管理服务中，引进境外服务理念，在业主拥有业权的基础上，我们的管理服务既要方便业主的生活，成立一门式的服务中心，总体协调小区居民的各类事务，做到事无巨细、全方位提供各项服务，并在第一时间快速反应及时处理，以满足业主的各种需求。同时我们的管理要达到不影响
10、他人的权益，为所有在云顶别墅生活工作的人们提供温馨的大家庭环境。2）安全是小区第一要务，也是物业管理的第一要务工作，业主主要为白领人士和事业成功人士构成，对于居家的安全是十分关切的，而安全保障程度是最能直观反映物业公司管理水准的杠杆，将直接影响业主对物业管理的满意度。我们将制定例会制度，对社区的交通、入住、二次装修、噪音控制、设备设施维保工作进行制度化，程序化的管理确保社区安宁、祥和。开放空间做到松而不乱，有序开放；封闭空间做到外部固若金汤，内部宽松愉悦。3）本项目中智能化系统十分完善而且先进，物业管理人员和工程技术人员就需要掌握一定程度的科技知识，既要懂操作，也要懂系统维护。如我司中标，我们
11、将严格按照ISO体系规范化操作，早期进驻施工现场熟悉社区功能配置、建筑状况等情况，以利于在各阶段物业管理中发挥作用，有效管理。同时我们将培养配备一支合理、优秀的管理服务队伍。管理方法上采取科学、有效管理、统一规范化管理。 4）开创多元化、全方位的管理服务监督体系。这一做法得到了物业界和主管部门一致好评，也伴随着企业的发展，成为我们公司的一大特色。在云顶别DanGuiNanYuan丹桂南苑78 6 PA GE 1墅的物业管理中我们仍然延续这一特点，建立良好的社会关系和强有力的社会监督体系，把云顶别墅建设成高品质生活小区。当业主需要时，我们会随时出现在业主面前；当业主不需要时，我们就不会出现。5）
12、对社区交通的管理分为人行系统和车辆交通系统两部分。人行系统要确保居民和行人的安全和便利。给居民提供跑步，骑单车的场地及路线，也是小区的重要特色。车辆系统要加强对停车的管理。机动车道与非机动车道严格分开，车辆只允许停放在规定的场地，对违章停放坚决制止。第三章第三章 适应项目规划布局与特点及现状的适应项目规划布局与特点及现状的便于管理之具体实施措施便于管理之具体实施措施超大型、开放式、出行人流相对集中、安全盲点多、标识系统和智能化配置不够完善且现行管理缺失等，构成了云顶别墅项目的现状特点，所以在常规性日常管理的同时，主要需在如下方面采取措施，给予强化管理：一、增设安保固定岗位，实现科学合理布控一、
13、增设安保固定岗位，实现科学合理布控针对项目属超大型小区、安防区域大的特点，将在每一期的区域内增设1-2个安保固定岗位，与主要出入口形成呼应，实现科学合理布控，增强应急事件的响应速度，并可为业主提供就近的综合服务。二、组建专门安保应急中队，实现对小区突发事件的有效控制二、组建专门安保应急中队，实现对小区突发事件的有效控制针对小区开放式、内外人流交杂且大的特点，我司将组建专门的安保应急中队，其职责，一是对小区突发事件快速反应和有效控制；二是通过交通工具进行快速的声势性的小区安全巡防，在充分展示安保形象和给业主安全感的同时，起到对不法分子的震慑作用；三是不定期安排“便衣式”安全巡防，以便及时识别和控
14、制可疑人员。DanGuiNanYuan丹桂南苑78 7 PA GE 1三、完善标识系统，有效发挥温馨提示和安全警示作用三、完善标识系统，有效发挥温馨提示和安全警示作用针对小区水域、水系和水景较多，但管理服务标识不明显的特点与现状，我们将对小区管理服务标识进行系统化的增加和完善，使其覆盖小区的各个角落，特别是意外事故易发的区域，并配置于安全防范措施来确保广大业主及家人的安全。四、注重关键时段管理，有效疏导高峰人流及做好善后工作四、注重关键时段管理，有效疏导高峰人流及做好善后工作针对小区出行人流相对集中的特点，我们将在高峰的关键时段（07：0009：00；17：0019：00） ，安排一定的保安和
15、保洁人员，一是对小区内交通站点进行乘车秩序维护；二是对车辆出入进行快捷引导；三是对架车业主防范偷盗进行温馨提示；四是对人流集中地域进行即时保洁服务并做好高峰期后的善后工作，以保持小区的良好秩序和清洁卫生。五、关注小区安全盲点，多种方法来最大限度地消除五、关注小区安全盲点，多种方法来最大限度地消除针对小区保安巡逻有时间差等安全盲点，我们将采取多种方法来给予消除：一是进行周界安防巡逻，对不从出入口进出小区人员及时发现和处置；二是增加固定岗位进行安全控制。DanGuiNanYuan丹桂南苑78 8 PA GE 1监督协调第四章第四章 项目管理机构运作及管理制度项目管理机构运作及管理制度一、管理处组织架构及部门设置一、管理处组织架构及部门设置1 1、组织架构、组织架构 物业公司整体组织架构物业管理公司办 公 室业 务 部品 质 部计 财 部人 力 部市 场 部云顶别墅管理处财 务 管 理安保防范中心工程维护中心客户服务中心绿化养护中心清洁卫生中心业委会街道/区政府监督指导支持监管指导社区文化中心DanGuiNanYuan丹桂南苑78 9 PA GE
