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1、 XX 快快乐乐之城之城 4 栋栋 5 楼楼 C 户户型型 资产评资产评估估报报告告书书工大会工大会师评报师评报字字2007第第 14 号号XX 大学会大学会计师计师事事务务所有限公司所有限公司二二 OO 七年一月十二日七年一月十二日目目录录、 、评评估估报报告告书书摘要摘要1 、 、资产评资产评估估报报告告书书正文正文一首部一首部2二序言二序言2三委托方与三委托方与资产资产占有方占有方简简介介2四四评评估目的估目的 2五五评评估范估范围围和和对对象象 2六六评评估基准日估基准日3七七评评估原估原则则3八八评评估依据估依据4九九评评估方法估方法4十十评评估估过过程程4 （一）接受委托（一）接受
2、委托阶阶段段4 （二）（二）资产资产清清查阶查阶段段4 （三）（三）评评定估算定估算阶阶段段4 1待估物待估物4 2 选选取比取比较对较对象象4 3因素修正因素修正5 4采用算采用算术术平均法求待估物的平均法求待估物的评评估估值值6 （四）（四）评评估估汇总阶汇总阶段段6 （五）提交（五）提交报报告告阶阶段段7十一十一评评估估结论结论7十二特十二特别别事事项说项说明明7十三十三评评估基准日期后重大事估基准日期后重大事项项7十四十四评评估估报报告法律效率、使用范告法律效率、使用范围围和有效期和有效期8十五十五评评估估报报告提出日期告提出日期8评估报告书摘要评估报告书摘要工大会师评报字2007第
3、14 号南京工业大学会计师事务所有限公司接受中国工商银行南京市浦口区分行的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对丽都雅苑快乐之城 4 栋 5 楼 C 户型毛坯房进行了资产评估工作。本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了市场调查与询证，对委估资产在 2007 年 1 月 7 日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：评估委估标的物在评估基准日 2007 年 1 月 7 日的房地产现值，为该房地产分期付款失败进行资产处置拍卖变现提供客观、公正、合理的拍卖底价依据。评估范围根据现行市价法包括：房地产所处
4、位置、面积、套型、建筑结构、交付标准、建成年月、成交价格和交易时间等因素。评估对象是丽都雅苑快乐之城 4 栋 5 楼 C 户型 5 楼毛坯房，套型为三室二厅二卫，建筑面积 116.78 平方米，客厅、主卧、一间小卧室和阳台面朝南面，另有一偏卧、厨房和卫生间朝北，布局合理。评估人员根据委估标的物的评估目的，遵循房地产估价原则和程序，采用科学的评估方法，结合评估人员的估价经验，在认真分析现有资料的基础上，经过缜密、细致的测算，判定上述分析计算过程客观合理，最终确定评估对象在评估基准日 2007 年 1 月 7 日的市场价值单价为 2814.3 元/ m2，总价为 328671.47 元，大写：叁拾
5、贰万捌仟陆佰柒拾壹元肆角柒分整。本报告评估结论有效期限为半年，从 2007 年 1 月 7 日至 2007 年 7 月 7 日，超过半年，需重新进行资产评估。本报告评估结果仅供委托方中国工商银行南京市浦口区分行为评估目的使用和送交资产评估主管机关审查使用，不得用于其他目的。评估机构：评估机构：XXXX 大学会计师事务所有限公司大学会计师事务所有限公司地址：XX 电话：XX 邮编: XX评估机构法定代表人：XX签字注册资产评估师：工程管理签字注册资产评估师：XX XX 快快乐乐之城之城 4 栋栋 5 楼楼 C 户户型型 资产评资产评估估报报告告书书工大会工大会师评报师评报字字2007第第 14
6、号号 一首部一首部标题：XX 快乐之城 4 栋 5 楼 C 户型资产评估报告书报告书序号：工大会师评报字2007第 14 号二序言二序言XX 大学会计师事务所有限公司接受中国工商银行 XX 市 XX 区分行的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对丽都雅苑快乐之城 4 栋 5 楼 C 户型 5 楼毛坯房进行了资产评估工作。本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了市场调查与询证，对委估资产在 2007 年 1 月 7 日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：三委托方与资产占有方简介三委托方与资产占有方
7、简介资产为 A 先生占有，A 先生通过抵押合同贷款已实际成为丽都雅苑快乐之城 4 栋 5 楼 C 户型的户主，但尚未办理房屋所有权证。委托方是中国工商银行南京市浦口区分行，该行主要从事存取款、商业信用贷款等业务。四评估目的四评估目的评估委估标的物在评估基准日 2007 年 1 月 7 日的房地产现值，为该房地产抵押贷款失败进行资产处置拍卖变现提供客观、公正、合理的拍卖底价依据。五评估范围和对象五评估范围和对象丽都雅苑是澳林地产开发的快乐之城项目的一期。快乐之城项目建筑面积共 38 万平方米，其中丽都雅苑占地面积 5 万平方米，建筑面积 8 万平方米；快乐之城丽都雅苑临近未来浦口经济、文化中心，
8、地段绝佳。周边分布着许多自然景观，如朱家山河、浦口公园、省级珍珠泉风景区、老山风景区等。小区生活配套完善，并有多条公交线路直到主城区。快乐之城丽都雅苑建筑风格极富现代个性，着重南北通透、采光充足。户型方正，简洁大方，大开间，小进深，减少了无效空间造成的浪费，让每一平方米都能发挥应有的作用。小区由著名设计院规划、设计，以高得房率（90左右） 、高绿化率（40.4） 、大楼间距（大于 22 米） 、低容积率、人车分流为设计思想。贯穿小区的三条绿化带，有下沉式中心广场、局部水景形成高低落差，创造出多层次的园林景观，愉悦每一个人的生活。丽都雅苑采用高品质、高标准的建材设备，达到甚至超过市区许多高档楼盘
9、的品质。红外线周界报警系统、闭路电视监控系统、一卡通车辆准入系统、单元可视对讲、双层中空玻璃、宽带及有线电视预留借口，业主可以以江北较低的房价享受市区高档楼盘的生活。简洁优美的立面、舒适的环境、以人为本的规划，得到了业主的肯定和社会各界的广泛的赞誉。评估范围根据现行市价法包括：房地产所处位置、面积、套型、建筑结构、交付标准、建成年月、成交价格和交易时间等因素。评估对象是丽都雅苑快乐之城 4 栋 5 楼 C 户型 5 楼毛坯房，套型为三室二厅二卫，建筑面积 116.78 平方米，客厅、主卧、一间小卧室和阳台面朝南面，另有一偏卧、厨房和卫生间朝北，布局合理。买主 A 先生于 2006 年 2 月
10、28 日向南京模范置业有限公司通过银行抵押贷款一次性购买，总成交价为 328004.4元，首付款约 30（10 万元） ，贷款额度约占 70，贷款期限为 10 年。自2006 年 2 月抵押以来 A 先生陆续支付本金 6 期（一期一月） ，金额为 12180.22元，已付利息 609.0 元，至 2007 年 1 月 7 日，尚未履行贷款合同中每月还本付息的责任。六评估基准日六评估基准日1本资产评估基准日是 2007 年 1 月 7 日。2本次评估一切数量确认和取价标准均为评估基准日有效的价格标准。3本报告评估结果是对评估基准日资产价值的客观公允反映。4本次评估基准日是由评估机构南京工业大学会计师事务所有限公司与委托方中国工商银行南京市浦口区分行协商确定。选定这一评估基准日，有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，准确划定评估范围，合理选取作价依据，使评估基准日尽可能与评估目的的实现接近。七评估原则七评估原则根据国家资产评估的有关法规，评估中遵循如下原则：1、遵循独立性、客观性、科学性、专业性的工作原则，及供求、预
