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1、业务员培训大纲1基基 础础 篇篇业务员培训大纲2第一章 房地产基础知识1、什么是房地产？答：一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和构筑物。2、什么叫房地产业？答：是指从事房地产开发、经营、管理的行业，它包括土地的开发、经营、管理，房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等。3、什么叫房地产交易？答：城市房地产管理法所称的房地产交易，包括房地产转让，房地产抵押和房屋租赁。其中房地产转让是指房地产权利人通过买卖、增与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。4、什么是房地产市场？答：房地产市场分狭义和广义的两类：a、狭义：狭义的房地产市场就是房地产商品进行交易活动的地方或场所。也就是房地产商品在供给及需
2、求的相互作用中，通过流通实现其价值。b、广义：广义的房地产市场，出让（或批租） ，转让、抵押、开发、房产的买卖、租赁、互换、信托以及一些房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。5、什么是建筑法规？其主要内容有那些？有何作用？答：建筑法规是国家和各地政府规定在该地区的建筑所必须遵守的规范性文件。其主要内容有：a、确定建筑基地四周的交界线，称“建筑红线” 。b、建筑的高度、型体和处理与城市市容或周围环境相协调的规定。c、防火和三废处理的要求。d、基地主要道路最小宽度的限定，包括消防道路。e、最高建筑密度和最少绿化设施的系数定额。f、红线上建筑基础处理的规定；建筑设计方案和施工图的修改要求，以
3、及在红线外建筑施工和堆料允许范围规定。建筑法规是在各地基本建设执行中必须遵循的依据，以保证建筑质量、保障安全，具有良好卫生环境和市容。业务员培训大纲36、什么叫建设用地？答：建设用地主要是指非农业用地，包括国家建设用地和村镇建设用地。7、什么是生地？答：待开发的国有土地叫生地。这类土地主要是指离城镇较远、无市政基础建设、未开发利用的土地。8、什么是毛地？答：已有地上建筑物及附属设施的国有土地叫毛地。这类土地主要是指地上原有建筑物，附属设施将被改建的土地。9、什么是熟地？答：已完成市政基础建设的国有土地叫熟地。这类土地主要是指完成七通一平的土地。10、什么叫“三通一平”？答：三通一平指：水通、电
4、通、路通、场地平整。11、什么叫“七通一平”？答：七通一平是指通上水、通下水、通污水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、场地平整。12、什么是低多层建筑物？答：低层建筑物指高度小于 10 米的建筑物，低层居住一般为一层至二层建筑物，多层建筑指高度大于 10 米，小于等于 24 米的建筑物，多层居住一般为四层至八层的建筑体。13、什么是高层、超高层建筑？答：指高度大于 24 米的建筑，高层建筑为八层以上（包含八层）的建筑物，超过二十四层的为超高层建筑。14、什么叫容积率？是指建筑物地面以上各层建筑面积之总和与建筑面积之比。15、什么是裙房？答：指与高度建筑紧密连接组成一个整体的多层，低层建筑，裙层
5、的高度不超过24 米，超过 24 米按高层建筑处理。16、什么是房地产登记？业务员培训大纲4答：房地产登记指土地使用权和房屋所有权登记，以及由土地使用权和房屋所有权的其他房地产权利登记。17、房屋产权登记的作用是什么？答：房屋产权登记的作用是通过产权的审查和确认，核发所有权等手段。保证公民房屋及其附属物的所有权得到法律上的认可，从而使得合法权益受到法律上的保护。18、房屋产权登记包括哪几类？答：房屋产权登记根据建设部房屋产权产籍管理法的规定，分为总登记、转移变更登记、他项权利登记三类。19、什么是土地使用证？答：是政府发给土地使用者的凭证，具有法律效力，受国家法律保护。土地使用权证记载的内容包
6、括：使用人姓名（法人和自然人） 、土地坐落、面积、范围、用途、等级、土地平面图等。对土地建筑物面积权属等也加以记载。20、什么是房地产初始登记？答：房地产初始登记包括土地初始登记和房屋初始登记，又称土地总登记，即在一定时间内对辖区内的全部土地，或者全总农村土地，或者全部城镇土地进行普遍登记，现将以出让或划拨方式取得的土地使用权登记也列入初始登记范围。房屋新建竣工后的登记为房屋的初始登记。21、什么是商品房？ 答：商品房是指则房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物，是自建或者委托建设或者参加统建，又是自己使用的住宅，商业用房，和其它建筑物，不属于商品房范围。22、商品房
7、的公用建筑面积由哪几部分组成？答：公用建筑面积由以下两部分组成：a、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；b、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。业务员培训大纲523、商品房的套内面积有哪几部分组成？答：套内建筑面积由以下三部分组成：a、套（单元）内的使用面积b、套内墙体面积c、阳台建筑面积24、 商品房买卖契约包括哪些内容？答：商品房买卖契约的内容要点如下：a、买卖双方的名称、地址；b、房屋的面积朝向c、土地使用年限；d、房屋的用途；e、房屋的实际价格；f、付款方
8、式；g、交房日期；h、违约的责任；i、纠纷处理的办法；25、什么是契税？答：契税系房屋所有权发生转移变动时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征变的一次性税收。契税除与其客厅税收有相同的性质和作用外，还具有证明不动产所有人产权合法性的作用。26、何谓业主？答：业主是指住宅区域内居住房屋和非居住房屋的所有人。27、什么是房屋承重结构？答：房屋承重结构是指房屋的楼盖、屋顶、梁、柱、承重墙体系。28、什么是房地产抵押贷款？答“抵押贷款”是银行要求借款人提供一定实物作抵押，并以此实物作为贷款的物质保证所进行的贷款方式。 所谓房地产抵押贷款，是指购（建）房者的所购买的或建造的房地产作
9、为抵押品而由金融机构提供给购房者的贷款，这是以抵押合同为依据的一种对借货双方都有利的抵押贷款形式。业务员培训大纲629、什么是空置率？答：空置率是指可流通空置量占全部流通存量的比例。自然空置率（国际惯例） ，即适度空置率，一般认为在 45%警戒空置率（国际惯例） ，即超过警戒变成严重，一般认为在 10%。30、我国房地产市场的结构模式？答：一级市场 具有垄断经营性质。房地产呈纵向流通，即由国家以土地所有人的身份，把土地的使用权投入市场运行。表现为政府与经营者，使用者之间的交易行为。二级市场 具有经营性质。房地产呈横向流通，即由经营向使用消费平均转移。表现为经营者与消费者之间的交易行为。三级市场
10、 具有消费市场。表现为使用者之间的交易行为。31、房地产市场交易的主体？答：供给方 向市场投放房地产商品的一方，亦称卖方。需求方 从市场取得商品店的一方，亦称买方。是指房地产商品的购买者和承（批）租者。融资方 用资金投入保证房地产市场交易成功性的一方。它主要包括银行、国家、政府、社会（企事业单位、社会团体和个人）32、房地产的特性有那些？答：（一）产品的特性：a、不可移动性b、就地户外生产c、长期使用性d、不标准化商品e、投资金额庞大（二）市场的特性：a、区城性诉求b、交易金额大c、购房次数不高d、市场供给与需求的调整力薄弱业务员培训大纲733、什么是房地产转让？答：房地产转让是指房地产权利人
11、通过买卖、交换、赠与或下列方式将其房屋所有权、土地使用权转移给他人的行为：a、以房地产投资、入股的b、以土地使用权投资，与他人联合开发房地产，使房地产权属发生转移的c、因房地产权利人合并房地产权属随之转移的d、以房地产抵偿债务的e、以产权调换方式安置被拆迁人房屋的f、按房改规定或优惠政策售房及准予再转让的g、法律、法规规定的其他情形34、房地产开发企业申领商品房预（销）售许可证应符合那些条件？答：a、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；b、持有建设工程规划许可证；c、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资 25%以上；d、已确定工程进度和竣工日期；e、已与在本
12、市注册登记的银行签定了预售款监管协议；f、已制定房屋使用公约，并与物业管理企业签订了前期物业管理合同。销售已竣工商品房的，还应当持有商品房竣工合格证，向境外销售商品房的，除符合前款规定条件，还应当持有准予外销的批准文件。35、什么是房地产抵押？答：房地产抵押是指抵押人将其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债权担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权以抵押房地产转让所得价款优先受偿。36、商品房现售需符合什么条件？答：现售商品房销售除了应具备预售的条件外，还应当持有商品房竣工合格证。37、商品房预（销）售应当具备哪些资格证书？答：a、商品房预（销）售许可证b、土地使用权证业务员培训大
13、纲8c、建设用地规划许可证d、建设工程规划许可证e、开发单位营业执照38、什么是住宅的三维空间？答：住宅的三维空间是指住宅的宽度、长度、高度，在建筑学上分别称为“开间”、 “进深”和“层高” ，并有统一的标准规定。39、什么是框架结构住宅？答：框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇注成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化的施工，效率较高，工程质量较好。40、房屋的基本造价包括哪些？答：房屋的基本造价是指房屋的建造成本，包含以下七个方面：a、地价包括土地出让金、征地拆迁费及拆迁安置补偿费；b、勘察设计前期工程费；c、住宅建设、安装工程费
14、；d、住宅小区基础设施建筑费e、住宅小区非经营性配套公共建筑的建设费；f、管理费；g、贷款利息；41、各类商品房的土地出让年限？答：居住使用 70 年，工业使用 50 年，教、科、文、卫、体用地 50 年，商用 40年，其他用地 50 年。42、物业管理单位申报物业管理公共服务收费须提供那些材料？答：a、工商行政管理部门核准登记注册的营业执照副本；b、物业管理行政主管部门核发的物业管理资质证书副本；c、物业管理委托合同复印件；d、物业管理收费书面申请，包括物业所在位置、建筑面积、公共设备设施情况、楼宇功能配置、物业管理机构设置及人员配备、公共服务详细内容、申报收费项目及标准等；业务员培训大纲9
15、e、等级收费申报表和公共服务费构成的详细计算及分析说明；f、已入住物业应提供业主（住户）代表或业主委员会对收费标准的意见和物业管理单位年度收支明细帐。43、在办理项目审查阶段，销售商品房单位预先将下列那些资料报送市场交易处？答：a、项目批文复印件；b、 国有土地使用证复印件（须和原件核对） ；c、 商品房销售许可证复印件（须和原件核对） ；d、 建设工程规划许可证 （正本）复印件（须和原件核对） ；e、 建设工程竣工验收合格证书复印件（须和原件核对） ；f、 房屋产权登记备案证明和实测建筑面积、商品房销售窗口表复印件（须和原件核对） ；g、规划总平面图复印件（须和原件核对） ；h、户籍门牌确认
16、资料；i、 企业法人营业执照复印件（须和原件核对） ；j、法定代表人身份证明；k、涉及委托的，还必须提供授权委托书 ；l、其他审理需要的必要资料44、什么是建蔽率:是指建筑物垂直阴影的占地面积与建筑基地面积之比.45、配套的内容包括那些:是指保证单栋和群体建筑发挥其功能,满足人居生活所需要的配套工程.主要内容有:道路,雨污水排水,自来水,煤气,电力,消防,电讯,邮政,有线电视,人防工程,及绿化等其他公建配套内容。业务员培训大纲10法法 规规 篇篇业务员培训大纲11江苏省房地产交易管理办法江苏省房地产交易管理办法第一章第一章 总则总则第一条 为了加强城市房地产交易的管理，规范城市房地产交易行为，维护房地产交易当事人的合法权益，根据中华人民共和国城市房地产管理法等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。第二条 在本省行政区域内的城市规划区国有土地上从事房地产交易，实施房地产交易管理，应当遵守本条例。本条例所称房地产交易包括房地产转让、房地产抵
