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1、房地产业对策研究论文房地产业对策研究论文 摘要：改革开放以来，我国的房地产业经过了一、二十年的快速发展，已经成为了国民经济的支柱产业，也大大改善着国民的生活水平。单从住宅上讲，从 1980 年开始到 2006 年，全国共增加住宅亿平方米，让将近 5 亿城市居民的居住面积，增加了将近十平方米，可谓功劳不小。但是，近几年来，在房地产业快速发展的过程中，越来越显现出一些问题，探究这些问题，寻找合理的对策，将对我国房地产业今后的健康发展有些重要的意义。关键词：房地产；问题；对策；直接融资住房是广大人民的生活必需品，有人说“小康不小康，关键看住房。 ”可见，住房问题直接关系到千家万户的生活水平，关系到老
2、百姓的安居乐业，关系到社会公平和谐的实现。如今，虽然我国住房已经实现市场化,但是因为房地产业在我国起步晚，历史短，发展过于迅速，在很多方面还存在着不同程度的问题，阻碍着这个行业的健康发展。因此，在房地产行业表面繁荣，房价持续攀升的今天，我们有必要窥视一下这些表面繁荣背后隐藏的一些问题，并且探讨出有效地解决途径，以促进中国房地产业健康的发展。1 当前中国房地产业存在问题土地供应环节不够规范年，国务院决定在全国城镇试行土地使用权有偿转让，定期出让土地使用权。同年月通过土地管理法的修改议案，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押。从此，土地使用权由无偿划拨
3、转为有偿出让，供应环节由政府操作。虽然土地出让实现公开拍卖、招标或者挂牌的方式，是为了避免暗箱操作，实现公平、公开，透明操作，但是随着成交土地价格不断攀升，房地产产品的成本大大提高，房价大幅度上涨，我们不禁担心，这样下去如果土地价格不能得到合理的控制，对整个房地产业的影响将是非常大的。有一组数据：“2007 年全国土地出让收入近 13000 亿，”；“自 04 年河南省郑州市农科路 400 余亩地块以 173 万每亩天价被思达金基投资组合拍得以后，历经两年酝酿，蓝堡湾诞生，目前均价 8500/m2，昔日地王催生了今日房王 ”；“郑州地王在 2008 年的第一拍被刷新，每亩约合万元，荣膺新地王
4、”;“2007 年全国 70 个大中城市房屋销售价格比上年上涨了%，涨幅提高了个百分点。 ”从这些数据中，我们不难看出随着土地成交价格的不断刷新，房价不断攀高。如今的房地产业与“经济增长”密切相关，大多数城市的经济增长很大程度靠房地产拉动。经济增长就是政绩，决定地方官员乌纱帽大小。在中国，凡是与乌纱帽紧密相关的事情特别容易“火”，有些地区，政府卖地收入已经占到财政收入一半左右。1998 年，中国各地方政府卖地收入为 97 亿元，到 2007 年，这个数字魔术般地变成了13000 亿元。通过计算我们发现，土地费用占房地产价格20%40%，政府税费收入占 30%40%。总计起来，地方政府在房地产上
5、的收入占整个房地产价格的 50%80%。这个数字可谓是惊人的，换句话说，老百姓买房子掏的钱很大一部分成了政府的经济收入，成为了当地政府的 GDP 值中一个重要的组成部分，那么中国 GDP 总额在 2007 年增长了%就不足为奇了。房地产开发过分依赖银行贷款，资金来源结构单一2007 房地产蓝皮书：中国房地产发展报告中指出，房地产企业的融资结构仍具有明显的依赖银行贷款特征，资金主要来源为自筹资金、银行贷款、定金及预收款。其中预收款也间接地来自银行贷款。不少购房者除首付房款 20%外，其余 80%可能都来自银行。据统计，目前银行贷给房产行业的资金比例过大，而贷款比值在整个房地产总值中比例也过重，两
6、者均超过60%。这个数值是偏危险的。银行给房地产行业的资金过大，会影响到其他行业的正常发展，而房地产商一半以上资金依靠贷款，一旦房地产行业热度消退，银行的亏空就会加速经济泡沫的形成。房地产投资偏热，行外资金比重增加从福布斯 100 名排行榜上，近两年，有 50%以上的人与房地产有直接或间接的关系，可见房产业的利润比较“可观”。因此很多其他行业，比如联想、深圳赛格、惠州TCL、创维、中谷粮油、广东万家乐、重汽集团、广州日化龙头企业立白集团、中国东方航空等企业都在涉足房地产。经济学家杨帆教授曾在 2004 年提醒房地产业：一直被各界认为是利润率较高的房地产业，2002 年以来成为各种资金涌入的焦点
7、，外来资金搞房地产、外行搞房地产的现象，应十分值得注意。大量的资金涌入地产市场，拉动了土地价格的飞速上涨。然而，大量热钱集中于土地并没有创造出应有的财富增值，反而限制了其它行业的金融支持。有些城市，超过 50%的其他行业都转而进入房地产行业投资。房地产供求的结构性矛盾突出2006 年以来，我国房地产市场出现局部过热。而结构性矛盾成为房地产过热的重要原因。一是商业用房投资大大高于住宅投资；二是高档住宅供应过多,而中低价位住宅供应数量则大幅下降。这种错位直接导致了商品房空置规模快速上升，从而加剧了总量的矛盾；三是社会保障型住宅数量有限，多数低收入家庭不能受益；四是投资者大量囤积新房，使得二手房源不
8、能充分释放，有效供给不足；五是城市改造过程中带来的被动需求过多，也加剧了需求的增长带来的房价上涨。消费者的理念有待更新受中国传统思想的影响， “居者有其屋”在许多人心中有根深蒂固的狭义性理解， “有其屋”变成了自有产权房，只有产权属于自己的才算“有房”。其实， “居者有其屋”不等于“居者购其屋”。即使在发达国家和地区，都存在 2040%的租房家庭比例，尤其是年轻人，过早的背上沉重的还贷压力，不利于下一步个人事业的发展和生活水平的提高。另外，租房有利于人口的流通，符合未来发展的趋势。2 面对以上问题，我们应该采取举措，确保房地产业健康发展完善土地供应制度，严格监控土地增量供应环节依法出让土地是政
9、府的职能之一，这个环节对整个房地产业影响巨大。合理控制土地价格。近几年，出让土地给政府带来巨大的财政收入，有些城市出让土地所带来的收入占到总收入的一半以上。于是，有些缺乏长远眼光的政府，急于得到眼前的利益，实现自己任期的政绩，用高价拍卖土地来拉动 GDP 的巨大增长，促使房地产行业发展偏热。为了避免投资过热，政府应该合理的控制土地价格，引导房价，促进房地产健康发展，让多数百姓能够买得起住房。减少住房开发过程中政府收费(税)环节。在房地产行业的繁荣时期，土地供不应求。政府为了得到更多的收入，设置了名目繁多的收费项目，除了土地出让金和双重配套费外，还要收蓝图审查费、防雷检验费、防震检测费、绿化费、
10、墙改费、施工放线费、规划设计费、人防费、文物勘测费、施工合同鉴证费、预算审核费、工程造价咨询审核费、质量监督费、土壤氡气检测费、室内空气检测费、政府价格调整基金、劳务咨询费、职工培训费、安全施工措施费、散装水泥推广费、预售许可证服务费、房屋面积界定费、房价审查服务费、管线只能隔阂竣工图设计费、电力委托费等多达 50 余项，涉及 25 个部门，总计占房价的 3040%。数据显示：“重庆市 2007 年房地产建筑两项税费收入 400 亿，占到地税收入的%”；“四川省 2007 年房地产建筑税费收入上升 67%”；“北京东区国际公寓项目，土地成本在 5000 元左右，建筑成本在 3500 元左右，税
11、费大约在 8000 元左右，售价在 2 万左右”因此减少政府收费环节，是势在必行的。避免土地供应环节中的贪污受贿现象。土地的稀缺性决定了它是一个卖方市场，这样的市场很容易滋生贪污商业贿赂现象。有句话说，只要有选择的机会，就很可能有贪污腐败。近几年来，全国各地查处的有关土地的贪污受贿案件比比皆是，造成恶劣的社会影响。因此，加强土地供应环节的监管，避免贪污腐败现象对房地产行业的健康发展有着重要的意义。严格控制投入房地产行业的资金提高间接融资的门槛。国家在 2007 年全年共 5 次上调银行存贷款利息，从金融政策上直接增加了企业的融资成本，这在一定程度上抑制了企业的贷款冲动。主要目的是为了防止货币信
12、贷总量过快增长，为国民经济持续健康发展提供稳定的货币、金融环境，提高进入房地产行业的资金门槛。负债率过高的房地产企业一旦资金链断裂，将被无情地淘汰出这个市场。控制行外资金大量进入房地产行业。随着房地产业的发展，其他行业的资金以直接投资或兼并、融资等形式进入房地产行业投资的比例逐年增加。虽然外行资金进入房地产业，在很多方面促进了房地产行业的发展，比如拓宽了房地产行业的融资渠道；增强了房地产行业的竞争，淘汰了一批实力差的企业；引入了先进的管理理念等等，但是我们不能被这些优点所迷惑。投资过热所带来的负面影响更加突出。大量资金投入到一个行业势必导致原来的行业投入不足，投资过冷，因此，扰乱了正常的市场供
13、求，容易引起更大的民生问题。2007 年生活必备品价格上涨过快，从部分意义上来分析与房地产开发过热有一定关系。严格控制外资进入中国房地产行业。近几年来，外资除了通过直接购买国内的不动产或从事房地产开发之外，还通过向国内房地产开发企业融资的方式影响国内房地产市场。尤其是在国家采取紧缩的房地产信贷政策影响下，国内房地产公司纷纷转向以境外融资的方式来解决资金短缺问题。在房地产价格不断上涨的形势下，国际资本可以通过投机国内房地产和汇率来赚取双重利润，它不仅会对实体经济带来可怕后果，而且会进一步导致人民币的升值预期。因此我们应该加强对国外房地产投资基金的管理，限制国外投资基金大量购买国内房地产；加强对外
14、资房地产公司外债规模的管理。增加房地产投资中直接融资的比重房地产开发商的开发资金依赖银行贷款，给银行带来了巨大的压力和风险，在未来的房地产发展中，我们应该探究一些行之有效的直接融资的形式来分解这份风险。增加直接融资，可以改变房地产开发的高资金杠杆，防范金融银行体系的风险。一些优秀的房地产企业通过上市实行股权融资，对一些高信誉等级的公司允许发行一些企业债券，或者发行“房地产投资信托基金”。关于 REITs，中国人民银行副行长吴晓灵对此发表了个人意见，她认为用公开发行收益凭证的方式设立 REITs是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。房产商必须以股本
15、融资为主要形式，才能更好解决风险与收益相匹配的问题。在房地产公开发行证券融资受制约情况下，这种私募方式的融资是值得探索的道路。另外，在房地产信托投资基金模式下，房地产开发的钱证券化了，每个人都可以去买，老百姓多了一份投资渠道，发展商只是一个替基金打工者，赚钱大家一起分，这样老百姓和开发商之间的关系就不再是完全对立的了。从住房供应环节入手，加强住房供应结构调整重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都应把住房套型结构比例总体要求统筹分解到各具体区域，落实到各具体项目。编制年度用地计划时，优先保证中低价位、中小户型商品房、廉租房、经济适用房等的土地供应，切实调整优化新建
16、住房结构比例。另外，引导二手住房的释放，增加住房的有效供给。正确引导消费者的住房需求虽然身为开发商，万科集团董事会主席王石仍然诚恳的建议大家 40 岁之前可以先租房。其理由是：“实际拥有房屋的好处是让人有安心感；坏处是不动产，你想变卖它，你想转换工作，往往因为拥有它而成为了你的包袱。所以没有最后定型，还有抱负有理想的，在 40 岁之前还是租房为好。 ”从另外一个角度上讲，房产消费的本质是享受较好的居住物质生活，倘若背上了沉重的还贷负担，使得房产变成了沉重负担，那就违背本意了。如果广大的消费者在住房消费上能够更理性一点，也会促进房地产的健康发展。另外，如“国六条”中所说，一定要严格控制城市拆迁改造的速度，避免大量的被动性住房需求。纵观房地产行业，我们的目标似乎仅仅是满足老百姓的住房需求。其实，房地产行业的健康发展的意义远不止这些。在房地产行业繁荣，房价不断攀升的同时，我们看到猪肉、鸡蛋、蔬菜、食用油等生活必需品，以及其他的生产生活资料价格都在攀升。试想一下：在整个市
