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1、单方造价 3500红线内市政费 350不可预见费 175专业人士费 385管理费 385建安综合费 4795 建筑面积 8893656建筑物与土地合计 84392469销售费用 1098117房地产价值 117102990 土地价值建筑面积 益面积 2836比例/单价 总价 备注一 租赁收入 6,521,有效毛收入+押金利息收入1 潜在毛收入 7 7,245,2 有效毛收入 90% 6,521,90%出租率3 押金利息收入 押金一个月租金， 经营费用 1,470,01 税金 1,141,房地产税12%， 管理费 130, 3 维修费 175, 4 保险费 23, 三 年净收益 5,051,收益
2、年期 37报酬率 7%还原系数 4,876,风险报酬率 资风险补偿 理负担补偿 乏流动性补偿 于获得融资的好处 得税抵扣的好处 酬率 效毛收入+押金利息收入押金一个月租金，地产税12%，06,估价对象 美华世纪大厦 声国际大厦21500 20500 18, 常 期房预售 正常基础设施状况 七通 七通 七通 七通区域成熟度 好 好 好 好距市中心距离 约1443国门商圈 建国门商圈 建国门商圈 建国门商圈环境条件 较好 较好 较好 较好物业级别 甲级 甲级 甲级 甲级容积率 部毛坯公共部分高档装修，内部毛坯公共部分高档装修，内部毛坯建成年代 1996/8/31 2005/9/1 2006/8/1
3、 2004/12/31交通便捷度 好 较好 好 较好用途 综合 综合 综合 综合临街状况 好 较好 好 较好办公聚集程度 较好 较好 好 好公共服务措施 完善 完善 完善 完善基础设施配套状况 完善 完善 完善 完善估价对象 案例一 案例二 案例三100 98 98 98100 100 97 100基础设施状况 100 100 100 100区域成熟度 100 100 100 100距市中心距离 100 96 96 97所属商圈 100 100 100 100环境条件 100 100 100 100物业级别 100 100 100 100设备装修 100 90 90 90入住时间 100 11
4、0 111 109交通便捷度 100 99 100 99用途 100 100 100 100临街状况 100 99 100 99办公聚集程度 100 99 100 100交易价格交易时间交易价格交易时间交易情况区域因素交易情况区域因素个别因素公共服务措施 100 100 100 100基础设施配套状况 100 100 100 100案例一 案例二 案例三21500 20500 18500100/98 100/98 100/98100/100 100/97 100/100基础设施状况 100/100 100/100 100/100区域成熟度 100/100 100/100 100/100距市中心
5、距离 100/96 100/96 100/97所属商圈 100/100 100/100 100/100环境条件 100/100 100/100 100/100物业级别 100/100 100/100 100/100设备装修 100/90 100/90 100/90入住时间 100/110 100/111 100/109交通便捷度 100/99 100/100 100/99用途 100/100 100/100 100/100临街状况 100/99 100/100 100/99办公聚集程度 100/99 100/100 100/100公共服务措施 100/100 100/100 100/100基础
6、设施配套状况 100/100 100/100 100/2486 20241个别因素交易价格评估总价 基中心 座中心18500 20500 22, 常 正常 正常基础设施状况 七通 七通 七通 七通区域成熟度 好 好 好 好距市中心距离 约1134国门商圈 建国门商圈 建国门商圈 国贸商圈环境条件 好 好 较好 较好物业级别 甲级 甲级 甲级 甲级容积率 部高档装修公共部分高档装修，内部毛坯公共部分高档装修，内部毛坯公共部分高档装修，内部毛坯层数 地上19，地下3 地上27，地下3 地上24，地下5 地上27，地下4建成年代 1996 1992 2006/8/1 2003交通便捷度 好 好 好
7、好用途 办公 办公、商业 综合 办公临街状况 好 好 好 较好办公聚集程度 较好 较好 好 较好公共服务措施 完善 完善 完善 完善基础设施配套状况 完善 完善 完善 完善估价对象 案例一 案例二 案例三100 102 100 102100 100 100 100基础设施状况 100 100 100 100区域成熟度 100 100 100 100距市中心距离 100 100 99 98所属商圈 100 100 100 101环境条件 100 100 100 100物业级别 100 100 100 100容积率 100 96 97 98设备装修 100 95 95 95层数 100 101 1
8、02 102建成年代 100 98 103 102交通便捷度 100 100 98 98用途 100 100 100 100临街状况 100 100 98 98办公聚集程度 100 100 100 101交易情况区域因素个别因素交易价格交易时间交易情况区域因素个别因素交易价格交易时间公共服务措施 100 99 98 99基础设施配套状况 100 100 100 100案例一 案例二 案例三18500 20500 00/100 00 100/100 100/100基础设施状况 100/100 100/100 100/100区域成熟度 100/100 100/100 100/100距市中心距离 1
9、00/100 100/99 100/98所属商圈 100/100 100/100 100/101环境条件 100/100 100/100 100/100物业级别 100/100 100/100 100/100容积率 100/96 100/97 100/98设备装修 100/95 100/95 100/95层数 100/101 100/102 100/102建成年代 100/98 100/103 100/102交通便捷度 100/100 100/98 100/98用途 100/100 100/100 100/100临街状况 100/100 100/98 100/98办公聚集程度 100/100
10、100/100 100/101公共服务措施 100/99 100/98 100/99基础设施配套状况 100/100 100/100 100/2725 23661交易时间交易情况区域因素个别因素评估总价 5因素 估价对象 实例一 实例二 实例三楼面毛地价 (出让金 ) 待估 5810 5420 5502交易时间 让 出让 出让 出让使用年限 40 50 50 50用途 工业 工业 工业 工业工业集聚程度 一般 一般 一般 一般环境条件 一般 一般 好 好交通便捷度 一般 较好 较好 较好临路条件 一般 一般 一般 一般有无规划限制 一般 好 较好 较好公共服务设施状况 一般 一般 一般 一般地
11、块外形 一般 一般 好 较好技表 6因素 估价对象 实例一 实例二 实例三楼面毛地价(出让金) 待估 14000 13500 12500房屋类型 100 100 100 100交易日期 100 100 100 99土地级别 100 100 100 100道路通达度 100 101 100 101距市中心距离 100 100 100 100距主干道距离 100 100 102 102公共交通 100 101 101 101基础设施状况 100 100 100 100商服繁华度 100 102 101 101环境优劣度 100 100 100 100外观设计 100 102 101 101楼内配套
12、设施、设备 100 102 100 100结构 100 100 100 100装修状况 100 100 102 101技表 7因素 实例一 实例二 实例三楼面毛地价(出让金) 14000 13500 12500交易时间 100/100 100/100 100/100交易方式 100/100 100/100 100/99使用年限 100/100 100/100 100/100用途 100/101 100/100 100/101市场比较法模板因素条件说明表比较因素条件指数表比较因素修正系数表工业集聚程度 100/100 100/100 100/100环境条件 100/100 100/102 100
13、/102交通便捷度 100/101 100/101 100/101临路条件 100/100 100/100 100/100有无规划限制 100/102 100/101 100/101公共服务设施状况 100/100 100/100 100/100地块外形 100/102 100/101 100/101100/102 100/100 100/100100/100 100/100 100/100100/100 100/102 100/101比准楼面毛地价（元/12933 12594 11778 12289估价对象楼面毛地价（元/ 282 1371 不要修改。#让金 270建筑面积 28155开发周期 2销售单价 9000单价/基数 数量/比例 总价 备注一 房产价值1 楼价 9000 28155 2533950002 销售费用 253395000 126697503 销售税费 253395000 139367254 建成后可实现价值 226
