石家庄别墅项目产品定位建议_108PPT_2008年

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1、石家庄别墅项目产品定位建议壹 市场调查篇一、石家庄城市概况二、整体经济特点及购买力分析三、房产市场概况四、别墅市场分析一、石家庄城市概况石家庄市是河北省省会，地处河北省中南部，古称“京畿之地”，素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称。石家庄市在首都北京的西南方向，距北京 283公里，天津 270多公里。处于两大城市之间，缺乏城市向心力。高端客户容易分流到周边大城市。1、地处北京、天津周边，缺乏城市向心力2、行政区划：市内六区定位新华区位于石家庄市西北部，已初步形成了以东方农业科技城为依托，以三大农业基地和奶业、特种养殖发展为重点的特色农业发展新格局。全区工业经济综合排名连续 9年各区第一。桥西区石家庄

2、市的发祥地，位于市区西南部，是河北省的行政、科技、教育、商业、金融中心区。交通便利，商贸繁荣，辖区内的中山西路是全市的商贸中心。桥东区桥东区位于石家庄市区中部，区域中部为繁华的闹市区，以商贸、服务业为主，南北两端多为工业、农业和居民生活区。长安区位于石家庄市区东北部，是省会政治、经济、文化中心，石家庄市党政机关和中央省市新闻单位、文艺团体、科研单位大多位于该区。裕华区成立于 2001年 3月 21日，是省会未来发展的城市副中心，位于市区东南部，是国务院批准的省会发展的主导方向和重点区域，未来发展的潜力巨大。最新城市总体规划：“大十字”城市空间发展战略 以石太线为主轴分别向东西两个方向发展，以京

3、广线为主轴分别向南北两个方向发展 与“ 1+4”格局呼应。3、城市总体规划规划主城区道路形成“四横六纵三环八射”的道路主骨架系统，城区干道呈方格网加环形放射，外围辅以高速公路环的路网格局。四横为：和平路、中山路、裕华路、仓安路 、交通规划六纵：泰华街 友谊大街，中华大街 设大街，体育大街，建华大街，谈固大街等南北向城市主干道；三环：由中华大街、和平路、体育大街、槐南路、仓安路围合而成一环路、二环路和三环路。八射：石正公路、石岗公路、石获北路、石获南路、石铜公路、石邯公路、石栾公路、沧石公路等八条主要城市出入口道路。2008年石家庄市将投入 338亿元，拉开省会城市“三年大变样”攻坚战的序幕。“

4、三年大变样”包括 4个重点区域建设规划、 27个城中村改造方案、 16个旧区改造重点项目。“三年大变样”战略核心为：“ 北跨、西进、东拓 ”。向北：依托滹沱河，打造以会议博览、教育旅行、生态居住等多功能的滨水功能区。向西：依托太行山，打造旅游度假、体育休闲、生态居住为主的高档功能区。向东：依托高新区，发展以高新技术产业为主的新经济发展区。在城市总体规划指导下，滹太新区、西部山前生态区、南部工业新区、铁路新客站地区确定为近期石市的重点建设区域，这四个区域的建设既是实现城市结构调整的整体性工程，也是实现三年大变样的核心工程。5、 “三年大变样”战略部署二、整体经济特点及购买力分析据统计部门核算：石

5、家庄 2008年全年地区生产总值完成 比增长 11%，分别高于全国、全省 2个和 比上年明显减缓，减缓 省内城市中， 位；增速居第 9位，比上年后退 2位；在 26个省会城市中，总量居第 11位，比上年后退 1位；增速居第 22位，比上年进 2位。三鹿事件和金融风暴对石家庄整体经济影响较大。但其经济增长率仍保持了比较高的速度，这表明石家庄整体经济发展仍有潜力可挖。1 2 7 6 . 616331852206423932 8 3 8 . 41 2 . 5 0 %1 4 . 1 0 %1 3 . 6 0 %1 1 . 0 0 %1 3 . 2 0 %1 3 . 2 0 %0500100015002

6、000250030002003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %G D P ( 亿元) 增长率石家庄近六年家庄 年来持续保持两位数增长2、工业比重偏重，第三产业欠发达从石家庄产业构成来看，石家庄农业在整体经济中占有比较大的比重，工业在国民经济所占比重比较大。第三产业发展比较慢，具有较大发展空间。2007年 2008年第一产业 14% 二产业 48% 三产业 38% 大产业比重图一般认为 ,一

7、个产业的比重占到 %以上 ,就可以称之为重点产业 ,而达到6% 8%时，就被认为是支柱产业。近 3年来，石家庄房产投资比重都超过 %， 08年更是突破了 8%，可见其重要性。在 08年提出的“三年大变样”政策下，房产行业将显得越来越重要。但与发达城市相比，石家庄房地产业仍有潜力可挖。3、房地产业已经为石家庄支柱产业近 4年石家庄固定资产投资与 位：亿元）定资产房地产 比重（ 1） 投资（ 2） 投资（ 3） （ 2/1） （ 3/2） （ 3/1）2005 1852 929 122 006 2064 1096 12% 007 2393 1391 008 727 9 93%4、十大支柱行业国际金

8、融危机对经济的影响首先表现在工业生产上，石家庄 2008年全市规模以上工业实现增加值 比增长 增速回落 7个百分点；实现利税 润 别增长 分别比上年回落 省内城市中总量居第 2位；增速居第 9位，比上年后退 6位；在省会城市中总量居第 8位，与上年比前进 1位；增速居第 16位，与上年比后退 3位。行 业 增加值（亿元）同比增长（ %）黑色金属冶炼及压延加工业 力的生产和供应业 皮、羽毛 (绒 )及其制品业 家庄 排名前十位的工业情况，这些行业是石家庄高收入人群比较集中的行业，这些行业的高级从业者有可能是别墅类物业潜在的消费者。5、进出口快速增长石家庄进出口情况与全国趋势相反，与全省趋势一致，

9、保持了快速度增长。 2008年全市外贸进出口总值达到 比增长 增幅高于上年 中进口 比增长 出口 长 在省内城市中，进出口排第 2位，比唐山少 速比唐山低 口排第 1位，比唐山多 速比唐山低 省会城市中，进出口总值总量居第 14位，增速居第 5位；出口总值总量居第 8位，增速居第 7位。其中出口商品中，农产品、医药品、纺织品、机电产品和高新技术产品出口增速呈逐步加快的趋势。这表明石家庄进出口贸易受到金融危机影响比较小，而进出口贸易行业是石家庄别墅市场的重要潜在购买者。2008年市区居民家庭人均可支配收入达到 比增长 增幅已连续 5年保持两位数。在省内城市中，总量居第 3位，少于唐山和廊坊，增速

10、比全省增速低 1个百分点，在省内城市中居第 8位；总量和增速在全国省会城市中处于中下游水平，均排第 16位。以上数据表明石家庄人均收入偏低，整体购买力相对较弱。6、石家庄人 均收入 位居 河北第三通过高级轿车车主数量，可以判断一个城市的购买力情况。截止到 2005年底，石家庄市私家车保有量已达到 161082辆，以全市 930万人口计算，平均每 58人拥有一辆私家车。而根据经验，一个城市私家车中有 5%左右为 50万元以上的高级轿车，由此可以推断石家庄约有 8000辆高级轿车。近些年来，私家车普及率越来越高。根据惯常的判断， 2009年，石家庄 50万以上高级轿车的拥有量应该在 10000辆以

11、上。这些车主是别墅项目的主要目标客群！7、拥有 10000辆以上高级私家车在经济危机阴影下，石家庄整体经济仍保持持续增长，但增长幅度有所回落；工业占主导地位，第三产业仍存在较大发展空间；在三年大变样的政策引导下，房地产已成为支柱产业；虽为河北省会，但经济不如唐山，且距离北京、天津比较近，缺乏向心力；整体经济主要依托工业，形成十大支柱产业，在全国进出口大幅回落的情况下，石家庄进口逆流而上，以上行业高端人群将构成别墅主流消费群体；国有企业占比较大、私企业主有限，说明高端别墅购买群体绝对数量有限。通过高级私家车车主数量判断，石家庄高端别墅的购买力不强。小结三、房产市场概况（一）商品房市场1、房地产投

12、资总额连年增长近年来，石家庄房产开发投资增长迅猛。 2005年房地产开发投资总额为 122亿元，增长 2006年为 长 2007年达 长 2008年更是高达 长 43%。在“三年大变样”的政策指引下，房地产发展的势头不可遏制。2、商品房施工面积有所上升2004年，全市商品房施工面积为 553万平方米。2005年为 698万平方米，比上年增长 2006年达到 940万平方米，比上年增长 2007年，全市商品房施工面积为 983万平方米，比上年增长 2008年施工面积达 1111万平方米，比上年增长 石家庄“三年大变样”的政策下，房地产投资及施工面积大幅增长。3、商品房竣工面积大幅上升2005年，

13、全市商品房竣工面积 108万平方米，比上年增长 2006年，全市商品房竣工面积为 244万平方米，比上年增长 2007年，全市共竣工房屋面积 176万平方米，同比下降 2008年 ，全市商品房 竣工面积达到 212万平方米，比上年增长 09年上半年成交情况火爆，因此，可以预料的是，将有大批的商品房赶工上市，竣工面积必将大大增加。4、商品房销售面积大幅回落2003年，全市商品房销售面积 116万平方米，增长 16。2004年，全市商品房销售面积 长 二手房交易量达到 157万平方米，首次超过“一手房”成为房地产住宅市场主流。2005年，全市商品房销售面积 150万平方米，同比略有下降。2006年，全市商品房销售面积约为 180万方，增长 20%。2007年销售面积网上无公布数据，但根据 07年行情推测，应在 200万方以上。据国家统计局一份报告显示，截止到 2008年 9月，石家庄商品房屋销售面积大幅缩水，同比下降 位居全国第六。2008年 10月以来，全市商品房月平均销售 11万平方米，比 06、 07均有较大回落。5、商品房销售价格2006年石家庄全市商品房成交均价为 2782元 /平方米，市区约在 3000左右。2007年石家庄房价大涨，市区商品房成交均价约为 4000元 /平方米。2008年，石市房地产销售价格同比上涨 但上涨幅