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1、- 0 -宝源宝源翰林翰林龙龙府府销销售方案售方案住宅构想：住宅构想：第一步第一步第二步第二步第三第三步步景观景观楼王楼王第一步：核心第一步：核心 小步快跑：小步快跑：8#、 、9#、 、10#、 、11# 计计划：低价入市，利用划：低价入市，利用户户型、型、优优惠等惠等优势优势快速去化快速去化 目的：保目的：保证资证资金回金回笼笼， ，为为后期住宅价格做后期住宅价格做铺垫铺垫； ；第二步：后第二步：后续续 适当提价：适当提价： 1#、 、2#、 、3# 计计划：利用划：利用户户型、差价、位置等型、差价、位置等优势层层优势层层提升，步步提价，快速去化提升，步步提价，快速去化 目的：提升目的：提
2、升项项目定位，目定位，为为整体整体项项目定位提升目定位提升第三步：第三步：热销热销 树树立立标标杆：杆： 5#、 、6#、 、7# 计计划：提升价格，突出景划：提升价格，突出景观观楼王的位置和楼王的位置和户户型型优势优势，适当放慢去化速度，适当放慢去化速度， 提升利提升利润润空空间间 目的：目的：树树立立 7#景景观观楼王价格楼王价格标标杆，形成区域价格杆，形成区域价格标标杆杆项项目。目。宝源翰林龙府 项目可行性研究报告和而不同，世界大不同- 1 -、 、项项目目销销售方案售方案 小区主要卖点是地段、品质及景观，仍要依据规划将整个小区进行 考量。本案的定价有以下几个考量要素：环境、景观、楼层、
3、房型、噪音、 降尘、朝向、采光、通风、通路、单价、总价、首付等。因当前市场持续量、 价的走高，可在制定策略时能控制推盘节奏，建议开盘日期选在 2011 年 下半年 11 月-12 月较为妥当。 销售周期及去化顺序预测： 导导入展示期：入展示期：1 个月（个月（2011.8） ） 告知本案存在，告知预售公开时间、地点 海棠售楼处开放，公司、项目品牌落地，项目出街 预约预约期：期：2 个月（个月（2011.9-2011.11） ） 推量：推量：预约预约 8#、 、9#、 、11# 展示项目具体优势，细化项目卖点 多渠道推广，树立区域标杆形象 一期开盘准备，品牌形象等推向市场，在业界引起轰动 散布耳
4、语，使客户聚集，形成客户网以助销售 开开盘盘期：期：1 个月（个月（2011.11-2011.12） ） 推量：推量：8#、 、9#11 月开月开盘盘，目，目标标去化去化 70%， ，11#12 月加推月加推 区域标杆形象树立完成，客户对本项目在区域内的价格标杆认知 采用低开高走策略定价，小步快跑 预约客户迅速转签工作的实行，形成项目热销场面 强力营造销售现场气氛及现场销控操作 利用 11#楼小户型，完成春节期间客户变化，供应客户需求 预计去化整个项目 20 强销强销期：期：3 个月（个月（2012.1-2012.3） ） 推量：推量：1#、 、10#开开盘销盘销售，目售，目标标去化去化 55
5、% 存量：存量：8#、 、9#、 、11#已已销销售售 70%，目，目标销标销售售 90% 现场强化具体优势、卖点 现场进行提价销售，而对于前阶段所剩房源给予优惠 对已购业主进行维护，扩大口碑宣传，为长期去化做铺垫 组织客户年底答谢会，预计去化 5 强强推期：推期：2 个月（个月（2012.4-2012.5） ） 推量：推量： 2#、 、7#及地下商及地下商业业，目，目标标 2#楼去化楼去化 50%， ，7#楼去化楼去化 20% 存量：存量：1#、 、8#、 、9#、 、10#、 、11#已已销销售售 95%，利用工程形象、，利用工程形象、样样板房等目板房等目标销标销 售售 100% 项目形象
6、在各个媒体上频繁出现，突出地下商业价格优势 清水间、样板房等销售道具投入使用， 营销动作上连续加推、去化 景观体验区开放，现场售楼处投入使用 通过体验式营销拔高项目形象，价格 提高老业主满意度，定期维护、回访，宝源翰林龙府 项目可行性研究报告和而不同，世界大不同- 2 - 提高老带新优惠措施，利用老客户推荐新客户成交 预计去化 60 形象期：形象期：4 个月（个月（2012.5-2012.9） ） 推量：推量：3#、 、5#、 、6#开开盘销盘销售，售，3#楼去化楼去化 90%， ，5#楼去化楼去化 55%， ，6#楼去化楼去化 50% 存量：存量：2#、 、 、 、7#及商及商业业，目，目标
7、销标销售售 80% 现场包装，对剩余房源给予优惠 有针对的进行地下商业部分包装，进行销售 预计去化 10 持持续续期（住宅期（住宅扫扫尾）：尾）：4 个月（个月（2012.9-2013.2） ） 推量：推量：1#-2#大商大商业业、 、涡涡阳路商阳路商业业、 、车库车库，目，目标标：商：商业业去化去化 90%， ，车车位去化位去化 80% 存量：所有住宅剩余房源，目存量：所有住宅剩余房源，目标标全部售罄全部售罄 加强现场销控，促销稳定房型 主动出击，追踪客户 对难消化的房型作专题广告 预计去化 5 尾尾盘盘期（商期（商业业、 、车车位位扫扫尾）：尾）：4 个月（个月（2013.2-2013.6
8、） ） 存量：商存量：商业业、 、车车位，目位，目标标全部售罄全部售罄 加强公司品牌、项目品牌宣传 对难去化的铺位促销 车位促销 树立区域品牌形象 综综上所述：上所述：整个销售周期为 8 个阶段，预计为 21 个月。销售思想指导， 为缓解资金压力，以快速销售为主，低开高走，迅速销售并占领市场，成 为区域标杆项目，阜阳路、蒙城路价格标杆项目。 、 、项项目目销销售收入估算售收入估算 按照“3 万平方米创品牌（首批住宅），2 万平方米创价值（商业部分）， 12 万平方米谋大利（住宅部分）”的品牌建设之路，项目建设安排应自西 向东、自北向南，首期推出约 3 万平米高层经典两居室树立品牌形象， 然后陆
9、续启动商业的建设。 合肥市 2011 年上半年庐阳区在售项目销售均价 5500-6000 元/m2 左右，北部最低价格区域为北向版块，多层销售均价 5500 元/m2左右， 高层销售均价 4400 元/m2左右；二环内庐阳区上城国际多层销售均价 8000 元/m2左右，高层销售均价 7600 元/m2左右。北部组团的建设启动 对本区域住宅市场有明显促进，而随着区域建设推进和人口集聚，2011 年 10 月前高层住宅销售均价突破 6500 元/m2元左右，加之政府政策对 高档住宅的倾斜导致 2010 年 12 月土地成本迅速攀升，楼面价高 3000 元/平方米的项目遍地开花，而合肥本地供销比一直
10、处于相对饥渴状态！ 而本项目 70-80 平方米两房户型和 100 平方米三房户型将受到合肥客 群的追捧！很有可能创下 2011 年合肥热销第一数据！宝源翰林龙府 项目可行性研究报告和而不同，世界大不同- 3 -从整个销售期来看，对未来销售形势我们可以作如下保守估算： 1、高层住宅 11.6 万，销售目标均价 7000 元/，销售收入 8.18 亿元； （实际估算达到 7017 元/） 2、商业 1.85 万，销售目标均价 15000 元/，销售收入 3.02 亿元；（实 际估算达到 15619 元/） 3、地下车位 884 个：销售目标均价 80000 元/个，销售收入 0.71 亿元 合计
11、项目总销售收入：11.92 亿亿元元2011 年年2013 年年 6 月月销销售售计计划如下：划如下：项目销售总表项目销售总表 单位：元单位：元楼号楼号面积面积单价单价销售金额销售金额销售均价销售均价1#1#、2#2#30884.6471002192809443#3#9810.15720070633080 5#5#9959.44730072703912 6#6#9472.85740070099090 7#7#9576.79760072783604 8#8#14055.31640089953984 9#9#8230.71650053499615 10#10#14737.3660097266180
12、住宅住宅11#11#9853.547300719308427017.89 合计合计116580.73116580.73 818151251818151251 楼号楼号面积面积单价单价销售金额销售金额销售均价销售均价 大商业大商业11983.6318000215705340 地下商业地下商业4967.54800039740320商业商业涡阳路商业涡阳路商业3161.66150004742490015058.58合计合计 20112.8320112.83 302870560302870560 车位车位88488437101.5437101.5480000800007072000070720000
13、总计总计173795.1173795.1 ￥1,191,741,811￥1,191,741,811 - 4 -2011.11-2012.62011.11-2012.6 翰林龙府销售计划翰林龙府销售计划 （单位：万元）（单位：万元）楼号楼号户数户数面积面积预估预估 单价单价销售金额销售金额1111 月月1212 月月1 1 月月2 2 月月3 3 月月4 4 月月5 5 月月6 6 月月小计小计合计合计55%5%10%10%5%85.00%85.00%￥9,3191#1#、2#2#486486 30884.6430884.64 7100 219280944 40%10%5%55.00%55.00
14、%￥6,030 3#3#1041049810.159810.15720070633080 45%5%50.00%50.00%￥3,532 5#5#1041049959.449959.44730072703912 25%25.00%25.00%￥1,818 6#6#1001009472.859472.85740070099090 20%20.00%20.00%￥1,402 7#7#1001009576.799576.79760072783604 15%5%5%25.00%25.00%￥1,820 8#8#16816814055.3114055.3164008995398450%10%5%5%10
15、%5%5%5%95.00%95.00%￥8,546 9#9#96968230.718230.7165005349961545%5%5%5%10%10%5%10%95.00%95.00%￥5,082 10#10#16816814737.314737.3660097266180 45%5%10%10%5%75.00%75.00%￥7,295 11#11#1761769853.549853.54730071930842 55%10%5%10%5%5%5%95.00%95.00%￥6,833 大商业大商业11983.6311983.6318000215705340 0.00%0.00%￥0 地下商业地下商业4967.544967.54800039740320 55%15%70.00%70.00%￥2,782 涡阳路涡阳路 商业商业3161.663161.661500047424900 0.00%0.00%￥0 车位车位88488437101.5437101.548000070720000 0.00%0.00%￥0 总计总计15021502 173795.10173795.10 ￥1,191,741,811￥1,191,741,81147.50%23.33%6.67%23.00%8.00%13.57%16.67%9.55%45.70%￥54,459￥54
