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1、住宅项目调研提纲住宅项目调研提纲【第一部分第一部分 项目土地性质调查项目土地性质调查】1 目的：目的：通过对项目地块的地理位置、地质、地貌、七通一平状况的调研，掌握地块的基本 现状。2 调查调查方式方式： ：发展商及土地勘测部门相关资料；结合实地调查；实地调查拍摄地块现状图片。3 调查调查主要内容主要内容：包括3-1地理位置（现场察看） 3-2地质地貌状况（发展商提供土地勘测报告，最好有地块风水评估， ）3-3土地面积及其红线图（发展商提供） 3-4七通一平现状（发展商提供）35。土地权属【第二部分第二部分 地块周边环境调查地块周边环境调查】1 目的目的：对地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观
2、、历史人文景观和环境污染状况进行调 查。2 调调研方式研方式：争取发展商之配合，实地察看。3 主要内容主要内容3-1地块八个方向的环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮蔽状况）。 3-2地块 2 公里半径内的历史人文景观列示（标明距离项目地块的车距）。33。广州市城市卫星星云图【第三部分第三部分 地块交通条件调查地块交通条件调查】1 目的目的：调查小区居民工作生活需要的交通条件的便利程度。2 调调研方式研方式：结合市政交通地图，实地察看。3 主要内容主要内容3-1项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划。 3-2项目对外水、陆、空交通状况。 3-2地块市周边政道路进入项
3、目地块的直入交通网现状。【第四部分第四部分 周边市政配套设施调查周边市政配套设施调查】1 目的目的：调查与小区居民生活相关的市政配套设施的完备程度。2 方式方式：实地调研。3 主要内容主要内容：调查地块周边 1.5 公里半径内的市政配套设施，包括：3-1购物（购物中心、商场、超市、肉菜市场等） 3-2文化教育（幼托、小学、中学、大学、图书馆及其质量） 3-3医疗卫生（各级医院、药店及其质量） 3-4金融（各种银行） 3-5邮政 3-6娱乐餐饮（体育健身、歌舞餐饮）【第五部分第五部分 周边社区现状调查周边社区现状调查】1 目的目的：调查地块周边社区楼盘的总体规划状况，判断周边社区的档次和居民成分
4、。2 方式方式：实地调研。3主要内容主要内容3-1周边主要楼盘及小区列示（房型 售价 卖点 不利因素 ） 3-2各楼盘及小区的居民阶层 3-3各小区的总体规划、价格等【第六部分第六部分 项目所在地房地产市场现状调研项目所在地房地产市场现状调研】1 目的目的：调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。2 调查调查方式方式：请发展商提供基础数据，国企在此基础上进行分析。3 主要内容主要内容：3-1宏宏观经济观经济运行状况运行状况数量数量与上年同比增与上年同比增长长指指 标标 全市项目所在区全市项目所在区 A.国内生产总值其中： 第一产业第二产业第三产业房地产 B.固定资产投资其中：房地产开发
5、 C.社会消费品零售总额 D.商品零售价格指数 居民消费价格指数 商品住宅价格指数3-2 项项目所在地房地目所在地房地产产市市场场概况及政府相关的政策法概况及政府相关的政策法规规A项目所在地的居民住宅包括哪几种形态及其比重构成：公房、微利房、福利房、商品房等。 B政府相关职能部门对各类住宅的政策法规。C政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规。 D短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。 E南京市的城市规划控制性详规3-3 项项目所在地房地目所在地房地产产市市场总场总体供求体供求现现状状项项 目目上半年上半年与去年同期相比与去年同期相比备备注注签签定土地出定土地出让让合同
6、合同其中商品房用地房地房地产产开开发总额发总额其中商品房建设其中住宅投资占比重商品房施工面商品房施工面积积其中住宅住宅施工面积中今年新开工者所占比例商品房竣工面商品房竣工面积积其中住宅竣工面积销销售售预预售商品房面售商品房面积积其中现楼销售楼花销售全市商品房全市商品房销销售收入售收入住宅空置面空置面积积其中住宅办公楼商业楼二手楼二手楼买卖买卖3-4 项项目所在地商品住宅市目所在地商品住宅市场场板板块块的划分极其差异的划分极其差异板板块块差异差异板板块块 1： ： 区区板板块块二：二： 区区板板块块三：三： 区区板板块块四：四： 区区 地理范围 划分依据：建筑及商 业、人文特征描述 政府市政规划
7、的引导 多层 小高层 高层商品住宅 平均价格别墅 多层 小高层 高层商品住宅 供求状况别墅明星楼盘列示3-5 项项目所在地及所在板目所在地及所在板块块商品住宅平均价格走商品住宅平均价格走势势99 上半年平均价格上半年平均价格98 年平均价格年平均价格97 年平均价格年平均价格区域区域 多层高层多层高层多层高层 全市 项目所在板块3-6名星楼名星楼盘盘客客户户构成及构成及购买购买行行为为分析分析A各各类类档次商品住宅客档次商品住宅客户户分析分析指指 标标比比 例例 家庭结构3 口之家：3 代同堂：二人世界：单身 职业特征经商老板：三资高级白领：三资普通白领：国企高级干部：国企普通干 部：文艺界：
8、政府及事业单位：其他：外销 买主年龄结构2030：3045：4555：55 以上 客户家庭月收入 状况2000 元以下：20004000 元：40006000 元：60008000 元： 800010000 元：10000 元以上 客户地理半径集 中率1 公里半径：2 公里半径：3 公里半径：4 公里半径：4 公里以上半径B各各类类档次商品住宅客档次商品住宅客户购买户购买行行为为分析分析B1 购房目的及面积偏好指指 标标比例比例 A 首次置业满足基本居住需求 B 二次置业改善居住条件 C 投资保值和增值 D 办公 E 为父母或子女购房 F 度假购房目的G 其他 A 50 平米以下 B 5070
9、 平米 C 7080 平米 D 80100 平米 E 100120 平米 F 120140 平米面积偏好G 140 平米以上B2 层数、户型偏好及购买价格承受能力指指 标标比比 例例 A 多层（8 层以下）不带电梯 B 多层（8 层以下）带电梯层数偏好C 小高层（918 层）D 高层（18 层以上） A 东、东南 B 南、西南 C 西、西北朝向偏好D 北、东北 A 平层户型偏好 1 B 复式和跃式 A 1 房 1 厅 B 21 C 22 D 32 E 42 F 43 G 52/3/4户型偏好 2H 6 房及以上 A 根据当地价格板块划分 B价格偏好 C A 一次性付款 B 分期付款付款方式偏
10、好 C 按揭 A 2000 元以下 B 20003000 元 C 30004000 元 D 40005000 元 E 50006000 元按揭月供承 受力F 6000 元以上B3 购买决策的最主要的影响因素指指 标标5 个最主要因素个最主要因素 A 地理位置 B 市政交通便利程度 C 周边生活配套完备程度（包括子女教育） D 距离上班地点的远近 E 价格 F 建筑风格及外立面 G 户型设计及实用率 H 社区内绿化及环艺规划 I 物业管理及社区文化活动 J 周边社区素质及空气、噪音等污染程度 K 产权等法律手续的齐全 L 建筑质量的保证影响购房决 策的最主要 的 5 个因素 因素M 发展商品牌和
11、实力3-7名星楼名星楼盘项盘项目目规规划划设计设计及及销销售售资资料料总总占地面占地面积积 总总建筑面建筑面积积（容（容积积率）率） 建筑建筑层层数、数、栋栋数数 建筑布局及开建筑布局及开发节发节奏奏 户户型型结结构构 外立面外立面风风格、色格、色调调及用材及用材 交楼内装修交楼内装修标标准准 小区小区绿绿化及化及环艺环艺 车车流流组织组织及及户车户车比比 小区内康小区内康乐乐及商及商业业配套配套设设施施 物物业业管理管理售价（按揭折后价）售价（按揭折后价）最高价： 最低价： 均价：付款方式付款方式一次性： 分期： 按揭： 销销售售进进度度销售率： 已已销销售售单单位位户户型比例型比例客客户户
12、初步分析初步分析现居住区： 职业特征： 集团客户：3-8 综综合合评评判判评评判判项项目目评评价价 A地地块块周周边环边环境及配套境及配套评评判判A-1 地理位置地理位置A-2 周周边环边环境、景境、景观观A-3 周周边边市政配套市政配套A-4 周周边边小区整体素小区整体素质质 B楼楼盘盘素素质评质评判判B-1 建筑建筑风风格和立面格和立面B-2 建筑布局和空建筑布局和空间规间规划划B-3 小区内小区内环艺规环艺规划划B-4 户户型型设计设计B-5 小区内配套小区内配套B-6 车车流流组织组织B-7 物物业业管理管理 C物物业业形象形象C-1 发发展商品牌展商品牌C-2 项项目包装及目包装及营
13、销营销手法手法综综合合评评价价3-9 商业物业调研1主要商业物业在所调研区域内的分布：包括中大型商场、沿街商铺、商业街、各种 类型批发市场等。2重点物业重点调研内容A 中大型商中大型商场调场调研内容研内容项项目目说说明明 商商场场名称名称 街区地理位置街区地理位置层层数数规规模模 分分层层功能功能设设置置经营经营方式方式商商场场内部空内部空间间分割及装分割及装饰饰商商场场外部装外部装饰饰及商及商业业氛氛围营围营造造商商场铺场铺位租售价格及付款方式位租售价格及付款方式客流状况（客流状况（10 分分钟钟内内进进出商出商场场人流量）人流量）年年营业营业状况状况B沿街商铺调研内容沿街商铺调研内容项项目目说说明明 街区地理位置街区地理位置 单单位位规规模：平米模：平米 经营经营品种品种 经营经营方式方式 铺铺位租售价格及付款方式位租售价格及付款方式营业营业状况状况3-10宾馆宾馆项项目目说说明明 名称名称 星星级级 街区地理位置街区地理位置 客房数量客房数量标标准：准： 套房：套房： 其他：其他： 标标价及折扣价及折扣 年入住率年入住率 宾馆娱乐宾馆娱乐配套配套
