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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。恒东玉龙项目营销策划报告湖南中原长郡一组2011.3谨呈:湖南恒东房地产开发有限公司报告体系报告体系 Analyze System 中原对项目的价值研判与占位思考 中原对项目价值与占位下的营销诊断 项目形象升级与价值传播 中原对大户型产品营销思考 中原对项目二批蓄客思考 报告结论回顾Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 201
2、0项目价值体系价值体系外在价值内在价值区域 价值配套 价值交通 价值规划 价值教育 价值产品 价值规模 价值景观 价值Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010区域价值：过江隧道带动东西融通，500亿先导区核心区， 市政府商圈中心地段，具备广阔发展空间和规划利好。500亿先导区核心区域 市政府商圈中心地段河西是“两型社会”的示范区、高新产业的集聚区、城乡统筹的样板区、生态宜居的新城区；长沙大河西先导区力争在2010年前实现“拉开道路框架，形成承载功能，拓宽产业优势，展现新城雏型”的目标，力争到2020年建设成为“两型社会”的示
3、范区、高新产业的集聚区、城乡统筹的样板区、生态宜居的新城区、支撑发展的增长极。市府板块成为河西楼市龙头板块，周遭人气急升。政府斥资90亿打造的中央行政区，是板块的高规格配套；多个中高档社区的集中落户，未来市府板块必定会成为长沙的“浦东新城”；金星路与桐梓坡交接处将会成为市府板块商业中心，市府板块将成为河西地区的CBD，未来前景喜人。Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010区域价值：后发制胜，“府前效应”明显，以其良好形象、规 划高起点，大有赶超荣湾镇商圈，发展为“河西的五一商圈” 。“市府板块”成河西商务中心 CBD强势崛起
4、河西新城核心市府圈层的金星路国际街区的营建，在政企联动下，将成为岳麓区现代服务业发展的引擎和突破口；沃尔玛、美国豪生大酒店等落子金星大道，更加向世人证明了这条河西新脊梁的价值，未来河西新城核心地段浮出水面。高档大盘进驻，市府商圈后劲十足观沙岭商圈构成了市府板块东部商业级，金星中路中段形成了高端住宅、商务办公集中的区域，金星中路南段、西湖公园构成了中高档楼盘的集中的区域市府板块是长沙新城区发展的典型代表：即“府前效应”：通过政府搬迁带动周边公共设施改善尤其是交通的改善，进而带动周边发展。Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010
5、交通价值：河西“五一大道”金星路旁，市政府北侧，交通极 其便捷；近临规划地铁2B线，成就市府区域交通枢纽。河西大动脉金星路旁，8车道交通便捷临金星大道，位居市府板块核心区域，交通意义重大；907A、 903、6、301、302、109、405、918等多趟公交车经过，交通便利，连接市区繁华地带；地铁2B线，成就区域交通枢纽规划中的地铁2号线，地铁的建成将加速该区域的发展，提升项目附加值。地铁的建成将扩大区域置业客户范围。Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010地铁效应：规划地铁2B线谷山站紧临项目，大大抬升项目 价值，带来溢
6、价空间。地铁物业，为生活圈加速，投资升值距离五一商圈仅三站路程，而且乘2号线可直达规划中的新长沙火车站，与武广高速铁路对接，旅客出行可以做到“零换乘”。乘地铁出行，快捷舒适、准点率高， “地铁口物业”，不但能为业主提供“出则繁华、入则宁静”的生活，还能给业主良好的投资升值空间。地铁2B线带动区域发展，提升项目价值本项目位于地铁2B线市政府站、谷山站，地铁沿线大约1公里范围内的房地产业又将出现兴旺。随着城市建设的加快，交通日益拥挤，而地铁将成为市民出行的最佳选择，地铁周边物业将极受欢迎，而且资源有限，升值潜力大。地铁对沿线物业价格的提升表现广州： 地铁于1993年开工，开工当年和 第二年，地铁一
7、号线沿线物业升 值15%-25%，1999年一号线正式 开通后，地铁沿线物业再次升值 15%-25%上海： 开通地铁后短短的四五年时间内 一跃成为上海的新兴住宅区，发 展成一个几十万人口的卫星城， 成为上海最大的人口居住地，而 房价的涨幅超过了50%香港： 香港地铁开通后，上盖物业平均 升值近50，投资回报率达到15 深圳： 调研表明，地铁沿线住宅物业价 格高于同片区非地铁沿线住宅物 业的价格，高出幅度从5%至15% 不等桐梓坡站本案Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010配套价值：成熟配套。生活、教育、医疗、金融等配套，如
8、 湘腾城市广场、附三肿瘤医院、超市银行，尽在5分钟生活 圈范围内。5分钟生活圈，畅想便捷生活茉莉花国际酒店、时代帝景酒店、中国建设银行、华银旺和超市、观沙岭商圈、通程商圈等商业配套资源，分钟畅享便捷生活；湖南商学院、中南大学湘雅医学院、湖南师范大学医学院等教育配套资源，完成一生学习梦；湘雅三医院、肿瘤医院、长沙四医院等保障一身平安。10分钟生活圈，领略宁静与繁华八方山公园、王陵公园、麓谷广场、金星公园等休闲好去处，自在生活由我做主；岳麓山、湘江、橘子洲、岳麓书院、咸嘉湖等自然文化名胜，分钟领略山、水、洲、城文化底蕴；金星大道、岳麓大道、桐梓坡路等城市主干道左右环绕，1分钟之内直达河东五一繁华地
9、段，地铁开通加速城市生活。Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010规模价值：市府板块最大盘，110万综合性高档生态住宅 区110万方首席规模大盘520亩，花园洋房、高层住宅、商务公寓楼、五星级华天酒店、会所、市政公园于一体的综合性高档生态住宅区；项目分四期开发，一期约35万平方米，分别为洋房丶别墅丶高层公寓丶联排别墅；二期约17万平方米，为超五星级白金酒店（华天大酒店）和商务公寓；三期约31万平方米，为洋房丶别墅丶高层公寓；四期约17万平方米，为高层公寓和商业；地下车位面积约10万平方米。Code of this repor
10、t | 10 Copyright Centaline Group, 2010规划价值：围合布局，超宽楼间距、超大小区花园、500亩 八方山公园，打造高绿化生态宜居生活。超宽楼间距钰龙公园 高层绕小区边缘分布，中间为洋房产品，打造超宽楼间距，享受高舒适度生活。更有部分楼栋视野不受限制，尽览中心园林和公园美景。八方山公园 50亩中央公园，用大面积人 工湖打造灵动水系，结合超宽楼间距设计，倾力营造宜家生态生活。 500亩市政公园，大面积湖景和绿色植被成就小区天然氧吧。Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010产品价值：视野开阔无遮
11、挡，坐拥无敌景观，赠送面积大 ，巧变空间轻松N+293小三房 无建筑遮挡，视野开阔； 主卧及生活阳台均朝南，正面500亩八方山公园，景观无限； 户型紧凑，功能全面，面积控制得当；1503+2巧变空间 无建筑遮挡，视野开阔； 南倚八方山公园，北向小区公园，坐拥双园美景，景观无敌； 赠送面积大，多个巧变空间，三房轻松升级五房，超高性价比Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010教育价值：独享长郡中学学位，免试入读名校，让您的孩 子比您更成功小区南面紧邻百年名校长郡中学，业主子女独享长郡中学学位，购房即可免试入读： 名校名师，良好
12、的学习氛围，让您的孩子比您更成功； 从初中到高中一站式解决，为孩子提供稳定的教育环境； 学校离家距离近，最大限度保障孩子安全，同时保证孩子能把更多的精力放在学业上；Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010项目价值体系价值 体系外在 价值内在 价值区域价值：长沙核心功能外溢的第一承载者；先导区核心：500亿先导核心，三市融城的前沿，极具成长空间 ；市政府中心：市政府商圈内主干道金星路与含光路交汇处，交 通极其便捷，尽享周边成熟配套；成熟配套：生活便利，生活、医疗、教育等配套尽在1公里范围 内；地铁效应：地铁2B线市政府站、谷
13、山站近临本案，地铁效应带 来高幅增值；交通价值：河西“五一大道”金星路旁，市政府北侧，交通极 其便捷；过江隧道拉通后，距市中心仅10分钟车程。规模价值：市府板块最大盘，110万综合性高档生态住宅区；规划价值：超宽楼间距、超大小区花园、500亩八方山公园，打 造高绿化生态宜居生活； 产品价值：视野开阔无遮挡，坐拥无敌景观；赠送面积大，巧 变空间轻松N+2； 教育价值：独享长郡中学学位，免试入读名校，让您的孩子比 您更成功城市发展中心、河西先导区中心、双府中心的高升值空间项目“三心地段”市府央110万第一规模 综合性高档生态景观教育社区“稀缺物业”Code of this report | 14
14、Copyright Centaline Group, 2010教育力规模力产品力规划力区位力钰龙天下 价值体系核心价值景观力Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010中原选取周边四大核心竞争项目明晰本案的竞争价值：恒大华府北京御园卓越蔚蓝海岸旭辉藏郡蔚蓝海岸恒大华府核心竞争价值区隔北京御园本案旭辉藏郡Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010竞争价值体系点对点：本案价值优势非常明显在本版块内有众多大盘，与本案形成直接竞争。相较其他项目而言，本案规 模最大；
15、配套除与其他项目共享资源外，本身自带商业街及五星级酒店使之 更加齐全，更独享长郡中学学位；独享南北双公园景观，产品质素（围合布 局，超宽楼距，3+2户型优势）明显优于竞争项目。地段对抗规模对抗配套对抗产品对抗规划对抗景观对抗新兴北京御 园金星北路与 茶子山路交 汇处55万方学校、医院 、银行、社 区商业别墅、75-140高层酒店、商业社区园林恒大华府金星北路与 茶与北二环 交汇处59万方学校、医院 、银行洋房、小高层、高 层220以上平层大 宅会所、商业街 、幼儿园人工湖、社区 园林旭辉藏郡关沙岭茶子 山路14万方学校、医院 、银行一到三房高层幼儿园、商业 街社区园林蔚蓝海岸岳麓区政府 北侧45万方学校、医院 、银行、社 区商业洋房、别墅、小高 层会所、游泳池 、商业街、中 央公园社区园林、中 央公园钰龙天下金星北路与 茶子山路交 汇处110万方银行、学校 （独享长郡 中学学位） 、超市、酒 店洋房、公寓、90-160 高层住宅，超宽 楼间距，3+2大型商业、五 星级酒店50亩小区公园 、500亩八方 山公园Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010竞争核心价值体系规模力520亩，110万建面，花园洋房、高层住宅、商务公寓 楼、五星级华天酒店、会所、市政公园
