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1、上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租 优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租 优租网： 论坛：济南国际风情街项目调研规划书济南国际风情街项目调研规划书一研究背景一研究背景 1项目简介地理位置国际风情街位于济南市仲宫镇，从济南市济 微路南出南外环，沿 104 国道南行 10 公里即 可到达。商业街南临仲宫镇，西接 104 国道。上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租 优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼
2、，上海办公楼出租 优租网： 论坛：项目规模整条商业街长约 800 米，沿街两边各一排 3 层 商业楼，总建筑面积约为 35000 平米(商业街 往东为二期工程，预计建筑面积为 15000 余 平米)。建筑单体欧式建筑风格，共计 19 座，120 余单元，每 个单元建筑面积从 2001000 平米不等，大 部分为 300-600 平米。内设独立卫生间。内部交通商业街向东没有重要场所，因此 商业街内部交通压力很小。交通状况外部交通从商业街到济南市有 3 路公交车， 作为近郊而言，外部交通是比较 方便的。 建筑结构低层砖混结构，坡层顶。 目标售价2300 元/平米左右(均价)。2调研背景： 经科学分
3、析与多方论证，作为开发商和营销策划公司，均对 国际风情街的商业业态定位娱乐休闲 MALL 模式达成了一致 意见。为使商业街的业态规划进一步切合经营者和终端消费者双 方的需求，最终实现开发商、投资者、经营者三赢，消费者满意 的商业局面，开展一次全面深入的市场调研势在必行。上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租 优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租 优租网： 论坛：二、调研目的二、调研目的 1调研目标概述： A分析目标买家（包括投资者和自用经营者）的消费心理及 承受能力。 B通过调研，明确商业
4、街的业态规划与消费档次（包括商业 街具体提供何种服务及商品？究竟针对哪个层次的终端消费群体？ 等等） 。 C分析目前与商业街定位相符的经营者投资商业街的意向及 其强烈程度。 D通过调研，明确商业街的物业管理内容。 E调研与前期宣传、销售模拟互动，为项目推广积累经验与 信心。2调研报告内容规划： A济南市商业物业宏观环境研究 宏观经济、商业物业投资行为与心理（济南宏观经济研究、济 南商业物业发展现状与趋势、商业物业的格局分布、商业物业的 投资回报率、商业物业的投资行为） 。 B国际风情街商业业态定位研究 国际国内流行的商业业态及其发展现状与趋势、国际风情街业 态定位的先进性、国际风情街业态与济南
5、其它商业业态的互补性 研究、消费者对国际风情街业态的认同度与期望值、相关行业经 营者对国际风情街的认同度及倾向值。 C国际风情街业态规划研究 国际风情街各类商品及服务的分布与格局、国际风情街各类商 品及服务所应占的比重。 D国际风情街物业管理与经营的研究 物业管理的具体内容、物业经营的可行性及经营方向。 E政策环境（地房地产行业法律法规及相关文件对项目的影 响，城市规划对项目的影响） 。 F媒体环境（重点研究媒体对房地产市场的引导作用和沟通 效果，为项目媒体运作提供分析依据） 。上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租 优租网： 论坛：上海写字楼，上海
6、写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租 优租网： 论坛：三、调研方法三、调研方法 1调研方法概述： 根据该项目的具体情况成立由项目专家构成的调研项目小组， 研究方法将包含定量和定性研究两个方式，按照前面设定的研究 内容，将定性研究与定量研究研究结合开展。 A整合调研：成立由专业调查人员、地产营销策划人员、高 校经济学专家、商业研究机构成员共同组成的项目组，分别发挥 调查整体过程控制、调查内容制定与规范、商业物业策划与推广、 宏观经济层面等方面的优势，走整合调研之路。 B利用项目组核心成员的身份优势，召集被调查对象举行座 谈会。 C充分发挥专业市场调研机构的经验与组织
7、能力，开展定量 问卷调查，进行统计分析，由项目组进行定量研究。2核心难点的突破： 由于商业物业的主要目标买家为投资者和符合商业物业业态 定位的经营者，因此，接触难度极大。为了顺利地完成调研任务， 特设计有针对性的调研方法，以期突破核心难点。 A分析地产投资者最习惯光顾的消费场所，通过和这些消费 场所建良好关系而对目标对象进行随机访问。 （例如高档餐饮场所、 休闲场所等） B从其它商业物业的售楼处购买投资客户名单，邀请他们参 加座谈会。 C利用齐鲁晚报媒体的影响力举办相关活动，例如商业物业 投资论坛、郊区旅游地产发展研讨会等等。3具体研究方法：调 研 内 容研 究 方 式商业物业宏观环境调查统计
8、局资料查阅、晚报 记者站提供资料，调研 项目组的定性研究、会 议搜集。商业物业投资行业与心理分析购买资料，邀请参加座 谈会国际国内流行的商业业 态及其发展现状与趋势调研项目组的 定性研究国际风 情街业 态定位 研究国际风情街业态定位的 先进性调研项目组的 定性研究上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租 优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租 优租网： 论坛：国际风情街业态与济南 其它商业业态的互补性 研究、调研项目组的 定性研究消费者对国际风情街业 态的认同度与期望值问卷调查、定量分析相关行
9、业经营者对国际 风情街的认同度及倾向 值座谈会国际风情街业态规划研究实地走访调研、项目组 定性研究及座谈会国际风情等物业管理与经营的研究实地走访调研、项目组 定性研究及座谈会政策研究与媒体研究资料收集与项目组定性 研究4调查对象与规模 调查对象调查方法调查规模 座谈会1 场通过购买资料获取的 真实商业物业投资者约访30 人 入户访问（经 营或办公地点） 量化访问 50 人相关行业私企业主、 优势个体工商业户 专题座谈会1 场 宏观经济研究专家、商业 机构管理人员、媒体经济 类记者等专题座谈会1 场终端消费群问卷调查量化访问 300 人上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海
10、办公楼，上海办公楼出租 优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租 优租网： 论坛：四、分析方法 1、聚类分析 2、镜面分析 3、因子分析 4、联合分析 5、回归分析 该项分析工作的人员组成：李铁岗、陈月军、易文胜 具备 5 年以上在山东市场丰富的调研经验 具备房地产行业研究的专业经验 具备博士硕士以上学历 从事过多次大型房地产项目研究上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租 优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租 优租网： 论坛：五、质
11、量控制 1根据我们调研工作多年的研究经验，我们认识到质量控制 是研究项目成败的关键，对于本次研究项目，我们将会采用如下 的质量控制方法： A对所有数据结果进行 100%的逻辑编辑。 B对所有的访问结果进行 100%的 QC 反馈检验。 C对所有的调研人员实行严格的管理制度:发现一分有问题的 问卷，该调研人员的所有问卷均拒收。 D数据处理实行两次并行输入，交叉检查制度。2要求国际风情街的开发商委派一名工作人员参与项目的调 查与研究，要求委托方项目经理参加座谈会和论坛。上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租 优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上
12、海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租 优租网： 论坛：六、项目研究六、项目研究人员人员 1工作分配： A、调查人员：把握并监控消费者调研数据分析与统计 B、地产研究专家：把握市场宏观环境，提供政治、法律、经 济等方面的研究成果。 C、营销策划人员：走访调查对象，设计座谈会会议内容等。 D、媒体人员：媒体分析，收集媒体已发布过的相关研究类文 章内容。2人员组成： 项目经理 陈月军 负责整个项目管理及协调 专家组成 李铁岗：山东大学房地产研究中心主任（博士）丰富的社会学研究经验 参与多次大型重要项目研究工作 孙曰瑶山东经济学博士易文胜： 山东正易营销咨询有限公司策划总监 3 年房地
13、产项目策划推广经验（齐鲁世纪园观澜阁项目推广、 黄桥花园项目推广、康和苑项目推广等）国际风情街项目推广主力策划师 济南市首届、第二届房地产营销人员培训班主要授课成员 主持多次大型房地产调研项目（县西巷商业街改造项目调研、 齐鲁世纪园住宅项目调研等） 张鹏： 工商管理硕士（MBA） 丰富的行业经验及市场分析经验 参与多次大型项目研究支英珉齐鲁晚报经济专刊部主任 项目执行管理 曹颖 8 年调研执行经验，项目现场执行总监 项目执行组织 王延宁 齐鲁广告调查公司调研项目组织专家 文案撰写 徐瑾瑜 统计分析 丁奕刘翠娟上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租 优
14、租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租 优租网： 论坛：9.0 日程安排 根据该调研项目执行的难度，我们设立如下的工作时间表，可 以根据客户要求进行调整：批准 人： 日期：文本：WB S 项目X-履行工作 D-独立作出决 定 d-共同作出决 定 p-管理进度 C-必须经过咨 询 I-必须通知到 A-提供咨询项 目 经 理项 目 设 计 组现 场 调 查 组房 产 运 营 部数 据 处 理 组报 告 研 究 组项 目 顾 问 组工作 天数编号工作细目12345672D1项目准备DA3D2调查内容设计DdX CAAAA2D3调研内容测试DXD Xd XDXA1D4调研内容的确 定D CXAA2D5座谈会样本筛 选、预约DdX CAAAA2D6座谈会DXAA1D7访员培训pAD XA5D8正式调查访问D XI3D9竞争对手调查D XI1D10数据录入与处 理DX I2D11数据分析ICXDA IAI5D12撰写报告DXA总计：29 天上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租 优租网： 论坛：bbs.58rent
