《写字楼产品品质研究》由会员分享，可在线阅读，更多相关《写字楼产品品质研究（45页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、写字楼产品品质研究商业楼宇项目部与写字楼有关的问题 保护地球环境 防止城市的温暖化、热岛效应 防止破坏臭氧层 节约能源 办公楼作为社会产品 重新认识建筑的社会资产 考虑和区域社会的共生景观关系 建筑的使用寿命（long-life)和产生的社会环境 重新认识现存建筑的价值再生与写字楼楼有关的问题 信息化 社会的网络化和写字楼的变化 信息化技术的普遍应用 小办公室及家庭式办公的出现 灵活性（办公楼使用上的自由度） OA系统的调整 人员的增减 布局的改变 电源、照明、空调以及综合布线等的各种变化与写字楼有关的问题 安全对策 防灾（消防、抗震、避雷、防水等） 防盗（企业财产、企业情报） 由信息化而产生
2、的危机管理对策（为保护信息 通讯系统所采取的各种风险对策） 无障碍 高龄人员 残疾人员 女性 设备管理（Facility Management）与写字楼有关的社会问题 舒适性（Amenity)-提高居住和工作环境 空气 热量 声音 光线 色彩 味觉 视觉 根据休息、隐私以及交谈等不同目的提供不同的 舒适性写字楼产品品质研究 从城市规划的角度研究 从建筑设计的角度研究 从设备设施的角度研究从城市规划的角度研究 项目用地在城市规划中所 处的位置 项目用地描述的主要控规 指标 城市设施对项目的影响 写字楼产品设计需如何城 市规划的要求 小结从城市规划的角度研究 项目用地在城市规划中所处的位置 项目的
3、用地的土地性质 项目用地所在区域的中、远期发展规划 项目用地与城市中心区域的关系 项目用地与周围环境的关系 项目用地描述的主要控规指标从城市规划的角度研究项目用地描述的主要控规指标 高度 容积率 基地面积/用地面积（首层占地率） 绿化率 停车位（专题介绍） 干道开口位置从城市规划的角度研究 城市设施对项目的影响 公路网 附近停车场 煤气 自来水 电气 电话 下水道 热力从城市规划的角度研究 写字楼产品设计需适应城市规划的要求 适应城市规划对于土地资源的综合利用要求， 包括：地上、地面、地下： 适应对于交通组织方面的要求： 适应城市公共空间设计的要求： 适应与周围建筑物之间关系的要求：从城市规划
4、的角度研究土地（地上、地面、地下）的综合利用：地下布置车库、地下通道 地面层与裙房布置商业服务设施、办公楼出入口 高层布置办公楼 交通组织方面：机动车 非机动车 人流货流路线 步行路线从城市规划的角度研究城市公共空间设计：空间的功能 大小 尺度 高度 造型 与建筑物之间关系方面： 与周围建筑物的和谐统一等从城市规划的角度研究小结： 在规划上能符合城市整体规划的要求，考虑发 展、留有余地 用地内部交通顺畅 在高、低层配置上具有足够的科学性 在视觉及空间感觉上有其特色从产品设计的角度研究 建筑设计 高层与低层 首层平面设计 标准层设计 消防设计 室内设计建筑设计高层与低层 高层与低层部分设计满足功
5、能的不同用途 确保公共空间独立于办公部分的交通路线 考虑日照条件对邻地的影响 丰富立面及体型：屋顶花园建筑设计首层平面设计首层设计的重要性和要求： 大厦功能的综合性导致首层设计复杂： 合理组织进出大楼的各种人流 合理组织首层公共部分和办公层 从环境设计上要创造适于办公楼的空间环境、 色彩环境和光环境等，以求良好的第一印象建筑设计首层平面设计 首层平面与总平面的关系 总平面设计决定建筑物在用地中的位置，重 点要注意标准层的平面设计同首层层流线处理的 整和性 一层的主流线和物业管理以及停车场与通用口出 来的服务流线 安全避难通道 紧急车辆的活动空间建筑设计首层平面设计 流线设计首层人流线路包括：办
6、公人员流线、大楼管理 人员流线、来访者流线、外来开会、进餐、购 货人员 总平面车流包括：上班人车流、外来者车流、 货车及垃圾车流线、消防车环路和紧急情况下 消防车需通达各处，还有自行车线路建筑设计首层平面设计 人口大厅设计要点 首层入口大厅是重要的交通枢纽 首层大厅的室内外空间渗透 大厅空间的动态导向与限定建筑设计标准层平面设计 标准层平面的内容办公空间 公共走道 楼梯 电梯间、前室 卫生间 开水间 空调机房 各种管线的竖井建筑设计标准层平面设计 公用部分（核心筒）生活功能：卫生间、开水间 流线功能：电梯厅、走廊、楼梯间 设备功能：空调机房、管道井建筑设计标准层平面设计 核心部（核心筒）布置中
7、央型 偏心型 分离型 外周型 核心部（核心筒）大约占标准层面积 20-30%标准层平面相关指标 办公空间 现在及未来将要入住的人员数量，参考指标：人均办 公面积约6-12平方米 除办公面积外，会议室、接待室、食堂等配套设施， 包括上述配套面积后，参考指标：人均建筑面积约10- 20平方米 平均人员密度指标=平方米/每办公人员 欧美国家为15平方米 日本过去为3-10平方米，目前是12-13平方米 会议室 大型会议室 中型会议室 小型会议室标准层平面相关指标 卫生间： 配置：前室、洗手盆、镜子、烘手机、洗手液 等 指标： 女用卫生洁具的合适数量 男用卫生洁具的合适数量 开水间 配置：开水器、洗茶
8、杯及消毒的水池、吊柜、 上下水、过滤茶根的器具、倒烟灰的容器及地 漏等 开水间面积不应小于6平方米标准层平面相关指标 走道：双面布置房间的走道净宽度不小于1.6m 单面布置房间的走道宽度不小于1.3m 楼梯每层楼梯总宽度按其通过人数每100人不小于1 米m 办公楼楼梯的最小宽度（净）不应小于1.2m建筑设计标准层剖面设计 层高 决定层高的因素： 办公室平面尺寸于室内感觉 自然采光要求，窗口大小要求 空调方式 排烟方式 照明方式 消防喷淋方式 参考值： 高层办公楼吊顶下净高应在2.6-2.7米建筑设计标准层剖面设计 吊顶 吊顶上的设施 照明灯具 空调风口 消防设施：烟感报警器、紧急照明灯、紧急广
9、播 喇叭、机械排烟口、防烟分区垂壁 预留灵活隔断的安装点 吊顶内部检修口建筑设计标准层剖面设计 吊顶 决定吊顶内部高度的因素 结构楼板及梁所占的高度（每层减低20cm ,那么 20层楼总高将降低4m） 空调主干管的高度及位置 消防喷淋管的位置 电缆桥架高度及位置 照明灯具深入吊顶的高度建筑设计标准层剖面设计 窗户 窗户设计时的参考因素 采光面积 节能的开窗大小和玻璃种类 开窗大小与办公室进深相吻合 办公安全性和居住性 窗边空调设备的收口 窗的宽度一般是开满外柱之间或在外柱之外作成水 平联窗 窗下口高度在距地50-80cm高消防设计 防火与防烟分区防火分区 防烟分区 疏散设计中的几个问题底层外门
10、的宽度 消防层楼梯、电梯位置设计 消防控制中心的设计 耐火构造设计的几个要点消防设计防火分区 防火分区低层与高层之间的防火分隔；大空间、连通空 间的防火分隔； 地下室防火分区，地下室的防火分区允许面积 的要求比地上建筑更为严格； 地下车库的防火分区； 楼梯间与通风空调机房等特殊部位的防火分隔：消防设计防火分区最大允许面积名称每层最大防火分区（平方米）一类建筑1000二类建筑1500地下室500消防设计防火分区相关指标 地下室防火分区： 地下室的防火分区按高规，每个防火分区不 得超过500平方米，设自动灭火设备时不得超过 1000平方米； 地下车库，防火分区最大允许面积为1000平方米， 设自动
11、灭火时最大允许面积为2000平方米； 楼梯间与通风空调机房等部位的防火分隔：按照 高规规定：“附设在高层民用建筑内的固定灭 火装置的设置室通风、空气调节机房等，应采用耐 火极限不低于3.00h的隔墙和2.00h的楼板与其他 部位隔开。隔墙的门应采用甲级防火门。消防设计防烟分区防烟分区： 需设排烟设施的走道、净高不超过6m的房间，应 采用挡烟垂壁、隔墙或从顶棚下突出不小于50cm 的梁划分防烟分区。 每个防烟分区的建筑面积不宜超过500平方米， 且防烟分区不应跨防火分区消防设计其他问题 疏散的问题 低层外门宽度的规定：自动门、旋转门不算疏散门， 每100人1m宽 消防楼梯要求接近电梯厅、考虑双向
12、疏散 楼、电梯防烟前室的设计 消防控制中心的设计 功能 位置 建筑 耐火构造设计中的注意点室内环境设计 日照的控制：就是消除阳光引起的晃眼和减少 日照带来的辐射热 对直射阳光的遮挡方式 反射玻璃的应用 遮阳百页 照明： 现代写字楼一般进深较大，需要依靠人工照 明来创造良好的视觉环境。室内的照度随着 时代和经济的发展而增加，美国标准照度大 约是日本2倍。室内环境设计 温度、湿度调节空调系统 噪声控制室内环境设计 室内设计的 几个心理因素 房间大小 顶棚高度 窗台大小、高度 房间颜色 装饰材料从设备设施角度 电梯 空调 停车位 智能化电梯 电梯台数的设定查表法 按建筑规模计算法 模拟法 实例比较法
13、 电梯设置方式 传统分区方式 双层轿箱方式 快速梯与分区梯结合式与立体电梯厅方式电梯 衡量电梯系统的 指标 品牌 载重 载客人数 梯速电梯 电梯厅的布局与装修 电梯厅的布局 良好的配置 不良的配置 电梯厅的装修 电梯门套及电梯厅墙面应采用经久耐用而装饰 性强的材料 首层电梯厅装修标准一般高于其他层 吊顶与灯具配合，使光线柔和而明亮停 车 场 车位数量标准 停车场：小型汽车按每车位25平方米、自行车 每车位1.2 平方米 停车库：小型汽车按每车位40平方米，自行车 每成为1.8平方米 外贸办公楼每1000平方米应留有4.5个 坡道设计：坡道斜度在1/8以下，如做不到， 要求作到冬季坡道无积雪、无冰，并且切 实作到坡道防滑停 车 场 停车方式 室外停车 地下停车 独立型停车（塔式停车楼） 大楼连体型 机械式停车场
