石家庄某项目商业和写字楼分析报告

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1、石家庄项目商业和写字楼分析报告石家庄项目商业和写字楼分析报告IV商业市场部分商业市场部分 一、商业市场分析一、商业市场分析 一）一） 、总述、总述 石家庄市的商业市场具有明显的“省会经济”和“火车拉来的城市”两个特征，表现在两个方 面，一是外县市和本地的集中消费带来的零售商业发达，二是以南三条和新华集贸两大传 统批发市场为首的批发商业的发达。从市场调研的情况看来，石家庄的传统批发商业正在逐渐衰落，但随着当地人消费水平 的提高零售商业却正在蓬勃发展中，各种新的商业业态不断涌现。石家庄的传统批发商业 在全国竞争环境中还刚刚开始更新，但批发市场繁荣的年代形成的石家庄人的消费习惯依 然影响了新出现的众

2、多零售业态，这是石家庄商业市场的特殊性，不同于全国其他的城市。由于本案的初步定位思路是零售业态，因此以下主要分析石家庄的零售商业情况。二）二） 、商业区分析、商业区分析通过市场调查，我们发现石家庄的零售商业市场主要是两大核心商业区和其他区域性商 业区组成，两大核心商业区即东购商业区和北国商业区。1、东购商业区分析：石家庄最大的综合型成熟的核心商业区1）总体情况东购商业区代表了石家庄最完善的商业市场，其在新华集贸中心批发市场的基础上形成 的一个零售商业区，有“火车站”、 “服装批发市场”、 “大型购物中心”三大特征。东购商业区的范围是指中山路（东至公里街，西至中华大街）和民族路沿线的零售商业 积

3、聚区，包括华联等周边的大型商业场所。2） 、业态分析、业态分析东购商圈业态表东购商业区的业态包括：东方城市购物中心、新百购物广场、华联商厦、王府井百货四 大购物中心和百货业态，福兴阁服装市场、湾里庙服装市场、太和电子城、天元名品服饰 广场、金百丽时尚广场等众多的专业市场或主题商场，国美电器、苏宁电器、大中电器、 康宁医药商场、丽华音像城和大量临街服装等专买店，还有肯德基、麦当劳等餐饮娱乐业 态。3） 、各种业态档次和经营情况分析、各种业态档次和经营情况分析1)大卖场（含百货、购物中心、大型超市业态）：百货业态除了东购一家中档的购物中 心经营情况良好外，其余经营情况一般，说明本地区消费只能支撑一

4、家东购这样规模的大 卖场。2)专业市场：由于本商业区位于中山路和火车站附近最优越的位置，加上新华集贸中心 和青年街市场长期形成的人群认知度，本地区专业市场普遍经营情况良好，尤其是老牌服 装市场福兴阁、太和电子城经营情况最好，说明本商业区是石家庄传统的专业市场商业区。3)主题商场：主题商场是本地区出现的新业态，以天元名品为代表，由于该商场定位把 握住了本商业区大量中低消费人群的特征，定位成针对年青人的时尚主题服饰广场，取的 了一定成功，但其他一些运动主题、时尚主题的规模太小或设施落后经营状况一般，说明 主题商场是本商业区市场能够接受的新业态，但对内部设施、主题确定和氛围营造等方面 要求较高。4)

5、专卖店：本商业区有家电、医药、服装等专卖店，由于该地区大量客流作保障，但同 时竞争十分激烈，大多经营情况一般。5)配套业态：该地区餐饮娱乐等针对本商业区的配套基本没有大型上档次的配套，一些 低档餐饮、快餐店经营情况非常好，规模型配套业态是该地区的市场空白点。4）商业区人流量和整体经营情况）商业区人流量和整体经营情况东购商业区平均日人流量为 25 万人，其中东购的客流量为 10 万，本案所在地区人流量 为东购人流量的 1/3 为 3 万人，说明本商业区的人流量目前还大部分集中在金桥路以东， 以西客流量比较少。该地区东购、天元和太和电子等百货、主题商场、电子市场等新业态经营情况良好；传统 新华集贸

6、市场只有福兴阁凭借位置和长期的客户认同经营状况没有明显下滑，其它传统的 批发或专业市场经营正逐渐走向衰落。2、北国商业区：石家庄中高档消费商业区、北国商业区：石家庄中高档消费商业区1）总体情况北国商业区是在老燕春酒店之后北国商城建成后开始形成起来的，是石家庄中高档消费 的商业区，其范围主要是以北国商厦为中心，南到西美，北到燕春酒店，西到影乐宫，东 面一直延伸到世贸名品的区域。该商业区位于石家庄市政府各机关所在地，集中了燕春、世贸皇冠等高档酒店，因此作 为一个中高档消费商业区尤其合适，但目前来看该商业区业态比较单一，主要市场份额还 是北国商厦一支独秀。2）业态分析）业态分析该商业区业态相对单一，

7、除了两家百货店外，基本上就是各种专卖店和配套业态。3） 、各种业态档次和经营情况分析、各种业态档次和经营情况分析百货店：北国商城是大型中高档大卖场，逐渐形成了集超市、电器专卖店、服装卖场、主题商城、 餐饮配套等为一体购物中心业态，更好的占领了本商业区的各种业态的市场，因此能够在 市场份额比较小、竞争越来越激烈的石家庄商业市场立于不败之地。三利国际百货规模小，定位成单一的高档化妆品、服装商场，更向一家大型品牌专卖店， 加上世贸名品和北国商城的竞争，但其购物环境吸引了石家庄一批高收入人群，其经营情 况得以能够持续维持。专卖店：北国商业区即辐射区的专卖店主要以中低档品牌专卖为主，比如三信等服装专 卖

8、店，其避开了北国高档品牌的竞争，经营情况一般。配套业态：北国商业区的配套业态很成熟，也是石家庄中高档餐饮、娱乐的积聚区，尤其是影乐宫 已经成为石家庄最成熟的娱乐商业区，这些配套业态与北国商城形成了相辅相成的关系， 经营情况比较好。4）商圈整体人流量和经营情况）商圈整体人流量和经营情况北国商业区及辐射区人流量经过测算日均人流量在 10 万人，其中北国北国商城客流量 为 8 万人，占整体的 80%，也就是说到北国商业区的客户 80%成为北国商城的客流量，这 于东购的客流量只占东购商业区的 50%有显著区别。5、购物需求情况（访谈结论）、购物需求情况（访谈结论）购物人群划分：1）购物人群分类（按收入

9、）：中产阶层（2000 元/月以上） 、工薪阶层（6002000 元/平 方米） 、低收入阶层（600 元/平方米以下，包括学生等年轻人群）2)居住或工作地区：桥西、桥东、郊县购物地点：工薪阶层及高收入的中产阶层一般去东购、北国等大型商场和品牌专卖店购 物，年轻人和低收入认士主要选择在新华集贸、南三条等专业市场购物，购物地点选择有 一定区域性。1）东购：郊县、桥西大部分中产阶层、工薪阶层主要选择在东购购物， 桥东工薪阶层购 物也经常去东购 。2）北国商城：桥东中产阶层主要在北国商城购物，桥西少部分中产阶层选择在北国购物。3）福兴阁、天元名品等专业市场、主题商城：年轻人、低收入人群购物经常性的选

10、择。4）新百、益友、建华等老字号商场：拥有一批忠实的企业老职工和周边居住区购物人群对两大商业区的看法：1）大部分中低收入人群认为东购商业区既能逛东购，有能逛新华集贸等批发市场，偏好东 购商业区，但觉得桥西餐饮、娱乐等设施不如桥东，一般餐饮、娱乐消费都在桥东。2）中高收入人群尤其是桥西消费者认为东购环境好、服务态度好、经营管理完善、商品价 格中档实惠。3）桥东中高收入人群比较认可北国商城的商品中高档次，人为在北国购物显档次和身份， 但同时并不排斥东购。4）低收入和年轻消费者更认可东购商业区，这里有老牌服装市场福兴阁，还有时尚、价廉 物美、环境好的天元名品。房地产市场部分房地产市场部分一、宏观市场

11、1、宏观需求 1.1 人民生活水平变化居民储蓄存款余额表 1 石家庄历年城乡居民储蓄存款余额，数据来源：石家庄市统计局2003 年石家庄市总人口为 910 万，以第五次人口普查时的平均每户 3.68 人计算，石家庄 共有家庭约 247 万户，以 2003 年末的城乡居民储蓄存款余额 1044.5 亿元计算，平均每户 居民存款约为 4.22 万元；石家庄市区人口近 200 万，根据经验可以知道，市区居民的存款 余额要远高于全市的平均水平，也就是说市区约 54 万户居民的户均存款额应该在 5 万元以 上。从这些数字上我们可以看到，石家庄市区房产投资市场需求潜力比较大。另外从存款增长趋势上可以看也居

12、民储蓄热情在逐年降低。由此我们可以得出结论，石 家庄市居民的消费习惯正在逐步改变，这种改变也代表了中国大陆居民消费观念的转变， 主要是从赚钱是为了存钱转变为赚钱是为了消费与享乐；也下是由于这种观念的转变，给 房地产业的蓬勃发展带来了良好契机。职工平均工资表 2 石家庄历年职工平均工资，数据来源：石家庄市统计局从在职职工的平均工资来看，石家庄市在职职工的生活水平较 1996 年有明显的改善， 2003 年职工平均工资达到 12242 元，平均工资的年增长率均高于 8%，这为石市居民提高 生活质量提供了必要的保障。人均可支配收入表 3 石家庄历年城镇居民人均可支配收入，数据来源：石家庄市统计局表

13、4 石家庄 1997、2002 年城镇居民消费支出明细对比，数据来源：石家庄市统计局工资收入的增加，相应地可支配收入增加，从表 7 可以看到自 1996 年以来石家庄市城 镇居民人均可支配收入增长情况，可以看到 2003 年人均可支配收入达到 7741 元。表 8 为 1997、2002 年石家庄城镇居民消费支出对比情况，由此表我们可以看到与 1997 年相比，现阶段石家庄市民生活有显著的提高，除人均消费性支出由 1997 年的 4540 元增 加到 5820 元以外，消费结构也随之改变，主要表现在居民用于食品的消费性支出比例（恩 格尔系数）明显降低，由 1997 年的 45.3%下降至 20

14、02 年的 35.18%，另外一个比较明显的 变化是用于医疗保健、文化教育和交通通讯的支出比例分别提高 5.6、3.0 和 2.9 个百分点， 这也表明石家庄市市民生活正在逐渐接近小康水平。2、城市规划带来的房地产市场扩张、城市规划带来的房地产市场扩张1.2 石家庄城市发展规划分析石家庄城市发展规划分析石家庄现行的城市总体规划于 1991 年开始编制，到 2000 年 12 月国务院正式批复，但 眼下发展已远远超越了规划。以人口发展速度为例，石家庄现在的人口数已超过了规划预 计到 2010 年的人口数。2003 年，石家庄市完成了石家庄市空间发展战略规划 ，提出了 “1+4“（主城区为核心，正

15、定、鹿泉、栾城、藁城四个组团为重点） 、“东拓、西优、南延、 北跨、中疏“、“新区开发与老城提升“、“总体推进“的发展思路。从 2004 年起，石家庄市将投资 3000 万元，对 15848 平方公里的市域进行城市总体规划 修编。这次规划修编，就是以战略规划为基础，并使之得以深化和合法化，成为指导 城市建设的法定依据。修编的重点内容将对城市空间结构进行调整，对新城区进行规划。制定区域协作制度和产业分工的空间体系，发挥中心城市的辐射带动作用，促进城乡和 区域协调发展；疏散中心城区功能，解决城市空间狭小、交通拥挤、环境恶化等大城市问 题；构建以产业建设为先导，以新经济为中心的百万人口的现代化新城区

16、。同时还制定交通及基础设施规则，研究未来 20 年或更长远交通发展趋势，调整完善交 通体系；确立生态优先原则，提出生态城市建设目标及主要实施对策等；制定石家庄生态 规划；调整、补充、完善环境保护、绿化系统、市级风景名胜区和水源保护区与河湖水系 等环境建设各项规划内容。随着 2004 年石家庄一系列城市规划的实施，石家庄房地产开发出现新的变化，东部高 新技术开发区、市区城中村改造项目、西部楼市这三个具有代表性的板块，成为带动石家 庄房地产开发走高的新的热点区域。这三大板块，无论从开发面积，还是从开发规模，均 对石家庄房地产开发的可持续发展以及提升地方居住水平有重大意义。 高新区开发渐入佳境高新区开发渐入佳境 2004 年，石家庄东开发区楼市升值快是一个不争的事实。在二环路以东，珠峰大街、湘 江道、长江大道等沿线的楼盘价格大幅升高。东部升值的原因，首先归结于市政规划。东 开发区是石家庄的新市区和高新技术产业园区,交通发达,而且是全市路况最好的区域，发展 前景极为广阔，这无疑极大刺激了