房地产企业税务稽查重点解析

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1、房地产企业税务稽查要点解析房地产企业税务稽查要点解析房地产企业在收入确认方面存在许多问题。一般来讲，税务稽查会重点关注房地产企业的如下计税收入： 一、是否有延迟确认收入的行为 企业会计准则收入规定，销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。 通常房地产企业会计确认收入的条件是：1.办理了商品房实物移交手续。2.取得了买方付款证明。也就是

2、说，房地产企业确认收入的时间一般是在交楼时。 但是，税法对房地产企业确认收入比会计规定要提前： 1、2008 年前：国税发200631 号文件第二条第（二）项规定，发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。2008 年前，税法规定开发产品完工后就要确认收入，而不是交楼时才确认收入。 2、2008 年后：国税发200931 号文第六条规定，企业通过正式签订房地产销售合同或房地

3、产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。国税发200931 号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。也就是说，2008 年后，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了房地产销售合同、房地产预售合同并收取款项，税法不再考虑开发产品是否完工，一律确认为收入。这样一来，税法比会计确认收入的时间更为提前了。 因此，税务机关对房地产企业收入的检查重点是，“预收账款”有没有按税法的规定提前确认为收入缴税。 收入交税的方式是：收入在完工前取得时，按预计毛利率征税；收入在完工后取得时，按实际的毛利率征税。 国税发200931 号文第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计

4、税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 也就是说，房地产企业预售房按照预计毛利率计算的预计毛利额并入当年的应纳税所得额，期间费用以及与此有关的税金和附加统统允许在税前扣除。预售房收入可作为计算业务招待费和广告费支出的基数，但在会计处理时，将预售房收入转为销售收入的年度，不可以重复计算业务招待费和广告费支出的基数。 另外，这里要特别提醒房地产企业注意的是，国税发200931号文第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛

5、利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 “计入当期应纳税所得额”应理解为“实际征收”，不是预征税款的概念，不是预征税款就没有多退少补的过程，房地产企业不按税法的规定申报预收账款的收入就属于虚假申报，属于偷税行为。 二、预收的定金、诚意金是否按规定征税 1、定金 所谓“定金”，其法律定义是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不可定义为“定金”。依据合同法相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，销售者违约时，“定金”双倍返还；消费者违约时，“定金”不返还。“定金”的总

6、额不得超过合同标的的 20%.定金具有担保性质。 根据新会计准则的规定，预收账款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收账款是建立在购货合同基础上的。由于定金签了合同，就要征收企业所得税。那么，定金是否要交营业税呢？ 根据国税函发1995156 号文件 18 条规定，此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。 营业税暂行条例第十二条规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。营业税暂行条例第十二条新

7、增加了前置条件：即纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产发生后才能征营业税。 营业税暂行条例实施细则第二十四条规定：条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天。未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。 因此，一般情况下，对应税行为提供前收到的款项不能以收到款项的当天确认纳税义务发生时间。 但是，营业税暂行条例实施细则第二十五条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 纳税人提供建筑业或

8、者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 因此，预收定金必须要交企业所得税和营业税。 2、订金（保证金、诚意金、VIP 卡） 订金（保证金、诚意金、VIP 卡）订金并不是一个规范的概念，在法律上仅作为预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能适用“定金”双倍返还罚则。订金只是单方行为，不具有担保性质。预收账款的定义，根据新会计准则，预收账款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收账款是建立在购货合同基础上的。订金、诚意金均不属于建立在购房合同上的预收款性质，订金、诚意金需要缴纳营业税，

9、 营业税暂行条例实施细则第二十五条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。但是，在合同签订日之前，此时企业所得税应税行为尚未成立，不应作为预收账款征收企业所得税。订金、诚意金可以暂时记在其他应付款。但是，一签合同，订金（保证金、诚意金、VIP 卡）马上要从其他应付款转到预收账款缴企业所得税。签了合同还把诚意金放在其他应付款是错误的，这也是税务机关检查的重点。 三、真假银行按揭收入检查 （一）真按揭的检查 有一些房地产企业喜欢隐瞒银行按揭的收入，而隐瞒银行按揭的收入很容易检查出来。 例如，检查员到某单位售房部实地调查，通过对售房部人员询问

10、，并对其销售部微机进行了检查，取得了详细的电子售楼明细表，证实了其所开发项目已售出住宅 162 户，并发现其中按揭贷款售房户数 75 户。但该单位账薄中没有记载按揭贷款银行划转的按揭贷款金额。针对这一问题，检查人员到按揭贷款银行进行调查取证，证实银行给该单位发放按揭贷款金额为 1549.5 万元。在事实面前，该单位只好承认少计了这部分收入。 国税发200931 号文规定，采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （二）假按揭的检查 假按揭一般在房地产市场低迷的时候出现。税务机关对

11、假按揭的态度是，只看形式，不考虑是否真假银行按揭，只要有合同就一律征税。 例如，某房地产开发公司因资金不足，而通过银行的融资渠道又很狭窄，故采取了假按揭的方式，即让该公司员工用自己或亲属的名字，签定个人预购商品房协议，该公司支付个人首付款后，收到银行给付的住房按揭款，账务处理是借：“银行存款”贷：“长期借款”（不是“预收账款”），在财务费用或和建工程中列支个人按揭利息，另外，企业还代替个人还按揭款项，计入其他应收款。通常税务机关如果看到购房人员有本企业人员（在工资表中可以看到），并且内部人员买房不便宜，反而贵的时候，税务机关就会怀疑企业是不是有假按揭。如果税务机关认定企业确实属于假按揭，就会依

12、预征率计提营业税和土地增值税，依计税毛利率计算企业所得税，并且不得在财务费用或和建工程中列支个人按揭利息。 四、代收款项的检查 房地产企业销售商品房时，通常代有关部门向购房者收取煤气（天然气）集资费、暖气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办证费（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用证印花税、住房维修基金）等。 1、企业所得税的处理 按企业会计准则第 1 号存货中企业会计准则第 14号收入规定，企业代第三方收取的款项，应当作为负债处理，不应当确认为收入。 国税发200931 号文规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产

13、品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门收取、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 同时，国税发200931 号文第十六条规定，企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。 这里体现了收支两条线的原则：不影响税款本身，只影响企业所得税款的利息。 但是要注意的是，如果收了代收款项，等跨年度才支付的，要先征税，以后跨年度支付时做费用扣除。 会计税法差异及处理

14、：当税法上将代收款作为收入处理时，上缴代收款作为费用处理，在纳税申报表上调整不调账。代收款作为收入，对企业所得税影响是暂时可转回的。 2、营业税的处理 根据营业税暂行条例第五条的规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 营业税暂行条例实施细则第十三条的规定：条例第五条所称价外费用，包括手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、罚息、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、待垫款项以及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金和行政事业性收费（三个条件） （1）由国务院或者省级政府批准设立的政府性基

15、金，由国务院或者省级政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费。（2）收取时开具省级以上部门印制的财政票据。 （3）所收款项全额上缴财政。 另外，国税发200469 号文件规定，专项维修基金，不计征营业税。 综上所述，（1）除了专项维修基金，原则上代收费用应当作为价外费用缴纳营业税，而不去区分是否开票或纳入房价内。（2）合同违约金是否需要开具发票，要视具体情况而定。 例：A 房地产公司销售房屋给 B 公司，由于 B 公司没有按期付款，因此 B 公司支付违约金 10 万元，对于 A 公司来说这 10 万元是价外费用，应当缴纳营业税，因此应当开具发票给 B 公司。B 公司没有取得发票，不应

16、当在所得税前扣除。 如果 A 公司违约取消销售房屋给 B 公司，支付给 B 公司违约金10 万元，由于 B 公司并没有销售的主价款，因此该笔款项不属于价外费用，不缴纳营业税或增值税。因此，B 公司无需开具发票。此时，A 公司可以凭借购销合同、协议和付款收据扣除。 五、委托销售方式的检查 （一）支付手续费方式 甲房地产公司 2007 年开发住宅小区，公司分别与A、B、C、D 四家房屋销售公司签订代理销售合同。由于销售公司情况各异，代理方式均有所不同。 与 A 房屋销售公司签订代理销售合同， A 公司按销售额 5%收取手续费。2009 年 9 月销售房屋 2000 平方米，每平方米 5000 元。A 公司将销售清单提交甲公司，并按合同约定转交售房款 950 万元。甲公司账务处理为： 借：银行存款 950 万元 贷：销售收入 950 万元 税务机关检查后的处理：A 公司代理业务营业额应为 1000 万元（支付手续费 50 万元不能扣除，应由 A 房屋销售公司开据服务业发票 50