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1、购物中心管理购物中心国际委员会 纽约目录序言 致谢 1简介马克 伦敦,SCSM,SCMD 零售价值评估是唯一的模式 重要团队：是购物中心的根本。 购物中心作为商业交换的地方 购物中心：投资远景购物中心作为一项财产 推荐阅读 2财务构思威尼 T.OKubi, SCSM,SCMD,CLS 价值增值 信用审核 租用 财务论述 价值方法 预算 预先设计 参与者 远景计划能源 推荐阅读 3出租与它的语言一个显著和重要的不同点理解与利用出租出租的关键要素出租概要 做一名有“出租智慧”的管理者 互惠便利合同（REA） 分开的合同 总结 词汇 推荐阅读 4租户混合与出租战略 查理斯 R.库伯，SCSM,CLS
2、 租户混合 出租战略 洽谈工具和战略 总结 推荐阅读 展示 1：出租申请展示 2：出租条约 展示 3：出租申请表 展示 4：提出租用申请的净现值（NPV）分析法 5经营管理 凯特 M.Sheehy 管理的四个方面出租是基础 计划 补充 监视 报告 摘要 资源 推荐阅读 6市场销售 摩西卡特-Lovick,SCMD 购物中心销售的核心 今日基金销售的成果 销售对中心价值增值的贡献 通过收入来增加中心的价值 通过经费控制来实现中心价值增值 销售计划 销售成果的测量 避免普通的销售计划设置的障碍 销售总监的职能 今日销售所面临的挑战 推荐阅读 7维持 道恩保罗，CSM，RPA 维持购物中心的目标 业
3、主与租户的义务 业主的责任 维持部门的基础 关键维持领域的职责履行 蓝图与记录保持 交流沟通 特殊维持论 将来的安全保障 推荐阅读 8安全 安娜 C.Northcutt 风险评估 个人安全 合同与所有权 员工雇佣计划培训计划 政策和程序 安全职责 书面文件 紧急情况 设备 安全计划的评估 公共关系 摘要 协助商店扒手工作：指导方针案例 协助公民抓获的认可：一个案例 年度紧急练习：Scenario 案例 资源 推荐阅读 9管理危险与保险 罗伯特尼尔森 政策 投保方法 保险政策的种类 合同中的危险 投诉 专业支持的选择 总结 推荐阅读 10管理危机阿蓝亚利山大，SCSM，CPM可能发生的危机购物中
4、心的种类购物中心的位置作为一个因素准备工作 在危机管理中安全的职责 紧急设备 将危机管理计划放在一起 疏散计划 与媒体沟通 租户工具箱与紧急程序手册 摘要与总结 推荐阅读 11再发展与革新盖茨波 P.Cilia,SCSM革新/扩展/再改造/再发展 开始 沟通交流 留存的建筑租户建设 租户设计标准 进程表 其它细节 推荐阅读 12法律法规可林 M.Cromley.,Esq.,和凯文 M.Walsh,Esq.环境法案 安全法 地役权 破产法 保险法 雇佣法 合同执行 购物中心的公共介入 判定 税法诉讼 推荐阅读 13.零售山农 Alter,CPM 关系因素 去寻找什么 零售战略 零售业程序的关键
5、纠分的征兆 经理可以做什么 推荐阅读 术语表 索引序言本书包含一名购物中心经理想了解的以下话题： 财务措施 租用与它的语言 租户混合与出租战略 行政管理 市场销售 市场维护 安全 管理危险与保险 管理危机 再发展与革新 法律法规零售诸如市场维护的一些话题是每个位购物中心经理的责任。其它的一些领域， 例如出租与销售已经被一些经理所采用，一些虽没有执行却是大部分经理想要 学习的领域。而再发展与革新可能不是一位经理想要立即了解的领域，但有一 天或许需要了解。每一章都由一名购物中心专业的人士所述，解释了每一话题的原则与实际 加之一些他们个人的见解与商业窍门。各个中心之间实际情况不同，适用于一 个不在职
6、的管理的一个城郊的中心不一定适用于一个在职管理的市内区域购物 中心。这些观点是这些作者的但不是国际购物中心委员会的政策和推介。购物中心管理学包含表格和图示及通常的建议。阅读时请牢记以下几点： 数字，通常受中心的地理位置影响，现行的经济和其它因素只是用来说明例 子的。当用美元或其它数字时， ，它们只用于表示并且不推荐用于表示标准或方 针。 当推行政策或措施时，每一位购物中心经理人都应该与中心的所有者及叫心 协会商议一下。 同样地，表格、出租条款入其它的文件都作为示例并且适用于拥有中心的读 者。它并不是本书作者和购物中心协会的认可或推荐读物。再次建议读者咨询 合法律师为他们的中心获得合适的法律文件
7、。 在没有法律危险的情况下，所的的租约赔偿及租约权力都是不可实行的。强 行改变锁或更改人员会导致平静享乐与人身攻击的危险。改动财产需得到租户 的认可以确保财产保护和保留权。对一位可疑的偷窃者拘留也会导致不当逮捕 的诉讼。要建议的对安全、财产损失预防和紧急救助等办事程序进行宣传，因 为任何一名所有都有或经理人没有遵守以上这些都可能会被告以疏职。当一名 员工在下班期购物他或她的车被拖走也会被告以损坏罪。即使最好的政策如果 管理不当也会带来麻烦。建议在制定及修改政策时向律师咨询。导航，如何来获得更多的特殊信息来满足特殊需求，以下附加资源以备查询：需要词汇解释请参阅本书末的词汇表。 本书便利的索引表帮
8、助你恰查询信息。例如，共享空间维护（CAM）和其它的 词汇有可能不只一章讨论过。 由国际购物中心协会出版的购物中心管理系列丛书提供了包含购物中心管理 的基本原理。 有对每一章节有进一步特殊了解的人士可参考每章后的推荐书目。 ICSC Albert Sussman 图书馆可为特殊信息与更多资源提供咨询。购物中心是动态的，变幻的机构。ICSC 的诸如对临时租户、法律及财政和其 它领域的专业会议，类似这样的计划及服务，将使你了解到此行业的最新动态。更多关于 ICSC 的信息，请写信或致电： 购物中心国际委员会1221 街 美国 纽约，NY10020-1099电话：646-728-3800传真：212
9、-589-5555网址：www.icsc.org本书中所包含的为本书作者观点，并不是 ICSC 的政策或推介。在使用美元累 加或其它数字时，它们只是用用图示不为行业标准或指标。致谢以下购物中心的专业人士对本书的各章节的编排作出了贡献，ICSC 在此表示感 谢！ Alan A.Alwxander,SCSM,CPM ICSC 对对本书的校对作出贡献的以下单位及个人表示感谢： Mark J.Levick,Esq 1 简介Mark London,SCSM,SCMD购物中心不仅仅是房地产，或者说是一个卖商品的地方或是一个对本地纳税 作贡献的经济实体或是一个大雇主。第二次世界大战及朝鲜战争的战火熄灭不 久
10、，购物中心便开始出现并介入社会与文化生活领域。尤其在美国及加拿大， 二者更赋予了购物中心在日常生活中的神圣地位。购物中心在美国战后的“城 市繁荣”期快速发展并越来越多样化。19 世纪 50、60 年代，在消费者心目中 具有特殊地位的购物中心也已经发展成为 20 世纪末的遍布各地的普通地方了。事实上，经过过去 50 年的成长与多样化发展，购物中心已经创造出一个全民 族的消费群体，他们期盼购物中心可以提供服务、便利、价值及多种选择性。 尽管消费者已经步入了希望高度发展和成熟的购物中心可以提供更多的选择， 但他们却很少关注各购物中心底层的运营及流程。当购物中心不能吸引消费者 眼球的时候，一般来说是那
11、些离各个社区中最近的、大的封闭式购物中心口碑 最好，给人们印象最深刻，增强它们在社会中的神圣地位。购物中心是一种独一无二房地产模式，因为它服务于各种各样的特殊的“观 众”加之以下三方：消费者、零售商及所有者。通常情况下，这些“观众”也 包括购物中心所位于的社区。社区服务可采用经济领域或其它支持方的形式。 从为高中校车清洗到提供紧急避难所，购物中心已成为社区生活不可分割的一 部分，并且已超出了它们所涵盖的范围。 本书试着讲述与购物中心有关的关键领域及团体。鉴于购物中心形式、种类 与特性繁多，本章将介绍对于大多数或所有购物中心基本的核心理念。其它章 节将关注与购物中心管理有关的关键领域的细节问题。
12、零售房地产是一个独一无二的模式零售房地产是一个独一无二的模式通常有这样一种说法，零售房地产是三维的而其它类型的房地产模式是二维 的。之所以做出这样的比较是因为，多数的房地产是不包含零售的，例如它的 办公室、公寓和储藏室都是以一种简单的业主-租户的模式为基础的。而购物 中心或其它的零售房地产模式是一种更为复杂的机制，由以上两方加上消费者 构成的，消费者对租户的惠顾才能让流程运作进而才能形成三维模式。这种复 杂性就导致了另外一种关乎找寻合适的租户（或零售商）的挑战，他们可以吸 引消费者来支持这个商业计划，包括支付业主的租金。 购物中心区别于世界房地产的另一个独特之处是它们在不断的进化与改变- -来
13、适应各种各样的，比其它房地产模式发展更迅速的挑战及机遇。事实上，购 物中心最开始是从装饰商店或里面的组成部分而发展起来的。这个更为复杂的 三方零售机制需要业主、零售商与第三方-消费者联合来得以成功运转。购物 中心的现场管理者们被特殊的定位为是以满足以上三方及购物中心类型需求为 目标的人。核心团体：购物中心的基础核心团体：购物中心的基础迄今为止，大多数购物中心的生命线可以概括为由之前所述的三方与另一个 团体-不属于购物中心的-借贷方来决定的。 1、购物中心拥有者或业主及经营者（经营者-若与购物中心拥有者有所不 同-就是那些日常管理和运营中心的人） 2、租户（或零售商），租用购物中心空间，付租金的
14、人 3、消费者（或购物者）是那些惠顾中心和租户的人。 4、借贷方，是为购物中心拥有者提供用于建设、购买资金或资助中心的人。大多数购物中心的作用、细节与细微差异都直接与以上所列各方有关。通常 情况下，对于同一个问题，以上四方的想法却不尽相同。运营良好的管理机制 会谋取多种方法来获得各团体之间利益或观点的平衡。例如，如果一个业主只 想到将空间租给能提供最多租金的租户，那么消费者的利益就没有被照顾好， 因为没有提供他们喜欢的商店。予与取在不断满足消费者，拥有者和零售商的 需求之间创造必要的机制平衡。另外，如果这些领域都被协调一致，借贷方的 目标也自然而然就达成了。购物中心管理面临的一个持续性挑战就是
15、要不断地分析、理解和满足消费者、 零售商以及业主的需求。 购物中心的简介将关注于其与关键团队和在不同形势中所扮演的不同角色。 本章将从以下三个主要角色中概述购物中心： 1、作为商业中心 2、作为投资中心 3、作为一项产业购物中心作为商业中心购物中心作为商业中心基本架构与模式基本架构与模式 从以下几点来了解购物中心的基本架构与模式：所有的中心都包含地理位置，包括其所占用的土地及建筑，这是租户与零 售商提供产品与服务的地方。 用于建筑的土地精确数量是由它周围的地势，商圈，一定量的停车场需求， 整体设计风格及其它有关因素来决定的。 租户占用及租用的空间用平方英尺（sf）来衡量；一个购物中心总的出租
16、面积称为“体量（GLA） 。 独立式的，一般为外围建筑，通常拥有专属停车场，称为外围建筑群或是 小建筑点。购物中心地理位置与铺路的目的-快车道与停车区域-是让顾客有效地进 入停车场以便其惠顾一个或更多的零售店。大的场地通常设有与周围马路相联 的车辆入口以便吸引周边的车辆进入停车场。通常在大型建筑的大面积场地周 围设有环形路。距离建筑最近的称为内环路，较远的通常设在停车场与车辆入 口之间，称为外环路。对最终的地理位置，停车场及建筑设计起作用的方面是：原始地势 参数-例如停车场及快车道/环形路规模-由某主力店决定参数-由本地区政府决定业主的目标与资源购物中心的类型社区与周边资源购物中心的类型购物中心的类型地理位置与主建筑的模式，以及零售店，娱乐设施或是其所包含的服务种类 都将界定一中心的基本类别。最根本的区别是中心的可进入模式-是否可以让 消费者从临近停车场直接惠顾（在一个开放式购物中心）还是是一个封闭的有 供消费者
