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1、 从“蜗居”走向“安居”(七个“怎么看”理论热点面对面 2010 )- 1 -从从“蜗居蜗居”走向走向“安居安居”(七个七个“怎么看怎么看”理论热点面对面理论热点面对面 2010 )蜗居 ,一部电视连续剧,播出后在广大观众中引起了热议。为什么虚构的故事和情节能产生这么大的现实反响?主要是由于它折射出都市“房奴”的辛酸苦辣,道出了无房族的困惑与无奈。近年来,房价过高的问题越来越引起社会普遍关注。安其居, 才能乐其业。住房是关系亿万群众切身利益的重大民生问题, “住有所居”是建设社会主义和谐社会的重要目标,是让人民群众共享改革发展成果的重要体现。遏制房价过快上涨,更好满足人民群众住房需求,是保障和
2、改善民生的重大任务,是促进经济健康发展和社会和谐稳定的重大课题。 目前中国的房价到底有多高?“商品房”、 “房价”这些词越来越多地出现在中国人的生活中,只是最近十几年的事。新中国成立后很长一个时期,城镇居民实行的是福利分房制度。虽然名义上是免费住房,但由于“僧多粥少”,人们总体居住条件长期得不到改善,筒子楼、大杂院、三代同居一室的情景,很多人至今还记忆犹新。为更好满足人民群众的住房需求,改革开放后,我国开始探索城镇住房制度改革。1998 年后停止住房实物分配,全面推进城镇住房制度改革。此后 10 多年, 城镇住房建设规从“蜗居”走向“安居”(七个“怎么看”理论热点面对面 2010 )- 2 -
3、模不断扩大。19982008 年,新建住房 65 亿平方米;城镇居民居住条件显著改善,人均住房建筑面积达 28 平方米,为1978 年的 4.2 倍;商品住房发展迅速,城镇住房主要由市场供应的格局基本形成;住房保障初显成效,到 2008 年年末已解决 800 多万户城镇低收入住房困难家庭的住房问题;房地产业成为经济增长的重要动力,2009 年房地产业增加值占国内生产总值的比重近 5%。在住房制度改革取得明显成效的同时,近年来房价过高的问题十分突出。受国际金融危机影响,2008 年下半年房价曾一度有所回落,但 2009 年第二季度以来,房价迅速回升并大幅上涨。数据显示,2009 年全国住宅平均价
4、格涨幅达 25.1%。大城市更为明显,今年一季度北京商品房均价达 21880 元/平方米,比去年同期上涨了 88.4%。前不久,央行公布的一份针对全国储户的调查显示,超过 70%的居民认为房价“过高,难以接受”。那么,目前房价到底有多高呢?由于不同国家和地区的发展阶段、文化、地理环境等状况的差异,衡量房价高低还没有一致认可和普遍适用的标准。不少专家学者在研究房价问题时,大都参考两个指标,一是房价收入比,二是房价租金比。房价收入比,指住房价格与城市居民家庭年收入之比,反映的是居民家庭对住房的支付能力和负担程度,一般认为比值应在 36 之间,而2009 年北京、上海、深圳等城市的房价收入比都超过从
5、“蜗居”走向“安居”(七个“怎么看”理论热点面对面 2010 )- 3 -10。房价租金比指每平方米月租金与每平方米房价的比值,通常认为低于 1300 就意味着房地产泡沫已经显现。目前,我国一些大城市的房价租金比在 1500 左右乃至更低。另外,也有人把中国的房价与国外一些城市的房价对比。2009年 12 月纽约房价最高的曼哈顿区的中间价格约合每平方米人民币 2.75 万元,德国首都柏林的普通住宅每平方米均价约合人民币 1.7 万元;同期我国一些大城市的房价已接近甚至超过这两个数字,而我们的收入水平却相差数倍。通过这些分析可以看出,我国部分城市的房价确实明显偏高。 当然也要看到,当前人们所热议
6、的高房价,主要还是针对一些大城市特别是特大城市而言的,不同地区、不同城市房价水平的高低不能一概而论,需要根据具体情况进行具体分析,作出客观判断。 房价过高症结何在?面对过高的房价,很多人坦言越来越看不懂楼市了,买房似乎成为遥不可及的梦想。那么,到底是什么促成了目前的高房价呢?究其原因,大致有以下几个方面:投资推动。随着人们收入增加,投资需求日益旺盛。但目前投资渠道偏少,近年来房价持续走高,使很多人以为房价只涨不跌、买房只赚不赔,纷纷加入“炒房大军”,住房消费存在严重的“投资化”倾向。投资过度就是投机,投机性购房之风愈刮愈猛,对高房价起到了推波助澜的作用。从“蜗居”走向“安居”(七个“怎么看”理
7、论热点面对面 2010 )- 4 -资金推动。因为货币政策相对宽松,市场流动性充足,也就是说市场流通中的钱过多。2009 年我国新增信贷规模近10 万亿元,相当于过去三四年的增量。资金充裕必然刺激投资需求,而一些实体经济受金融危机冲击尚未完全走出低谷,大量资金就涌向房地产市场,必然使房价过快上涨。地价推动。近年来, “土地财政”导致的地价上涨成为高房价的一大推力。所谓“土地财政”,就是一些地方政府依靠出让土地使用权取得的收入。比如,2009 年沿海地区某市土地出让金收入达 1200 亿元,是地方财政收入 520.79 亿元的 2.3倍。由于很多地方政府对“土地财政”过分依赖、对房地产业拉动经济
8、增长过于倚重,再加上现行土地“招拍挂”(即土地用招标、拍卖、挂牌等方式出让)制度不完善,价高者得,造成“地王”频出,地价与房价相互影响、交替上涨。制度原因。我国房地产市场的发展历史只有 10 多年,体制机制还不健全。比如,由于住房兼具民生和商品双重属性,大多数国家住房既有市场供应的商品住房,又有政府支持投资的公共住房,我国在过去 10 多年较为重视通过房地产市场解决住房需求,面向低收入群体的保障性住房供应不足,欠账过多,造成住房供应的结构性失衡非常严重。再比如,房地产税收制度不健全,中国是世界上少有的不征收不动产税的国家,使拥有或囤积大量住房的成本过低,也助长了投机。同时,房地产市场还存在不少
9、权利不对等、信息不对称、竞从“蜗居”走向“安居”(七个“怎么看”理论热点面对面 2010 )- 5 -争不充分的问题。特别应看到,房价过高还与城镇化快速发展有关。近年来,城镇化持续快速发展,大量农村人口向城镇转移,城镇化发展及城镇人口自然增长对住房产生了新的较大需求,住房供应问题比较突出。按照 19982008 年的城镇发展速度推算,到 2015 年,我国城镇化率将提高到 52左右,城镇人口将超过农村人口。今后 5 年内,预计城镇每年增加 1500万人,每年新增家庭 500 万户,其中大城市的人口聚集效应更加显著。同时,随着我国经济的快速发展,居民消费结构加快升级,住房改善需求显著增加,也加剧
10、了城镇住房的供需缺口,带来了住房价格上涨的压力。从更深层的意义上讲,高房价也是经济社会发展中的许多矛盾在住房领域的反映。比如,长期存在的城乡、区域发展不平衡问题仍然突出,大量人口向东部地区和大城市集中,造成这些地区住房压力过大;比如,现行的财政体制使地方政府的事权与财权不对称,成为引发“以地生财”问题的重要原因;比如,腐败现象在房地产领域比较突出,导致国家宏观调控政策执行力弱化;等等。这些问题都直接或间接对房地产市场产生着影响。高房价不单单是房地产领域的问题,而是各种因素共同作用的结果。网友提问网友:有人说高房价说到底是刚性需求支撑的,那么,从“蜗居”走向“安居”(七个“怎么看”理论热点面对面
11、 2010 )- 6 -房地产市场的刚性需求有多大,能在多大程度上决定房价走势?答:所谓刚性需求,是指供求关系中受价格影响较小的需求部分。房地产市场中的刚性需求,主要是指人们买房自住的需求,既包括首次购房,也包括改善性住房需求。一方面要看到,由于城镇化加速、消费结构升级、 “小家庭”增加等因素的影响,住房的刚性需求是比较大的。另一方面也要看到,刚性需求会受价格、政策和心理预期的影响,如果房价过高,大部分刚性需求会推迟实现。只有房价回调到部分购房者能承受的程度,刚性需求才有可能释放。因此,仅靠刚性需求,支撑不了高房价。但刚性需求的存在,可以避免房价暴跌。 为什么要高度重视房价过高问题?“蜗居”、
12、 “蚁族”、 “房奴”、 “裸婚”这些热词的流行,表明高房价已经成为人们生活的“不可承受之重”。而历史和现实的很多教训都深刻地警示我们:房价问题事关全局,如果长期居高不下,必将成为整个经济社会发展的“不可承受之重”。高房价直接造成普通群众买房难。面对目前过高的房价,很多人只能望房兴叹。 “我不关心房价了,反正也买不起”,道出了目前很多人特别是年轻人的无奈。而对于因各种原因迫不得已必须买房的人来说,则会给自己甚至整个家庭带来长期、沉重的经济负担和精神压力。从“蜗居”走向“安居”(七个“怎么看”理论热点面对面 2010 )- 7 -高房价容易助长经济泡沫化。房地产业牵涉行业众多,房价过高必然带动上
13、下游一系列产品的价格上涨,造成背离经济发展基础的“虚假繁荣”,使经济泡沫化程度加剧。一旦泡沫破灭,房价大幅下滑,众多行业将会像“多米诺骨牌”一样应声倒下。比如银行的不良资产规模和比例将急剧增长,危及整个金融系统的安全,并进而对实体经济带来重创,甚至引发整个经济的衰退。1991 年日本房地产泡沫破灭就使经济陷入长期的萧条和低迷,而美国次贷危机引发的国际金融危机阴影还未散去。前车之鉴,教训极为深刻。高房价不利于经济发展方式转变。不少专家认为,房地产并不是一个对技术进步有明显推动的行业,它的过快发展,会增加更多的高耗能产品需求,使我们面临的资源环境压力更大。高房价使实体产业大量资金纷纷向楼市转移,必
14、然挤压其他行业特别是高新技术行业的资源分配、金融支持和发展空间,不利于自主创新和产业结构优化升级。现在一些地方经济增长主要靠房地产业带动,财政收入主要靠卖地获得,银行收益和资产质量主要靠房地产抵押贷款,房地产业已成为许多城市的经济命脉。这种过度倚重房地产业的发展模式,长期下去将严重危害经济的协调和可持续发展。高房价使内需增长面临长期抑制。内需不振是制约我国经济发展的突出问题,为拉动内需、刺激消费,国家采取了一系列政策措施。但高房价会对扩大内需产生严重的“挤出效从“蜗居”走向“安居”(七个“怎么看”理论热点面对面 2010 )- 8 -应”。人们为了买房往往透支了几十年的消费,使消费产生严重的结
15、构性不足,过度消耗中低收入阶层的购买力,抑制社会中间阶层的扩大。高房价将阻碍中国城镇化进程。在城里人都望而生畏的房价面前,农民要想在城市居有其所,更是难上加难。高房价无疑成为农村人口进城的“高门槛”,甚至成为比户籍制度更大的“围墙”,阻碍着农民进城的脚步。高房价严重影响社会公平。房价的飙升使开发商获得巨额财富,也使那些收入高、买房早、买得多的群体财富增长加速,而其他一些群体则被挤出住房市场,从而使本来已经存在的贫富差距和各阶层间差距拉大, 引发了社会情绪的焦虑,成为造成社会不和谐、不稳定甚至加剧社会矛盾的重要因素。因此,房价问题不单是经济问题,也是事关国家发展全局和社会和谐稳定的重大问题。必须
16、引起高度重视,采取有力措施坚决遏制房价过快上涨,促进房地产市场健康发展。观点声音住房可以是赚钱的商品,但更是基础的民生产品。房地产市场一旦成为投机者的乐园,投资者面对的必然是噩梦。“省吃俭用攒首付,节衣缩食还贷款”房奴生活的真实写照。从“蜗居”走向“安居”(七个“怎么看”理论热点面对面 2010 )- 9 -地方政府必须转变发展思路,不能再沉溺于地产投机所带来的“人气”和“财气”当中。炒房已经成为“击鼓传花”的游戏,只是谁也不信自己会接到“最后一棒”。 如何切实遏制房价过快上涨?2010 年 4 月 14 日,国务院召开常务会议,研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。4 月 17 日,国务院下发了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 ,提出五方面十条政策措施,被称为“新国十条”。这次调控措施力度之大、涉及面之广、针对性之强,被有的媒体称为“史上最严厉的房地产宏观调控”,受到广大群众的普遍欢迎,充分表明了党和政府遏制房价过快上涨的态度和决