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1、项目规划设计建议书侯侯马项马项目目规规划划设计设计建建议书议书品质造城品质造城2010 年年 6目目录录项目规划设计建议书 市市场调场调研研战战略回略回顾顾 项项目整体定位目整体定位 项项目整体目整体规规划建划建议议项项目目规规划划设计设计原原则则项项目目规规划整合建划整合建议议项项目建筑目建筑规规划划总总平示意平示意图图项项目建筑立面、目建筑立面、户户型配比建型配比建议议项项目目展示区及配套展示区及配套设设规规划划设计设计建建议议第二第二阶阶段工作安排（待段工作安排（待协协商后再定）商后再定）市市场调场调研研战战略回略回顾顾客客户户群体分析回群体分析回顾顾项目规划设计建议书1、改善居住条件成
2、为目前最主要的置业目的，客户 置业支付能力集中在 20-25 万之间面积区间以 90-120 平米为主；2、价格和地段对置业者的影响较大，同时消费者置业观念有向物业管理、社区环境、配套设施等综合素质转变的倾向；3、目前本地客户的地缘性比明显，表现在路东区域不可能跨区域到路西买房；4、客户对于高层产品抗性减弱，60%客客户户能够接受小高层，同时更倾向于购买毛坯房自己装修;5、大型超市/购物中心是消费者最关注的配套设施项项目目 SWOT 分析回分析回顾顾优势优势(S)： ：1、项目处于紫金山与文明路交汇处，交通比较便捷，地块方正，适合打造高端产品。2、项目目前区域内唯一性，将引领靠近路西区域高品质
3、社区。3、相对未来东部新区距离市中心和侯北人流密集区域较近。劣劣势势(W)： ：1、紧靠铁路有噪音污染影响。2、政府未来发展方向往东部发展，市政府行政规划往东部新区迁移，未来的市中心将往东部转移。对侯马是利好而对于本案却是利空。3、项目与多层廉价住宅集中区域城北毗邻，易被同质化，误陷贫民窟 认知。机会机会(O)1、项目位于路西和路东交接点，交通比较便捷，距离市中心和侯北社区、轻工城近，潜在购买群体大。2、打造高品质楼盘引导高端客群，扩大客群范围。威威胁胁(T)： ：1、项目位置偏，侯马本地市民对这个区域社区质量认可度低，价值上不去，购买力有限，去化周期长。2、项目客群定位局限，引导困难。3、东
4、部新城区大量楼盘的集中推出将给当地房地产市场带来冲击，将分流大部分客户 规规划划设计设计原原则则项目规划设计建议书1、 项目整体定位项目整体定位：候马市高品质居住区：候马市高品质居住区 引领城市品质生活第一盘2、 定位解析定位解析： ： 社区形象描述：根据本项目的站位，要首先顺应城市发展，标定区域的城市意向，因此本项目的形象关键词：品品质质社区社区 尊尊贵贵生活生活 国国际风际风情情 客群定位：核心客核心客户户：政府权力公务员、企事业单位高层、私营业主、品牌商店店主、轻工城、服装城、建材城批发商；特征特征： ：事业有成，多次置业，城市内最好产品的最先感知与占有者；重要客重要客户户：一般公务员、
5、企事业单位职工、小商品经营者、出外务工者、结婚置业者；特征特征： ：收入稳定，以换房和升级为主，需要可感知的价值推动；边缘边缘客客户户：普通工薪居民、下属乡镇进城农民、城北更新换房居民（车务段、小产权房居民等）特征特征： ：收入相对薄弱，购买能力有限，主要考虑最根本的居住需求；核心客核心客户户是是项项目的目的领领袖客袖客户户，重要客，重要客户则户则是是项项目的数量最目的数量最多的客多的客户户， ，项项目目应应通通过为过为核心客核心客户标户标定身份定身份标签标签，激起其，激起其购买购买欲望，欲望，进进而引起重要客而引起重要客户户的的热热捧，捧，实现实现全客全客层层的覆盖；的覆盖； 项目产品规划思
6、路高品高品质质、低、低总总价价高品高品质质形象形象： ：项目规划设计建议书项目要成为市场上的热销产品，内部为王，必须塑造无竞争状态，从现阶段客户最易感知的价值出发，即可可见见的的角度出发，重点打造品质工程，合理考虑项目的资金投入和分配，重点倾斜，以以“展示区展示区”、 、 “景景观轴观轴”及及“外立面形象外立面形象”为为主要突破口主要突破口。高性价比高性价比产产品品： ：提供市场上的最能顺利消化的小高层产品及主流的户型（90-120m2），捕捉最主流的客户群体，顺利实现项目的成功开发；在户型设计上要同时做到尽量控制面尽量控制面积积、保、保证总证总价价的可比；同时提供户户型亮点或面型亮点或面积赠
7、积赠送（送（设计设计上合理上合理偷偷面面积积用来用来赠赠送）送），提供实惠，保证总价可比。项目规划设计建议书项目规划整合建议1、规划建议社区内部楼盘朝向不统一市社区内部存在朝向不统一的楼盘会使客户明显感知到朝向的问题，销售说辞难以组织，影响销售；市市场场不接受的不接受的规规划内划内容容纯北朝向户型由于气候问题，北方市场对于纯北朝向的户型接受度低；产品分区小高层和高层的大致分区较为合理，利于分期和弹性调整；入口方向紫金山街为交通主干道，人流量大较为热闹，因此入口排布在项目东临近紫金山街、呼应城市方向；建议主入口应在项目东侧方向；推售方向由东向西，由 11F 小高层向 18F 高层过渡认认同的同的
8、规规划内容划内容商业分布建议沿紫金山街做两层临街商铺，弧形主入口延伸至小区大门口出做小区商业；展示区侯马第一个奢享会所、中心广场、统一形象的商业景观轴社区东西景观轴，与主入口连接引向社区内部，形成鲜明可视的震撼效果，规划更具形式感；建建议议的的规规划内容划内容外立面西班牙情调、新古典的形象立面，与目前市场上的产品形成差异、鲜明的形象项目规划设计建议书项项目建筑目建筑规规划划总总平示意平示意图图：1、 高层区 18F（其余都为小高层 11F）2、 社区景观轴3、 社区主入口、迎宾广场4、 会所5、 幼儿园位置6、 沿街商铺，两层123456项目规划设计建议书项项目建筑立面、目建筑立面、户户型配比
9、建型配比建议议外立面外立面项目整体基调采用西班牙建筑风格突出社区的高贵、大气的形象，使项目整体档次上升；1、在大都是现代风格产品同质化的侯马市，我们需要给社会一个新鲜的元素，来吸引他们以达到关注我们的效果；西班牙风格融入带来了新的视觉冲击但不超出市场客户的接受程度；2、建议建筑底面处理以花岗石处理，上部以涂料处理，强化品质感（需考虑成本）；3、尽量避免采取浅色系，北方天气、环境等原因，建议不采取白、黄等浅色系，立面清洁度的下降直接影响项目的品质感；4、立面尽量丰富，为了立面丰富和满足一定功能，建议采用一步式阳台设计；住宅示意住宅示意图图： ：项目规划设计建议书临临街商街商业业模式示意模式示意图
10、图： ：项目规划设计建议书特别推荐项目规划设计建议书户户型配比建型配比建议议： ：产产品品类类型型居室居室面面积积区区间间（ （） ）配比配比建筑面建筑面积积（ （） ）建建议议舒适二房80-9010%约 1.2 万尽量安排在比较尴尬的位置紧凑三房108-11530%约 3.6 万舒适三房120-13040%约 4.8 万位置、景观较好位置尊贵三房130-14415%约 1.8 万位置、景观较好位置豪华四房150-1655%约 0.6 万顶层复式户户型推荐：型推荐：（二房系列）（二房系列）2 房房 2 厅，卧室一南一北，客厅厅，卧室一南一北，客厅 在南，主要生活空间面南。阳台在南，主要生活空间
11、面南。阳台 在客厅这边就更人性化。在客厅这边就更人性化。 面积：面积：90项目规划设计建议书2 房房 2 厅，卧室都超南，客厅，卧室都超南，客 厅在北，部分北方客户有房厅在北，部分北方客户有房 间都朝阳的需求。间都朝阳的需求。如果是板点这种建筑类型，二房如果是板点这种建筑类型，二房 户型可以往前摆。户型可以往前摆。 面积：面积：85项目规划设计建议书（三房系列）（三房系列）面积：面积：108 紧凑型三房，适合购买能力相对紧凑型三房，适合购买能力相对 有限的群体，面积小总价低，但有限的群体，面积小总价低，但 功能区间基本满足。功能区间基本满足。面积：面积：114 紧凑型三房，居住刚好，总价低。紧
12、凑型三房，居住刚好，总价低。项目规划设计建议书面积：面积：127 舒适型三房，各功能区间非常明舒适型三房，各功能区间非常明 晰，居住更加的舒服，面积大的晰，居住更加的舒服，面积大的 同时总价也变高。同时总价也变高。面积：面积：132左右左右 升级改善型购房的首选，各功能升级改善型购房的首选，各功能 区间明晰且面积都适当的放大，区间明晰且面积都适当的放大， 居住享受型，但总价高。比较适居住享受型，但总价高。比较适 合较高收入人群。合较高收入人群。项目规划设计建议书偷偷面面积户积户型参考：型参考：由于本项目容积率充足，不需要再进行偷容积率；但为了增加项目产品的卖点，我们建议适当偷些面积让客户得到点
13、实惠。例如，通过赠送入户花园，最后更改入户花园以达到功能空间的最大化。原户型装修后户型项目规划设计建议书展示区：展示区：大大门门、迎、迎宾宾广广场场通过集中、具有一定规模的入口广场为项目营造非凡的气势，广场面积大于500 平米，在用地许可的情况下尽量放大，形成展示效果；广场以主门、商业广场等形成半半围围合状合状；开口方向朝紫金山街，入口处南北两侧均以小高层为主；广广场场展示社区形象，以硬展示社区形象，以硬质铺质铺装装为为主主，可以在迎宾广场考虑适当放大某种元素，雕塑、喷泉等可以成为重要的手段；也可以出现一些装饰性的柱、廊等；大大门门、迎、迎宾宾广广场场示意示意图图： ：项目规划设计建议书项目规
14、划设计建议书会所会所打造一个会所，来实现前期购房客户体验的提升和后期小区配套的升华；高档次、大气的外观和设施对项目的形象和价值提升有重要作用，能充分扩大项目的外在影响力，对于本案而言，此方面的投资应当给予充分的考虑，后期可以作为商业性经营，建建议议放在社区的中心广放在社区的中心广场场西西侧侧方向；（考方向；（考虑虑会所到以后会所到以后不能不能销销售，但建造需要的成本售，但建造需要的成本较较高，因此在会所的面高，因此在会所的面积积、 、规规模上需要在斟酌，模上需要在斟酌，考考虑虑两两层层就足就足够够， ，总总建筑面建筑面积应积应在在 2000 平方米左右。平方米左右。 ） ）会所示意会所示意图图
15、： ：项目规划设计建议书社区景社区景观轴观轴、中心广、中心广场场以迎宾广场作为景观轴的第一站，同时整体考虑景观轴的位置，保持形式感的冲击力；规规模模：更多的是强调景观的精致化、主精致化、主题题化、化、风风情化情化；风风格格：展现西班牙情调，以硬以硬质铺质铺装装+景景观观大大树为树为主、欧式雕塑、休主、欧式雕塑、休闲厅闲厅点点缀缀，形成东西横向横向线线条条，配合社区交通；带动带动的高价的高价值户值户型分布型分布：围绕围绕中心广中心广场场及景及景观观两两侧侧的的户户型面型面积积可适当放大可适当放大，户型可向景观化发展，适当增加一些观景设置。示意示意图图： ：幼儿园幼儿园建议在选择项目南向的一栋楼底层做幼儿园，符合幼儿园建造相关标准（可南向开门进出），同时为社区配套增分。项目规划设计建议书示意示意图图： ：智能化家居服智能化家居服务务体系体系社区实现智能化管理，为业主减少物业人力管理费用；（备注：根据实际情况，选择性使用。 ）
