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1、鞍山市房产局鞍山市房产局召开业主大会、选举业召开业主大会、选举业 主委员会工作参考流程主委员会工作参考流程序号序号工作事项工作事项具体内容具体内容备注备注需准备的文本材料需准备的文本材料前提条件根据物业管理区域的划分，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积 50%时。建设单位（包括公有住房出售单位）应当按照物业所在地街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。（1）物业管理区域证明。（2）房屋及建筑物面积清册。（3）业主名册。（4）建筑规划总平面图。（5）交付使用共用设施设备的证明。（6）物业服务用房配置证明。（7
2、）其他有关的文件资料。业主提出书面申请符合成立业主大会条件的由业主向街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后 60 日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。书面申请材料。确定筹备组人选首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。1、筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。2、筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。3、筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。公示筹备组名单确定后，以书面形式公示，征求意见
3、。1、业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。2、建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。3、建议公示 3-5 日。公示书。一、成立筹备组公告 筹备组应当将成员名单以 公告书。书面形式在物业管理区域内公告。筹备组印章刻制筹备组印章(普通方章)，交筹备组组长保管。法规要点根据中华人民共和国物权法物权法、业主大会和业主委员会指导规则、鞍山市城市住宅区物业管理办法的有关规定，筹备组成立 90日内，在街道办事处、乡镇人民政府指导下组织首次业主大会会议，选举成立业主委员会。1、专有部分面积：专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积
4、计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。2、建筑物总面积：专有部分面积的统计总和计算。3、业主人数：按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。4、总人数：业主人数的统计总和计算。1、确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积。1、公示业主名单及其房屋建筑面积。2、建议公示 3-5 日。业主名单及其房屋建筑面积。首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。1、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的
5、业主且占总人数过半数的业主参加。2、采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。3、建议公示 3-5 日。二、筹备组工作2、确定依法确定首次业主大会会议表决规则。1、行使投票权的业主应具有完全民事行为能力，业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。2、一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业首次业主大会会议表决规则。主人数为一人。3、决定业主共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。4、建议
6、公示 3-5 日。3、起草管理规约、业主大会议事规则。建议公示 3-5 日。管理规约、业主大会议事规则。4、制定业主委员会候选人产生办法。建议公示 3-5 日。业主委员会候选人产生办法。5、自荐/推荐业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。1、有意成为候选人的业主到筹备组填报名表，建议持续 3 日。报名人数少于业委会规定的人数时，可进行推荐。2、推荐或自荐的业主应具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁；具有一定的组织能力；具备必要的工作时间。候选人报名表。6、确定业主委员会委员候选人名单。1、筹备组应当核
7、查参选人的资格，根据物业规模、物权规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定名单。2、建议公示 3-5 日。业主委员会委员候选人名单。7、制定业主委员会选举办法。1、业主委员会由 5 至 11 人组成，建议差额选举。2、建议公示 3-5 日。业主委员会选举办法。8、答疑业主如有异议可向筹备组提出疑问，由筹备组给予解答，并对起草的材料进行修订。1、完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。2、首次业主大会会议召开 15日前，所有公示内容必须公示。三、选票的发放与回收法规要点依据首次业主大会会议表决规则1、一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人
8、。2、业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。3、业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。1、准备选票设计选票，并在选票上注明有效性的规定，确定印刷数量并印刷。选票所选人数不得超过应选委员数，否则按作废计。1、根据小区总户数准备选票，加盖街道办事处公章。2、根据公示后确认的业主名单及其房屋建筑面积，按楼号、房号、业主姓名、房屋建筑面积据实填写选票票头。2、制作投票箱确定票箱数量、样式、放置地点。由街道办事处对投票箱加封条。3、发放及回收1、由筹备组具体实施。2、确定投票截止日期及时间点。3、对上门发放选票的人员事前要进行必要的培训。
9、建议：为保证回收率，采用上门发放回收方式，同时在园区出入口设固定投票箱。1、选票按上门发放分组，做好分组记录2、物业公司可以在筹备组书面授权的情况下进行协助(工作时携带授权书复印件)。建议：由筹备组指定专人负责投票箱，并做收回统计，便于了解已投票数，以保证回收率。重点提示：发放选票给业主时，业主必须在选票发放及回收确认表上签字。应保证回收足够的选票，符合选举规定的票数。选票发放及回收确认表（必须加盖筹备组印章）。1、统计选票时间投票截止时间点后 24 小时内。2、统计选票地点物业管理用房或社区会议室。 3、统计选票1、在街道办事处、乡镇人民政府、社区居委会、业委会委员候选人、部分业主代表监督下
10、，由筹备组统计选票。2、选票作废时应由两名以上监票人确认(签名)后加盖作废章。并单独保管。3、准备：计票白板/计票笔/计票用纸/抹布/废票夹/唱后票的储装盒。1、唱票 1 人/监票 2 人/计票2 人，由非候选人担任。2、唱票/计票/监票人共同开箱。3、唱票后由监票人加盖印章(建议为“验讫“作废，刻制“验讫“作废章)。4、统计完成后，由所有参与人共同签字对结果确认，全部签字文本均要存档。四、统计选票，产生选举结果4、产生结 1、选举产生业主委员会成员。 业主大会决议。果，形成首次业主大会决议2、通过业主大会议事规则、管理规约。业主委员会选票统计结果。5、会议记录由筹备组人员负责做书面全程记录，
11、照相并存档。五、公告选举结果并备案公告、确认、备案1、召开业主委员会会议，选举出主任，副主任，并进行公示（并由全体委员签字，街道办事处盖章）。2、当选的业委会委员按有关规定，形成备案材料。3、业主委员会自选举产生之日起 30 日内，先到街道办事处、乡镇人民政府、履行确认手续，即在业主委员会备案申请、业主委员会选票统计结果、业主委员会备案表上加盖街道办事处、乡镇人民政府、公章，然后到市房产局办理备案。4、持市房产局备案回函刻业主委员会印章。业主委员会备案申请（说明业主大会会议过程及会议决定）；业主大会议事规则；管理规约；业主委员会委员个人产权证明；业主委员会选票统计结果；业主委员会备案表（一式
12、5份）；上述、两份文件需由业主委员会全体委员签字。在小区内公告选举结果。说明： 1、业主应根据物业管理条例（国务院令第 379 号颁布，第 504 号令修订）、业主大会和业主委员会指导规则（建住房2009274 号）、鞍山市城市住宅区物业管理办法（鞍山市政府令第 144 号颁布，第 157 号修订）的有关规定，在街道办事处、乡镇人民政府的监督指导下，召开业主大会、选举业主委员会。本工作流程仅供业主参考。2、业主委员会换届的，可以参考本工作流程从第二阶段起的部分。3、业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。4、业主委员会
13、由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。5、根据物业管理条例第七条第五款规定，业主应履行按时交纳物业服务费用的义务；根据辽宁省物业管理条例第十八条第三款规定，对于不履行业主义务的业主委员会成员，业主委员会会议可以终止其委员资格。根据业主大会和业主委员会指导规则第二十条规定， 业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。6、业主委员会违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的
14、街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。7、业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。8、业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人
15、民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。9、因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。10、业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。11、物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由区、县房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。
