菡萏怡景交你如何控制装修成本

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1、菡萏怡景交你如何控制装修成本菡萏怡景交你如何控制装修成本 摘 要: 围绕当前房地产市场上建设方与施工方在装修工程成本控制工作中对不同阶段的控 制方法、模式、措施、优劣对比进行了分析，分别对人工费、材料费及进度控制和管理费 几个方面的具体控制措施进行了论述，从而使装修工程减少投资，提高效益。装修工程成本控制是以一个装修工程为主体，由一系列不同用途，不同层次的各类价格所 组成的工程成本体系。其依据时间过程具体分为投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、 施工阶段、竣工结算阶段几个过程。下面就投资方( 也即建设方) 及施工方在各阶段的控 制重点分别论述。 1 投资决策阶段 本阶段主要取决于投资者或其管理

2、投资的领导人的经验及战略眼光。通常来说: 装修工程 的投资决策旨在体现投资者的投资意图，它的选址、功能、规模、环境等都已确定，其投 资决策旨在对装修标准进行定位。而这个装修标准在房地产公司的“项目可行性研究报告” 里，通常只以“ 元/m2”的单方造价出现一下而已。同样是住宅楼的交楼标准装修，为何 价差几倍，据了解，在房地产公司自己的成本中，某某住宅楼标准装修单方造价控制在 300 元 / m2 400 元 / m2 之间，某某豪宅样板房装修成本已达 10 000 元 / m2。在这高 达 33 倍多的单方造价中，投资者的决策对投资控制起着关键的决定性作用。 2 设计阶段 在项目做出投资决策后，

3、控制造价的关键就在于设计。设计是装修项目进行全面规划和具 体安排实施意图的过程，是工程建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键环节。设计阶 段的概算控制做得好，我们就可以取得事半功倍的效果。在经历金融危机及政府对楼市不 断调控的行情下，投资者把希望花更少的钱，获同样的利或更多的利的一些手段就放在了 设计阶段。 3 招投标阶段 投资方在对项目立项决策与设计阶段进行有效的控制后，下一步就是进行工程招标，并在 确定中标人后对工程进行发包。那么，对施工单位而言，通过一定的关系及招标公告获取 招标信息，准备参与投标开始，即标志着对工程成本控制的开始。 招标工作的成本控制重点在编制招标清单及招标控制价两项工

4、作。编制招标清单的前提是: 有完整的施工图纸及说明、现行的计价规范、工程定额、取费标准等一系列资料。编制人 员在这一阶段的工作重点是熟悉工程图纸，了解工程全貌，做到心中有数。同时充分掌握 计价规范及工程定额的规则。只有这样，才能准确编制分部分项和计算出相应的工程量， 合理套用单价，防止出现漏计、重计、错套等错误。 另外还需了解施工工期、施工组织设计、施工工序、付款方式，注重市场价格信息，了解 并熟悉新技术、新工艺、新材料，增长专业知识，合理计取价格，避免出现重大疏漏。尤 其是主要材料价格一定要有准确的市场价格依据，因为装修工程中创意设计发挥空间很大， 由此带来的新材料、新工艺非常之多，经验再丰

5、富的行家都必须根据设计需要对市场进行 询价。为招标控制价提供合理上限，约束投标价格，划定价格区间，有效提高成本控制的 总体水平。 4 施工阶段 工程项目的施工阶段是装修实体形成阶段，是人力、物力、财力消耗的主要阶段。而工程 项目成本控制是整个施工过程中的一个重要阶段。其目的是合理使用人力、物力、财力， 降低成本。 创造较好的经济效益。装修工程项目成本控制主要体现在人工费、材料费、间接费用等几 个方面。4 1 建设方对装修工程的成本控制 4 1 1 人工费的控制 在招标控制价中，依据省工程造价管理机构发布的人工费调整文件进行编制。合同履行过 程中，综合单价中的人工费单价及停工、窝工人工单价均可依

6、照合同约定执行。此处需项 目管理人员注意的是施工过程中发生的现场人工量签证及索赔。施工过程中，由于场地设 施及天气等外部原因致使工程偶尔停工或稍许误工是常有的事情。每当这时，施工方就会 有“签证”“索赔”等一系列关于误工而需业主进行支付费用的文件“及时”递交。 4 1 2 材料费的控制 合理确定材料价格，正确对待价格信息，是提高成本控制质量的一个重要环节，施工合同 中对材料价格的约定是: 材料价格有指导价格的按指导价下浮 %，没有指导价的按信 息价下浮 % ，没有指导价和信息价的按市场价。装修工程中，因设计使用的新材料、 新工艺都比较多且量也比较大。而这些新材料基本上都是指导价和信息价里所没有

7、的，那 么，对材料市场价的控制就至关重要。 4 1 3 进度控制 工期越短，直接费用越大; 工期越长，直接费用越小，但间接费用越大; 优秀的施工组织 设计就是在工程与总费用之间找一个最合适的点。即工期与造价同时达到最优。这就需要 建设方的业主代表在做好开工计划及施工组织设计之后，需严格按照施工组织设计中的计 划进度控制执行。经常检查施工实际情况，并将其与计划进度相比较。若出现偏差，便分 析产生的原因和对工期的影响程度，及时制定出必要的调整措施。修改原计划，不断地如 此循环，直至工程竣工验收。 进度控制的同时，还应注意合同变更和设计变更，这一点应尽量避免，并在发生时注意变 更价款的控制。对变更工

8、程单价套用，应遵循合同中有适用于变更工程的价格，按合同已 有价格计算价款; 合同中有类似于变更情况的价格，可以此作为基础，确定变更价格; 变 更合同价款如是合同中没有类似和选用的价格，则适当地给予变更价格。 4 2 施工方对装修工程的成本控制 4 2 1 人工费控制 人工费控制主要从用工数量方面进行控制。首先，根据施工图纸、劳动定额分析计算出用 工量，与中标预算做好对比，制定人工成本目标。其次，提高生产工人的技术水平和班组 的组织管理水平，合理进行劳动组织，减少和避免无效劳动，提高劳动效率。 最后，人工费单独清包，可采取包干控制，一次包死，不再调整，将此项支出变为固定值， 降低人工费。 4 2

9、 2 材料费控制 在装修工程中，材料大约占整个工程费的 60% 70%，有较大的节约潜力。材料节约的 前提是实行招标采购。通过市场调查，进行比价，要货比三家，要求质优价廉。要在投标 报价规定的品种、数量、质量、价格范围内限额采购，努力降低材料费。同时，要加强现 场管理，合理堆放材料，减少二次搬运和损耗。特别要注意各个环节之间的相互监督，相 互制约。堆放材料，减少二次搬运即减少了人工搬运费，这也是一笔不少的费用。所以装 修公司在做施工组织设计时一定要充分考虑材料仓库的位置，尽量减少材料二次转运的费 用及搬运过程中给材料带来的损耗费用。 4 2 3 管理费控制 精简项目机构，合理配置项目部成员，降

10、低管理费成本。项目机构的设置要根据工程规模 大小和工程难易程度等因素，按照施工组织设计原则，精简项目机构。因事设职，因职选 人，各司其职，各负其责。严格控制项目部管理人员的差旅费，招待费和其他间接费成本， 同样达到成本控制要求。5 竣工结算阶段 竣工结算是指整个工程项目全部完工并通过验收以后，通过编制竣工结算书计算整个项目 从立项到竣工验收整个过程中实际支付的全部费用。它是整个装修工程的最终价格。前四 个阶段的成本控制工作做得好，结算阶段的工作会很顺利。结算阶段在对比成本及预算基 础上，做到心中有数，汇总合同价款、变更合同价款及合同和合同所要求的相关文件并确 认即可。于成本控制方面来说，施工方的控制在竣工后对所有数据进行查对、分析、汇总 并总结就算是对于这一项目的成本控制工作的完结。对于建设方来说，竣工结算也是整个 成本控制工作的最后一环，竣工决算能真实地反映整个工程的实际造价，也反映了建设方 对工程成本控制的管理能力。 6 结语 工程成本控制工作自始至终作用于项目整个生产过程中，是一个由粗到细、由浅入深，最 终确定整个工程实际成本的过程。 各控制过程之间是相互联系、相互制约的关系，前者制约后者，后者补充前者。它涉及面 广、综合性强，需要有关人员各负其责，密切配合，共同完成。