2007年12月深圳物业集团彩田项目定位书154p

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1、 事业二部 2007.12深圳物业集团彩田项目定位书写在项目研判之前从80年代到21世纪，物业一直在超越!1982 年 11 月，诞生! 1992 年 3 月，上市! 以更具发展型的速度回报社会，回报股民! 国贸大厦皇御苑3期， 物业集团已经实现时代的跨越! 经营目的：开创自然人文理想空间 我们寻找一个适合居住的空间， 我们需要一个自由的生长空间， 人类对理想的追求永无止境。经营定位：3P（Place、Perfect、Pioneer） 美好家园的建设者 理想生活的服务者 无限空间的开拓者以顾客为核心的崇高追求!为顾客开创一个融入自然，呈现人文的理想生活空间，是物业集团的使 命和崇高的理想追求。

2、一个优秀的企业总是能给时代树立榜样！一个优秀的企业总能给社会以旗帜影响！当然，这样的企业，必然给我们更多的激励！“中国国有企业 500 强”第 170 名； “中国房地产综合效益百强企业”第二名； 首次“中国股票上市公司综合实力百强企业”评比第 23 名； 深圳市市属企业“一类一级”称号； 荣誉代表过去，榜样却记忆犹新！中原感受莫大的鼓舞，唯有更高更严要求自己； 中原愿意投入200的热情持续为发展商创造更高社会价值！关于彩田路“名苑居” 前期策划研究升华经验主义的理性主义经验主义（Empiricism）一种认识论学说，认为人类知识起源于 感觉，并以感觉的领会为基础。经验主义诞生于古希腊。距今已

3、 有2400余年的历史。理性主义，主张唯有理性推理而非经验观察才提供了最确实的理 论知识体系，主张放弃感觉，而专注于从理性中寻觅真正的知识。 从经验中大胆假设，在理性中小心求证！发展商给出的标书：1.项目名称2.项目前期定位策划书中原的理解：产品定位/形象定位CONTENTS市场环境/政策影响/区域定位！项目档次/产品定位/区间/比例！理解篇定位篇提升篇规划布局/户型建议/会所/园林！形象篇形象定位/生活方式/案名/广告语！数据库中原深港研究中心中原品控中心中原二级市场事业部中原二级市场个盘中原三级市场个铺中原事业部总经理个访中原事业二部客户访谈中原二级市场办公平台每周业绩排行榜理解篇市场环境

4、 政策环境 区域环境让我们用理性的慧眼,去捕捉经验背后的真实!市场环境方面1.二级市场2.三级市场3. 心态分解市场环境方面二级市场/供应量今年1-10月总供应44302套，较去年同期减少了 16.4%。今年1-10月总供应441.8万平米，与去年同期相比 减少了14.3%。060790平以下的供应量占整体的69.6，144平以上仅占10.4。60平米以下60-89平米90119平米120144平米144平米以上合计单身 公寓1房2房复式单身 公寓1房2房小3房复式大2房3房复式超大1 房超大2 房大3房超大3 房4房以 上复式汇泰大厦（尊寓） 62062 682世金国际（世金汉宫）284 1

5、3 286时代星居 2110 55 86葵花公寓 384 384半山御景华庭 65 13958 48 16 326中信红树湾 332 18 609015083733中海西岸华府 6 80 72 88 246可园七期 28036512246 1706 12 24 1115水岸新都三期 45 393 3 45 189万科城三期 1717天集雅苑63 613091 36 50 3 325欧景花园三期（公园盛世） 158 8166万科金域东郡 240159 80 479大山地花园 16 9764 103280鑫园广场（三科一品） 161532 32 8 103市场环境方面二级市场/供应结构今年1-10

6、月总成交45191套，较去年同期减少 了21.9。今年1-10月总成交436.6万平米，较去年同期减 少了19.9。市场环境方面二级市场/成交量10月份全市套数供求和面积供求比分别达到了2.10和2.05，这是今年以来首次供求比超过2.0，也是连续第四个月实现供过于求。市场环境方面二级市场/供求比成交套数和面积从6月之后出现下滑现象,一直持续到目前.市场环境方面二级市场/存量消化今年1-10月成交均价为13838元/平米，较去年同期上涨了52.6。市场环境方面二级市场/成交价格御景东方 东堤园圣莫丽斯 叠院别墅高发城驰德沁苑棕榈堡二期中航格澜花园 二期第二批棕榈堡兰溪谷万科城龙园意境集信名城城

7、市峰尚三科一品葵花公寓蝴蝶堡荣超侨香诺园嘉鑫阳光雅居高端盘各显神通,中端盘跌宕起伏,价格有所降低,销量锐减!市场环境方面二级市场/新开盘项目项目名称开盘时间总套数销售率累计销售套数销售周期/月天健现代城07.04.2295376.2%7267东方尊峪07.04.29153678.0%11986.5富通城三期6-8栋07.05.1953192.3%4906徽王府07.06.2347546.7%2226.5星海名城07.07.0198673.3%7230信义锦绣花园07.07.0832893.0%3054.5博海名苑07.07.2924644.3%1094第五园高层07.09.0851548.0%

8、2472可园七期07.10.01113523.0%2611.5水岸新都三期07.10.0218930.5%581.5天集雅苑07.10.0530828.6%881.5公园盛世07.10.1416650.0%831世金国际07.10.2028626.2%751葵花公寓07.10.2819215.6%30皇御苑三期07.11.1068212.9%88市场环境方面二级市场/新开盘率未获预售证禁止内部认购、内部登记、 办理VIP卡认购书使用全市统一示范文本 严禁“炒卖楼花”； 商品房项目必须实行明码标价。 “认购书”、“房地产买卖合同”，应 使用全市统一的示范文本 ，不得使用手 写文本。 严禁“炒卖楼

9、花” 。 从事二手商品房销售的房地产经纪机构 应尽快完成二手商品房明码标价工作。 境外个人、港澳台地区 居民和华侨在深圳市只 能购买一套用于自住的 商品房（住宅类） 1、自2007年7月21日起上调金融机 构人民币存贷款基准利率。金融机构 一年期存款基准利率上调0.27个百分 点；一年期贷款基准利率上调0.27个 百分点；其他各档次存贷款基准利率 也相应调整。个人住房公积金贷款利 率相应上调0.09个百分点。2、深圳房贷紧缩从2007年8月15日起，上调存款类金 融机构人民币存款准备金率0.5个百 分点。 金融机构一年期存款基准利率上调 0.27个百分点，；一年期贷款基准利 率上调0.18个百

10、分点，个人住房公积 金贷款利率相应上调0.09个百分点。 对已利用贷款购买住房、又申请购买 第二套(含）以上住房的，贷款首付 款比例不得低于40%贷款利率不得低 于中国人民银行公布的同期同档次基 准利率的1.1倍；市场环境方面三级市场/增长率今年1-10月中原二手住宅买卖总成交15485单， 同比去年增加了49.0。今年1-10月中原二手住宅租赁总成交7971单， 同比增加了11.9。市场环境方面三级市场/成交量市场环境方面三级市场/成交价格10月份中原二手成交均价为13326元/平米，环比下跌了11.5，也是今年下半年以来，单月成交价格首次跌破14000的水平。等一等心理!市场环境方面心态分

11、解落袋为安,抢占分额!客户开发商政府可园7期!降2000元 水岸3期!降1000元 水岸街铺!降5000元 大山地!降5000元投资客资金断层; 自住客首付提高; 全民心理价低迷; 购买欲望打折扣;打击炒家,合理发展; 抑制房市增长过快; 协调物价整体秩序;初见成效!市场环境综述:整体销售量下降;销售价格受到抑制;购房心理全面下挫;投资客资金链断层;新开盘率全面回调;地产调整影响 项目品类界定!政策环境方面历程影响2007年1-11月政策回顾2007年1-7月宏观政策法规时间 部门法规、政策名称主要内容1月15日央行提高存款准备金率0.5个百分点（由9提高至9.5）1月31日深圳国土与房产管理

12、局关于依法申报缴交房屋公 用设施专用基金的通知对自1994年11月1日以后竣工的所有开发建设项目的 房屋公用设施专用基金进行追缴 2月25日央行提高存款准备金率0.5个百分点（由9.5提高至10 ）3月19日央行中国人民银行决定上调金 融机构人民币存贷款基准 利率2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利 率。金融机构一年期存贷款基准利率上调0.27个百分 点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整4月6日央行提高存款准备金率0.5个百分点（由10提高至10.5 ）4月9日深圳人大常委会原则 上批准深圳市闲置 土地处置工作方案深圳市闲置土地处置 工作方案对闲置土地明确界定，出台七种闲置土

13、地处置方 法 时间 部门法规、政策名称主要内容4月29日央行自2007年5月15日起提高存款准备金率0.5个百分点 （由10.5提高至11）5月19日央行中国人民银行紧缩流动性（1）从2007年5月19日起，上调金融机构一年期 存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准 利率上调0.18个百分点； （2）6月15日起，上调准备金率0.5个百分点（由 11%提高至11.5%）； （3）扩大人民币汇率浮动区间。6月11日商务部、外汇管理 局 商务部、国家外汇管理局关于 进一步加强、规范外商直接投资 房地产业审批和监管的通知加强外商投资房地产企业的审批和监管，严格控制 外商投资高档房地产。 6

14、月18日国税总局 关于承受装修房屋契税计税价格 问题的批复房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款 ，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。7月9日 深圳市国土房产局、国家外汇管理局深圳市分局 关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知 通知规定，除法律法规另有规定的外，境外个人、港澳台地区居民和华侨只能购买一套用于自住的商品房（住宅类）。 7月20日国务院 储蓄存款利息所得个人所得税率由20%调减5%8月7日国务院国务院关于解决城市低收入家庭 住房困难的若干意见（24号 文）土地出让净收益的10%以上用于建设廉租房，新建廉租住房套型建筑面 积控制在50平方米以内，经济适用房套型建筑面积控制

15、在60平米 左右，经济适用房5年内不得转让。进一步落实国六条的9070规 定。8月15日央行提高存款准备金率0.5个百分点（由11.5提高至12）8月21日央行第四次加息提高一年期存款基准利率0.27个百分点，一年期贷款利率上调0.18个百 分点，其他各档利率相应上调9月15日央行第五次加息提高一年期存贷款基准利率0.27个百分点，其他各档利率相应上调9月25日央行提高存款准备金率0.5个百分点（由12提高至12.5）9月30日央行、证监会 关于加强商业性房地产信贷管理的 通知已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付 款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同 期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随 套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险 管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高 于其月收入的50% 10月25日央行提高存款准备金率0.5个百分点（由12.5提高至13）11月5日深圳国土局2007年第二季度深圳市同区域普通 商品房交易平均价格公布2007年第二季度普通商品住房交易价格，为拆迁补偿提供标准。11月商务部、发改 委外商投资产业指导目