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1、物业管理综合能力精讲班第物业管理综合能力精讲班第 1515 讲讲义讲讲义物业管理综合能力精讲班第 15 讲课件讲义（环球职业教育在线） 物业管理综合能力精讲班第 15 讲讲义物权概述前言 一、内容提要 第四节物权法基础知识 第五节法律基础知识在物业管理中的应用 二、考试目的和考试要求 是测试应考人员对法律知识的掌握程度，以及对民事法律行为的有效要件及效力、合同法、承担违约责任的方式、物权法、法律关系、建筑物区分所有权、法律责任、服务合同等知识在物业管理中应用的掌握程度。 掌握：物业管理法律关系，物业管理法律事实。 熟悉：物权的效力，物权的基本原则，所有权的性质及权能，相邻关系，善意取得的条件，
2、担保物权的作用和性质，抵押权的效力和实现，留置权产生的条件，物业所有权的内容，建筑物区分所有权的内容，物业管理法律责任制度，物业服务合同。 本章大纲明确把物业管理法律相关内容列为掌握和熟悉的内容。 三、内容辅导第四节物权法基础知识物权法是规范对物的支配和利用关系的法。我国目前尚没有完整统一的物权法，关于物权的规定散见于民法通则中“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”一节，以及担保法 、土地管理法 、 城市房地产管理法等特别法中。物权中最基本、核心的权利是所有权，在所有权的基础上，又产生了由非所有人享有的物权，包括两种：一是非所有人享有的以利用物的使用价值为内容的物权，即用益物权，主要包括国有
3、土地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权和典权；二是以利用物的交换价值为内容的物权，为担保物权，包括抵押权、质权、留置权。一、物权概述物权是指权利人直接支配物、享受其利益，并具有排他性的财产权利。物权从性质上讲为绝对权，可以对抗除权利人以外的所有人，又称对世权。(一)物权的效力1.物权的排他效力：是指在同一标的物之上，不允许同时存在两个以上的内容互不相容的物权。如同一物之上不能存在两个所有权。但内容不冲突的物权则可以并存，如所有权与用益物权或担保物权。2.物权的优先效力：指物权在实现上较之于债权或者后成立的物权具有优先性。(1)物权和债权并存时，物权优先于债权。(2)同一个物上存在两个以上物权
4、时，先成立的物权优先于后成立的物权。3.物权的追及效力：指物权成立后，其标的物不论辗转落入何人之手，物权人都可以追及至物之所在而直接支配该物。但在特殊情形时，如构成善意取得，则追及力中断。4.物上请求权：指基于物权而产生的请求权，是指物权人在其物权被侵害或有被侵害的危险时，可以请求恢复物权的圆满状态的权利。其种类包括：返还原物请求权，消除危险请求权，排除妨碍请求权。(二)物权法的基本原则除社会政治原则(如私有制或公有制)之外，物权法本身所具有的结构原则包括：1.从物权性质上讲：物权绝对性原则。物权是绝对权即权利人是特定的，义务人是不特定的人；除权利人以外的任何人都负有不得妨碍权利人行使权利的义
5、务。2.从物权种类上讲：物权法定原则，即物权的类型、内容、效力及公示方法均由法律明文规定，当事人不得随意创设或改变。3.从物权客体上讲：一物一(所有)权原则。数个物之上不得仅成立一个所有权，一物的部分也不得成为所有权的标的。4. 从物权的效力上讲：物权优先原则。5.从物权的变动讲：公示原则和公信原则。公示原则，是指物权的享有和变动必须以一定的公示方法向社会公开，以便社会公众知悉。我国法律规定，不动产物权的享有和变动一律采用登记方法进行公示；动产物权的享有以占有为公示方法，变动则通过移转占有的方式；飞机、船舶以及机动车辆虽属动产，但采登记方法。公信原则，是指对于依法进行了公示的物权变动，即使其公
6、示的内容与真实的权利不符，对于信赖此公示而进行交易的人也不产生任何影响。该原则实质上是赋予公示的内容以公信力，以便保护交易安全。(三)物权的变动物权的变动，就物权自身而言，是指物权的发生、变更和消灭；就物权主体而言，则为主体取得物权、丧失物权和物权的变更。物权并不能凭空变化，而是需要一定的原因推动。能够引起物权变动的原因多数是基于法律行为，如买卖合同、赠与合同等各类合同；但是基于法律规定也可发生，如事实行为(生产、制造)、自然事实(死亡、天然孳息的分离)以及其他原因(如公用征收、获得奖励)。所有权二、所有权所有权是指所有人在法律限制的范围内对物进行全面支配的权利。(一)所有权的性质1.整体性：
7、它不是占有、使用、收益、处分四项权能在量上的总和，而是一个浑然一体的权利，不能在内容或时间上加以分割。由此所有权才可以派生出他物权，即他物权系从所有权上新创设而取得，而非从所有权中分割取得。2.本源性：所有权是他物权之母，经济越发达，所有权产生出他物权的情况就越多。3.弹力性：所有权虽受他物权的限制，但他物权一旦消灭，所有权即恢复其圆满状态，因此所有权犹如弹簧，可因承受负担或负担的消除而伸缩。4.永久性：所有权无存在期限的限制，可永久存续，因此为无期限物权，此与他物权及债权均有不同。5.社会性：为社会公益之需，所有权在现代社会中应受法律的限制，由此使所有权呈现较强的社会化色彩，与罗马法之所有权
8、的绝对性不同。(二)所有权的权能1.占有：指对物的控制，可分为所有人占有和非所有人占有，后者又可分为合法占有和非法占有。2.使用：指依物的通常用法而加以利用。它由物的使用价值所决定，还取决于科技发展的程度和人们的认识水平。3.收益：指收取物的天然孳息和法定孳息，获取经济上的利益。天然孳息是基于物的自然属性而产生的收益，如母鸡生蛋、果实和树枝脱离。法定孳息是基于法律规定而产生的收益，如存款得到利息，租房得到租金。4.处分：是指对物进行事实上或法律上的处置，即决定物在事实上或法律上的命运。其中前者是指对物予以有形的变更或毁损物的本体，后者如所有权转移或设定用益物权、担保物权。上述诸权项中，使用权是
9、所有权的灵魂，而处分权则是所有权的最终体现。由于上述权能的存在，特别是使用权的存在，为所有权与其权能的分离提供了可能；随着经济的发展，法律上遂从以所有为中心转变到以利用为中心。除此之外，所有权还具有排除他人干涉的消极权能。(三)善意取得制度善意取得，又称即时取得，是指无权处分他人动产的占有人，在将其占有的动产转让给第三人时，若第三人取得该动产系出于善意，即取得其所有权。该制度限制了所有权的追及效力，旨在保护交易安全。善意取得的构成要件包括：1.其适用对象须为动产；但记名有价证券不适用善意取得，我国规定盗赃物、遗失物不适用善意取得。2.动产必须是基于有偿法律行为(如买卖、互易)而取得；通过继承、
10、遗赠、赠与等无偿方式取得者，不适用善意取得。3.受让人须实际占有该动产；若尚未占有动产，则物权尚未移转，当然不适用善意取得。4.受让人取得财产时须出于善意，即不知情。若明知让与人无处分权而受让，则不能予以保护。善意的判断时间，以物的交付时间为准。善意取得的法律效果是善意受让人取得动产的所有权，而且为原始取得，动产上原有的负担归于消灭。质权、留置权也应适用善意取得制度。(四)相邻关系相邻关系是指两个以上相互邻近的不动产所有人或者使用人，在使用不动产时因相邻各方应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。当事人一方基于相邻关系而享有的权利就是相邻权。就相邻关系的性质而言，是对所有权的限制，是基于
11、法律规定而产生。相邻权不是独立的权利，但是它可以对抗第三人，且不需要登记就可产生。相邻关系在法律性质上不属于强行规定，应允许当事人自由协商；只是在当事人无特别约定时，才有该规定适用的余地。相邻关系不仅由民法予以规范，关于水污染、空气污染等方面的环境保护法也涉及相邻关系，所以相邻关系的处理须由私法和公法规范共同协力。相邻关系的处理原则， 民法通则规定的是“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则。(五)共有所谓共有是指由两个以上的主体对同一物共同享有一个所有权，包括按份共有和共同共有两种类型。民法上的所有分为单独所有和共有。共有可以基于法律规定、当事人约定以及特定的事实而发生。共有并不违反
12、一物一权主义。按份共有是指两个以上的共有人对同一项财产按照预先确定的份额享有权利和承担义务。在按份共有中，各共有人对于共有物存在一定的应有份，此应有份虽是所有权在量上的分割，但其性质、内容和效力则与单独所有权无异，各人的权利就其应有部分而存在于共有物的全部。共同共有是指两个以上的共有人根据某种共同关系，对共有物不分份额地享有权利和承担义务。其种类包括夫妻共有、家庭共有、遗产未分割前的继承人的共有。三、建筑物区分所有权建筑物区分所有权，是指由区分所有建筑物的专有权、共有权以及基于共同关系而产生的成员权所构成的特别所有权。业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分
13、享有共有和共同管理的权利。业主的专有权是指业主就其专有部分所享有的所有权。专有部分的修缮、管理和维护，由业主为之并负担其费用。业主的共有权是指业主按照法律或者管理规约的规定，对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。在没有约定时，各个人的共用部分应依业主专有部分所占的比例定之。一幢建筑物所占用范围内的土地使用权应由业主按份共有，个人的份额依其专有部分的面积在整幢建筑物中所占的比例来确定。在土地使用权和专有部分的关系上实行连动主义，即只能一起处分，不得分离。成员权是指业主基于在一幢建筑物的构造、权利归属和使用上的不可分离的共同体关系而产生的作为建筑物的团体成员所享有的权利和承担的
14、义务的总和。业主可以设立业主会议，选举业主委员会。业主会议或者业主委员会的决定，对业主有约束力。对于侵害业主共同权益的行为，对物业管理企业等违反合同发生的争议，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。用益物权四、用益物权 用益物权即对他人之物在一定范围内为使用、收益的物权。它是定限物权、他物权；其标的是不动产；是独立物权。用益物权的意义在于便于物尽其用，以最大限度地发挥物的价值和使用价值。我国目前规定有国有土地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、典权、居住权以及探矿权、采矿权、取水权、渔业权、驯养权和狩猎权等特别物权。
