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1、罗康瑞放权罗康瑞放权 瑞安系七年思变管理瑞安系七年思变管理3 月 16 日，瑞安房地产发布公告称，罗康瑞即日起不再兼任行政总裁职务，但继续担任公司主席一职。在瑞安房地产事必躬亲近七年的罗康瑞，如今将回到瑞安集团中运筹帷幄。而瑞安特有的专司旧改项目的“新天地”系列和专攻烂尾楼项目的“中华汇”系列将面临怎样的变局？瑞安加快开发速度“个人色彩颇浓” ，这是业内人士对罗康瑞旗下瑞安系的一致评价。从创下上海新天地的一介后生，到现年 62 岁的粉红商人，罗康瑞一直都是特立独行的。正如旗下瑞安房地产的旧改项目“新天地”系列和瑞安建业的烂尾楼项目“中华汇”系列，都是其一手主导的。3 月 16 日，瑞安房地产发
2、布公告称，罗康瑞即日起不再兼任行政总裁职务，但继续担任公司主席一职。李进港走马上任，成为公司新任行政总裁及董事总经理。“从投资方控制角度来讲，这是瑞安集团从人治走向法治或者规范化治理的一个里程碑事件。罗可能在更高的层面上进行把控，而在具体实操层面上可能会交给经验比较丰富的职业经理人来操作。”正略钧策管理咨询顾问康桄?对时代周报记者表示道。他表示，尤其是去年以来，瑞安进行大刀阔斧的改革。瑞安房地产最早有 30 多个部门，之前的项目运作流程比较繁琐，现在主要将事业部制改为项目制，并形成专门的项目小组，且将部分决策权下放到项目上， “这样一来，罗也需要站在相对更高的层面来看待整个集团的发展模式” 。
3、早在 2009 年 8 月 27 日和 2010 年 12 月 11 日，罗康瑞就两度于业绩发布会上表示卸任总裁之意。其中，李进港于 2010 年 6 月 28 日获邀加入瑞安房地产董事会，更是为此注脚。“面对外在各种不明朗因素，我们深信此时此刻实为本人交棒之最佳时机，因我们已有清晰的发展策略，稳健的财务，以及有庞大的发展机遇。 ”罗康瑞对此表示道。此时，恰恰正是瑞安房地产自 2009 年年中所推行的三年发展计划的中期阶段。其中，现年 49 岁的李进港就是该三年发展计划的具体负责人。该计划的目标，就是增加楼宇落成量，加速项目开发速度，将项目开发及管理之决策权交付项目团队，并控制营运成本收入，以
4、配合瑞安的迅速发展。一位不愿具名的港资期货经纪行分析师对时代周报记者表示， “最主要是因为，在投资人来看，瑞安开发速度太慢，开发周期太长，也达不到一定的要求。 ”他表示，目前投资方对瑞安的开发规模并不是特别满意，并且也在督促瑞安加快开发速度。根据 2010 年业绩公告，瑞安房地产物业投资组合总建筑面积已从2009 年的 31 万平方米增加至 2010 年的 43.8 万平方米。“瑞安房地产计划 2012 年总楼面面积每年新增超过 100 万平方米。就目前来说，压力还是非常大的。 ”该分析师表示道。外资财团驰援可是，瑞安加速开发速度，面临的最大问题，就是资金的匮乏。“瑞安是通过商业来带动其他写字
5、楼、酒店和住宅等物业，也就是说，先培育好商业，然后再带动写字楼租赁，之后是酒店经营，最后才是开发住宅。所以，没有经过前期商业地产运作运营，住宅是不可能卖到最终的销售价格的。靠商业地产带动整体地产的升值，这就是瑞安的整体发展思路和策略。 ”雅仕铂(亚洲)有限公司总裁杨咏诗对时代周报记者表示道。不过，中国房地产信息集团分析师薛建雄对此则表示担忧，瑞安每开发一个项目都在上面沉淀了过多的不动产物业，就等于将整个新天地的利润囤在那里，导致资金越来越无法转动， “对瑞安来说，融资才是最大的问题” 。实际上，根据 2010 年业绩报告，瑞安房地产目前的净资产负债率是44%。但是，值得注意的是，几乎每个项目背
6、后都活跃着外资财团的身影。3 月 1 日，瑞安建业及瑞安房地产联合公布，非全属公司富岸已于2 月 22 日与日本三井不动产公司就出售大连项目的合营ManyPraisesDalianLtd.三成已发行股本进一步订立框架协议。大连项目，是于 2007 年 5 月，瑞安建业、瑞安房地产以及亿达集团签署协议，成立合营公司富岸共同开发，总建筑面积 330 万平方米，总投资近 300 亿元。在此协议中，亿达集团成员公司万盈与 SODH 及瑞安建业订立补偿保证，当瑞房及瑞安建业根据担保向三井及合营支付担保到期款项时，万盈须向 SODH 及瑞安建业支付款项的 30%，并视为主要责任人。实际上，瑞安房地产的资本
7、动作远比想象中来得更加频繁。2011 年1 月 18 日，瑞安房地产公布在香港完成第二笔合成型人民币债券，融资 35 亿元。在此前一个月，瑞安房地产通过发行三年期合成型人民币债券筹得 30 亿元。据知情人士表示，两笔融资均将投入上海瑞虹新城和太平桥两大旧改项目。无独有偶，2009 年 7 月，瑞安房地产与欧洲零售地产巨头领德高(Redevco)签署合作协议，共同开发武汉天地 A1、A2 及 A3 地块的商业群组部分。上述分析人士均认为，瑞安与外资财团的合作真正始于 2008 年金融危机之际。2007 年 7 月，瑞安房地产就曾宣布，将子公司 SHL 重庆天地、武汉天地及上海太平桥项目的部分权益
8、出售给香港永菱通金融有限公司，并于次年 5 月再次出让上海瑞虹新城 25%、伟华公司（主要资产是重庆天地超高层项目）25%的权益。知情人士对时代周报记者透露，永菱通的创办人正是罗康瑞夫人朱玲玲的姐夫。彼时，瑞安房地产只完成 36.5 亿元的销售额，相当于 58 亿元销售目标的 63%。其中，上海两个项目已经因拆迁问题而推迟开盘。最为令人遗憾的是，瑞安一度与云南省政府计划合作的昆明、丽江、大理和香格里拉等四个项目都不得不搁浅。“引入外资财团，一方面是为了规避风险，旧改项目变数比较大，涉及到政府层面，包括拆迁问题，所以引入战略投资者和股权合资方，可以将资金风险降到相对合理的水平；另一方面，是为了利
9、用杠杆效应，一个项目启动，大概需要 30 亿元，而通过股权合作等方式来合作开发，也提高了资金使用效率。我个人认为，像旧改项目，要做到赚钱，就必须控制成本，加快开发周期，尽快推动销售。 ”康桄?如是说。更大的思变空间对于执着于旧城改造和烂尾楼项目的瑞安系而言，如今或许也面临着变数。根据 2010 年业绩报告，瑞安房地产 2010 年销售额为 48.79 亿元，较 2009 年下降 28% 。瑞安方面表示，已确认物业销售额下跌，主要由于不同城市的项目销售比重改变和上海太平桥的翠湖天地第 3至 8 座因提高至超豪华交付标准而延期销售所致。值得注意的是，2011 年，瑞安房地产将有 5 个城市 6 个
10、项目近 50.6万平方米住宅物业开始销售和预售，其中 91%来自于二线城市武汉、重庆、佛山及大连。一名接近瑞安的代理行高层对时代周报记者表示道， “现在一二线城市对新天地的概念在淡化，或者说渴望度不如以前了。对北京、广州、深圳等一线城市地方政府而言，新天地已经不再具有新鲜感，而且如果在旧改项目上实行优惠政策，政府会损失很多地价。因而，瑞安与地方政府为旧改项目争取优惠的谈判难度越来越大。 ”“这条路已经走得越来越窄了，并不是说以后旧改项目不能做，只是以后拿地的成本将更高。 ”他继续表示道， “依靠烂尾楼和旧改项目改造这两条腿来走路，将会使瑞安的收入比较稳定而已。 ”上述人士还表示，瑞安如今面临着
11、转型的可能。“在整个国内经济环境的趋势下，城市化还有二三十年时间做，今后瑞安房地产面临的机会不仅仅是旧城改造，还包括城市扩张和新城区的建设带来的机会。 ”康桄?如是表示。与专司大型高端的综合规划项目的瑞安房地产不同，瑞安建业则是培育了另一支特种兵专攻停建项目。在资本市场上，瑞安建业亦是丝毫不逊色于瑞安房地产。2011 年 3月 7 日，瑞安建业宣布，私募基金 SoTan 成功满额认购，规模共 4亿美元，将投资于中国内地二线城市房地产项目。不难看出，瑞安建业将以此发力内地停建项目。对此，瑞安建业同样有着自己的量化目标。瑞安建业行政总裁黄勤道于 2010 年 11 月 1 日就透露，瑞安建业将主力
12、做 10 万平方米规模的小型物业，自 2011 年起，公司可每年向市场推出 10 万平方米。他表示，除了私募之外，瑞安建业考虑出售旗下创投基金，或出售其拥有的瑞安房地产 2.36%的权益。截至 2009 年 12 月 31 日，瑞安建业共有 14 个停建、开发及特殊房产项目，其应占可发展楼面面积约为 200 万平方米，占瑞安建业总资产近 51%。1 月 20 日，瑞安建业公布将与启迪股份及上海健微合营中国知识型社区项目的公告。其实，这是发展停建项目之后，瑞安建业的首次尝试。黄勤道表示，南京知识型社区项目获得了 99?997%的股东通过，证明股东支持集团改变经营模式，未来将会在房地产板块更为活跃。不难看出，罗康瑞此番以退为进，无疑将给瑞安系两大地产子系更大的思变空间。
