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1、1第一章 项目基本情况1.1 项目名称及地点项目名称及地点1.1.1 项目单位:兴县黄河佳园房地产开发有限公司法人代表: 郭永厚1.1.2 项目名称: 南外环棚户区改造项目1.1.3 拟建地点：县城南外环西段1.21.2 项目概况项目概况1.2.1 项目目标：棚户区拆迁后，建设功能齐全的住宅小区。解决 20 户家庭的居住问题，并提供商业服务门市 10 间。1.2.2 投资规模：项目总投资 808.75 万元。1.2.3 资金构成：本项目总投资为 808.75 万元，其中拆迁及临时安置费及场地平整 21.1 万元；主体工程建设费 709.65万元；附属设施建设 61.5 万元，其它费用 16.5
2、 万元。1.2.4 资金筹措：项目总投资 808.75 万元，全部自筹。1.2.5 经济效益：项目完成后，可实现销售收入 888.93 万元，项目利润总额 31.12 万元，净利润 23.34 万元，投资利润率 2.88%。1.3 可研编制依据及范围可研编制依据及范围1.3.1 研究工作的依据A、国家、省关于城市棚户区改造的有关政策2B、县委、县政府关于加快旧城改造的文件精神及有关部门的规划意见。C、项目场址地形图D、有关基础数据资料。1.3.2 研究工作范围本报告重点对建设的必要性、市场预测、建设规模、建设内容、工程技术方案、投资估算及经济分析等进行研究。1.4 建设方案建设方案1.4.1
3、建设指导思想结合城市总体规划原则,根据当地实际,以人为本,合理利用土地,创造舒适、安宁、环境秀美、健康、经济适用的住宅小区。1.4.2 建设规模规划总占地 1698.4 平方米，总建筑面积 4731 平方米。1.4.3 建设条件供电：本项目建设期用电总负荷约 30KVA，供电电源从就近居民区接火。投入使用后总负荷约 200 KVA，需另外安装配套变压器。供水：给水水源为市政管网，项目建设期最大用水量5m3/h。投入使用后，最大用水量为 20m3/h供暖：本小区建设独立的集中供热工程。31.5 土地利用土地利用本项目建设为旧城改造项目,符合国家及省市的产业政策,土地在本县总体规划范围内,属旧城改
4、造用地。1.6 研究结论研究结论本项目建设符合国家产业政策和县政府关于加快城市化进程的要求,项目建成后,在一定程度上满足中、低收入家庭的住房需求,经计算项目总投资 808.75 万元,可实现利润 23.34 万元，投资利润率 2.88。由此表明，项目具有一定盈利能力、清偿能力。社会效益显著，项目总体可行。4第二章 项目背景与建设的必要性2.1 项目背景项目背景改革开放三十年来，我国经济已经进入了一个新的增长阶段，经济的发展迫切要求调整和优化产业结构，积极培育新的增长点。房地产业作为新兴产业，带动了建材、冶金、化工、轻工等数十个相关行业的发展，提供了大量的就业机会，已成为目前带动国民经济发展的一
5、个先导性行业。中共中央、国务院对住房保障工作高度重视，为此出台了一系列优惠政策，为我县棚户区改造提供了便利的条件，并在工作上给予了强有力的支持。兴县县城作为县治所在地始于明代。在漫长的封建社会里，县城发展没有一个总体规划自不待言，即使是在建国之后的五十多年间，城区建设仍然处于自发、无序状态中。1984 年，城建部门编制了第一部县城发展规划，使城区建设终于有法可依。但是，任何战略性的东西总是带有历史的局限性。经济条件的制约，思想观念的影响，使得规划本身先天不足，起点低，表现为重管理而轻发展，没有能够从应有的高度去引导城区的开发建设。诚然，基础设施的建设必须有坚实的经济基础作保证，县域经济的贫困从
6、根本上限制了城区建设。因此，时至今日，县城的发展非常缓5慢。如果从现代城市的理念看问题，真正意义的城市建设并没有在我县起步。只是滨河路的建成，才使我们感到了一点城市的气息。当今世界，城市建设的动力不外乎两种：一是经济发展的拉动，二是社会发展的推动。就我县目前的经济状况而言，由于贫困，经济发展的拉动作用并不大。但是，社会发展的推动却使我们每一个兴县人时刻感到犹如芒刺在背。且不说改革开放以来国内大中城市的飞速发展，即使与条件不相上下的吕梁地区的兄弟县相比，我们也无颜见江东父老。基础设施陈旧，房屋建筑落后，公用设施短缺，居住环境极差，解决这些问题，必须全面启动城市化建设和新农村建设。2. 2 项目建
7、设的必要性项目建设的必要性兴县县城坐落于蔚汾河的二级台地上，由于地理条件的限制，城市化建设必须走一条以旧城改造为主的路子。在逐步拆旧建新的改造中，重新塑造一个现代化的新城市。如果说滨河北路的竣工标志着城市化建设中基础设施建设的起步，那么，错落有致的住宅小区的建设也就意味着城市要素的完善和住房改造正在同步进行。一个全新的城市化建设规划正在付诸实施。改革开放以来，我国城市住宅建设快速发展，城市居民住房条件得到较大改善。但是，尽管大中城市，甚至县治所6在的小城市到处高楼大厦鳞次栉比，而作为低收入群体的普通群众、城中村的一般农民却仍然陋室简棚。特别是近年来全国性的房价持续上涨，使得一般农民和工薪阶层只
8、能望房兴叹，更不用说以下岗职工为主要成份的低收入家庭了。而又由于城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，低收入家庭住房还比较困难。国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见指出：要把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。山西省人民政府关于进一步做好城乡社会救助工作的意见中，要求各地要特别关心和帮助解决城镇最低收入家庭的住房困难问题，各市、县政府优先安排新建廉租住房建设用地，组织新建一批小套型住房，收购改造一批旧住房，以实物配租的方式，救助一
9、批城镇最低收入家庭，以发放租赁住房补贴、租金核减等方式，保障一批城镇最低收入家庭，力争年内对廉租住房保障对象实现“应保尽保”。鉴于国家的要求和新农村建设的需要，尽快棚户区，在解决普通群众住房困难的同时，腾出杂乱无章的旧建筑 ，为旧城改造让路，已经成为当务之急。72.2.1 城市化水平稳步提高对住宅形成巨大需求到 2010 年我国城市人口将达到 6.1 亿，为满足这些新增城市人口的住房需求，每年就需要新建住宅 3.27 亿平方米。住宅产业对经济增长和相关产业发展有很强的相连性和超前性，我国目前人均 GDP 接近的比重将由 3%上升到中等发达国家的8%。2.2.2 流动人口增长对住宅形成巨大需求
10、随着经济发展和城镇建设，兴县县城居住人口由 3 万多人迅速增加到 8 万多人，流动人口将成为住宅需求的生力军。另外，随着城市化步伐的加快城市居民不断增多，也将极大的扩大居民的居住需要。2.2.3 居民消费结构变化对住宅形成巨大的需求 城镇居民已经进入了由温饱型消费向小康型消费的转变时期。人民生活水平逐渐提高，因而对改善居住条件的需求非常迫切。2.2.4 旧城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅今后若干年，县城住宅建设发展将以城中村改造为重点的旧城改造体系，多渠道解决城市村民及中低收入家庭的住房问题。改革开放二十多年来，政治、经济有了快速发展，但比起8沿海开放城市来讲，其发展速度已经滞后，与全国
11、其他大中城市相比，由于农村人口的集中，发展建设过程中城市范围扩大的趋势非常之快。但是，我县因为历史原因，县城范围比较小，城区扩大的同时遗留了很多问题，城中村的现象越来越突出，已经到了非改造将会影响整个城市建设的关键时刻，县委县政府提出城中村改造的计划，真正符合兴县发展建设战略上的需要，符合广大市民的需要，符合城市村民的需要。这次大规模改造完成之后，兴县的城市建设将会有一个大的飞跃，城市综合环境将会有较大的改观，人民生活也将会得到较大的改善。从一个城市的宏观上讲，首先表现在：土地作为城市的宝贵资源，未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益；其次，棚户区未能体
12、现以人为主体的人文环境，城市的发展应该充分体现城市中“人”的地位和作用，不断满足人们的物质和精神需求，促进人的身心和个性的健康发展。同时，尤为值得关注的是随着城市化进程加快，原棚户区的改造将为当地居民和全体市民的居住和生活质量的提高带来非凡而深远的影响，因此加快城郊的改造是城市发展的必然结果。2.3 项目进展概况项目进展概况兴县黄河佳园房地产开发有限公司积极响应县委县政府关9于棚户区改造的决议，经过与拟建范围居民的多次接触，取得了一致意见，上报城建部门取得初审意见后，编制了项目建议书，又根据国家及县有关规定，由我单位编制了本报告。第三章 市场预测与建设规模3.1 市场预测市场预测3.1.1 基
13、本形势分析近几年，随着我国经济形势持续走强，我国房地产业也得到了迅猛发展。在国家下大力减少各类名目繁多的收费项目及不断出台鼓励和支持房地产业发展政策的形势下及建筑市场和建筑法规进一步完善，使房地产业进入了良性循环发展阶段。个人已成为商品房的消费主体。据统计，2010 年，县城商品房销售面积为 14.4 万平方米，同比增长 21%，其中 95%销售给个人。个人购房金额达 3600 万元。商业营业用房投资和销售大幅度增加，是房地产市场的又一个“亮”点。商业用房销售面积 2.4万平方米，同比增长 3.77 倍；商业用房的销售额为 1200 万元，同比增长 3.5 倍。3.1.2 市场供求10在购房需
14、求方面，符合老百姓投资置业安居的房子明显不足。目前真正缺房的是工薪阶层和进城农民，他们对于几十万元的房价很难接受的。所以，开发高品质、低价位的小户型住房是房地产开发商的明智选择。3.1.3 区位优势分析本小区地处蔚汾河南岸，背靠青山，面朝城区，既避开了城区的喧嚣，又方便上街购物，距离学校、商场都只有几百米。三级油路已通到小区。良好的交通状况，静逸的居住环境，非常适合上班族居住，这必将会吸引广大工薪阶层前来居住。3.2 建设规模建设规模新建商住楼 1 幢，包括地下室共 6 层，规划总占地 1698.4平方米，总建筑面积 4731 平方米。共建住房 20 套，商业门市10 间。11第四章 建设场址
15、与建设条件4.1 建设场址建设场址4.1.1 场址选择本项目拟建场址位于县城西侧地段，北面为蔚汾河，西侧、东面均为县城建成区，南面为南山公园。建设场地呈长方形，规划总用地面积 1 亩多。该场址区域位置较好。4.1.2 自然条件兴县地处中纬度内陆地带，属暖温带半干旱季风型大陆气候，春季干旱多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥，四季分明。每年降水集中于 7、8 月份。4.1.3 地质状况兴县县城坐落于二叠系砂页岩地区，地层由东向西倾斜，傾角在 615 度之间，海拔 940m。小区场址底部为第三纪河卵石，底部为相对稳定的砂页岩。124.1.4 抗震设防依据中国地震局制定，由国家质量技术监督
16、局发布的中国地震动参数区划图（GB18306-2001），本项目区抗震设防为 6 级。4.2 建设条件建设条件4.2.1 供电本项目计算用电总负荷为 200KVA，引 10KV 电源至小区变电站，高压输电距离 300 米，安装 300 KVA 变压器 1 台，向小区配电室提供电源，能满足本项目使用要求。4.2.2 给排水本项目设计最高日最大时用水量为 20 m3/h，给水水源为市政管网，水量及水质可满足项目需要。本项目排水采用雨污分流，生活废水经化粪池处理后排入市政污水管网，生活污水（主要来源于厨房及洗涤用水）经中水系统收集处理后用于绿化和景观补水。屋面雨水经与地面雨水统一收集后排入市政雨水管网。4.2.3 供暖本项目规划为集中供热，安装 1 台 5T 采暖锅炉，集中供热，压力约为 0.4Mpa，采暖热负荷为 0.25MW。4.2.4 弱电13本项目弱电系统包括电话通信系统、有线电视系统、因特网系统、安全防范系统、小区三表集中抄表系统等。第五章第五章 拆迁改造安置方案拆迁改造安置方案遵照国务院、省、市有关城市棚户区改造工作精神，为妥善解决好拆迁
