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1、冯仑如是说冯仑如是说第二章第二章 第三章第三章 创新一步创新一步, ,领先一步领先一步( (模式创新模式创新) )冯仑论创新策略长江后浪推前浪，对于企业来说，要想长久立足，必须永远做后浪，创新之于企业，就像在浪尖上跳舞。创新是一种价值观，创新是一种生存状态，创新是一种生命的本能。创新要合乎三样东西，首先要合乎人情，要符合中国本土的文化、习惯，所创新的东西不能太离谱；其次要符合事理，就是一般做事的道理；最后要符合商业逻辑，这个就跟爱情有爱情的逻辑，强盗有强盗的逻辑一样，商业也有商业的逻辑。模式创新2003 年，万通提出了新的战略，并请专业咨询公司，作了分析、论证，最终形成了“万通新战略” 。从此
2、，万通不再是传统的全能开发商，而是与房屋供应商和服务商的定位日趋吻合；在收入来源上，万通地产将从单纯依赖开发收入转型为开发、经营与服务收入三者并举，并最终完全以经营和服务收入为主。这个战略的核心是改变商业模式。关于转变公司模式的根本原因，冯仑认为，未来中国房地产制度将会与美国接近，所以从土地供应及金融创新方面来看，选择美国模式实际上是站在未来安排今天。整体上来看，商业模式经过两百年的演变，在纽约由工头加地主，变成厂长加资本家，再变成导演加制片（的商业模式） 。目前我们用商业模式上的变革来应对经济周期和未来的风险，是一个非常明智的选择。万科就用了厂长加资本家的模式，它用大量的区域和产品线的不同来
3、规避风险，区域多，产品线很丰富，它就可以对抗风险。另外资本市场上可以融资，降低负债。从万通来说，我们是按照纽约的地产公司来发展的，因为北京这个地方（很）特别，我如果在河南，就完全是照着厂长、资本家做的。但我在北京，完全有机会可以成为像纽约这样的一个地产公司。所以叫美国模式，实际上是着眼于未来。现在北京的 GDP 大概是 8000美金，很快也会超过一万多美金。美国模式的这套在北京慢慢地可以生长，包括定制服务，那是更超前的一个模式。所以用商业模式上的一个变革来应对未来竞争的挑战，是一个地产商必须要想清楚的。你不能老跟香港人学， （或者）按财经记者给你的指导，说土地储备好，咱就储备好，说今天要把楼价
4、忽悠起来，那就忽悠起来。这个东西是不对的，一定要按照行业规律、用商业模式的变革来应对这个市场经济带来的市场挑战。为了找到合理的商业模式，万通用一年多的时间研究了全世界所有房地产企业的商业模式，包括日本、欧洲、美国、加拿大、港台地区的成熟房地产企业商业模式，还有国内的万科、华远、珠江、合生创展等公司的商业模式。万通通过研究发现虽然中国 28000 多家房地产企业大多采用的是香港模式，但实际上美国模式更适用一些。在 2003 年一次论坛上的发言中，冯仑表示，中国现在整体的金融创新，全都参照美国。未来的十年万通都将坚持美国模式。现在的瑞士，中国香港（地产商）做的，这些都是在宣传（美国模式） ，所以我
5、们的资本，包括我们的融资方式，越来越会参考美国的方式，所以在这种情况下，我们才认定，要改型到美国模式，香港模式，全能开发商的模式。 （这种模式要求开发商）的产品，用高度的产业化，标准化（的要求） ，来支撑营业系统，那么，万通按照这种模式，由开发公司转型为房地产投资公司。 （美国模式包括）四个部分，第一部分是高级住宅，住宅界；第二部分是土地经营，土地和我们的房屋经营；第三部分是商业物业，商业物业类似于美国370 家写字楼的模式；第四部分是定制， （这四部分）加起来就是美国模式，就是我们万通未来十年的模式，这样一个模式，我们公司当然做研究比较细。我们的目标， （就是要）成为中国房地产行业当中，引领
6、能力最强的企业，而不是最大的企业。2007 年的一次演讲中，冯仑再次强调了房地产行业商业模式是阶段性的，要关注和适应，才能够有新的创新。随着 GDP 从 2000 上升到 20000 美金，房地产的商业模式有持续的变化，这个变化简单地说是随着利润点的变化造成了模式的变化。最初房地产的利润主要来源于土地开发和基建，到 4000 美金以后，GDP 大部分来源于快速的住宅消费。现在这个时间房地产的利润主要来源于制造，即一套房子的制造成本和售价之间有一个毛利，所以在这个阶段利润来源于制造，制造的竞争力来源于规模和成本的控制以及市场营销。GDP 在 6000 美金的时候，利润从制造延伸到服务和品质管控以
7、及管理上的利润，所以万科现在开始在服务和品质以及管理上向兼并的对象和管理对象收费，利润开始往上走，同时兼并收购成为重要的一个形式。房地产行业和其他行业最大的不同，就是兼并收购的成功率非常高。万科去年（2006 年）的土地储备有 60%来源于并购，成功率是 100%。大家知道李东升（领导的企业）TCL 跨境到欧洲，事实证明并不成功。然后我们境内也有很多收购，其他的收购按照MBA 教材上所写的进行操作，我们国家的企业收购的成功率都低于30%，但是房地产行业在（GDP 达到）6000 美金以后，收购的成功率要大很多，实际上好的企业扩张进入收购，也是商业扩张的方式。在（GDP 达到）6000 美金以后
8、，实际上房地产的利润开始向资产方面转移，如因人民币快速升值，商用不动产开始有价值，会计总则向估值法方向变化，所以资产的经营，房地产不动产的价值开始大大地提升，在这个阶段商业模式开始丰富，就是开始有真正的商用不动产的投资，(房地产的)价值也会有非常大的提升。香港几大地王地产商，他们更重要的收入来源是资产的增值和每年的市场估值。到了（GDP 达到）8000 美金以上（的时候） ，不动产的利润更多地来自于投资和不动产金融以及衍生工具带来的价值创造，所以今天你到纽约去看，纽约现在的 GDP 是 60000 美金，纽约的房地产公司中没有土地储备。有的就是资产，特别是不动产资产。在今年（2007 年）全球
9、最大一单不动产的交易是黑石基金买了一个不动产信托 570 栋的写字楼，交易金额 390 亿美金，买卖的东西是金融产品。所以在（GDP 达到）8000 美金以后，实际上不动产更多地（是）和金融产品在一起搞经营。所以商业模式的转变，实际上对我们所有开发商来说，非常值得关注，要适应这个转变。同年，在万通地产给投资者的回答一文中，也肯定了模式变革的成功：美国模式的潜力凸现。美国模式说简单了，是一个商业不动产的模式，也就是说在高度的分工和专业化的条件下，依托于发达的不动产金融，使商务不动产的持有成本降低，流动速度加快，资本回报率提高，这是美国模式。举个例子，下一步我们在一些城市，可以把拿地、报建、施工这
10、一部分都外包出去，而我们只是在产品规划、招租、财务安排上面来介入，把核心能力集中在这，最终资本回报率会大大超越按照传统方法做商业不动产的模式。美国模式在万通实践的这几年已潜力凸现，在未来的几年，大家将看到我们用这种模式做出的产品和体现在财务报表上的业绩。除了美国模式之外，冯仑还归纳出中国房地产的三种发展模式：第一种“地主+工头”模式，如碧桂园，这类房地产商由建筑公司转型而来，从土地、资本运作，到工程建设，再到市场销售，完全都是自己一手包办，国内大多地产商即属此类。第二种“厂长+资本家”模式，如万科，产业化的运作加上资本运作模式，使万科业已成为全球最大的房地产开发商。地产商就是一个“住宅工厂”
11、，其产品就是“住人的机器” ，与现代中国制造业没有本质的差异。第三种可能是冯仑最想做的“导演+制片”模式，这是一种国际化的运作模式。何谓“导演+制片”模式？冯仑在一次演讲中举了一个生动的例子：在中国号称导演的人加起来有好几百，这些导演都面临一个问题，找不到钱没人投资，而他们的票房就像冯小刚说的，把人哄到电影院里真是太难受。全国有两个半人是不缺钱的，一个冯小刚，一个张艺谋，剩下半个可能是香港的，可能是别的地方的，不知道像张艺谋，你（要）给（他）钱（投资）都要排在三年以后。张艺谋挣三笔钱，第一笔钱叫权益金，一般人请他拍片子会给他一点。第二笔钱是制片费，是劳务成本。第三笔钱是票房分账，就是营业额超过多少算分账。冯仑一直在系统地研究房地产的发展模式， “导演+制片”模式是冯仑在许多场合提到的“美国模式”的进化。
