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1、深圳市众厦地产顾问有限公司发展战略深圳市众厦地产顾问有限公司发展战略(二）深圳市众厦地产顾问有限公司简介1、公司发展历程沿革房地产顾问咨询行业是伴随着中国房地产发展起来的一个新型行业，黄金发展时间为近 20 年。房地产顾问咨询业属于轻资产、人才密集型和知识密集型的服务行业，服务对象主要为房地产开发商、政府机构、物业持有人等。主要价值体现在为房地产幵发商提供开发过程中各阶段的专业地产服务；行业特征主要表现在外部受国家政策因素、区域经济发展、市场竞争情况，内部受专业人员结构和能力、专业平台知识沉淀、公司创新意识、内部管理等因素影响。伴随着中国房地产业的发展，自 1996 年创立的深圳市众厦地产顾问
2、有限公司（简称众厦地产顾问）已经有 17 年的发展历史，已成长为国内顾问咨询行业中的专业品牌机构之一。众厦地产顾问是一家以房地产前期顾问咨询和后期策划销售代理服务为主的地产专业服务机构，前期顾问咨询内容主要包括为房地产开发商提供土地市场分析、项目可行性研究、项目经济测算、产品设计与规划、项目定位、物业发展建议、经济测算等；后期策划销售代理内容主要包括为房地产开发商提供项目策划、项目推广、项目广告、项目销售、物业管理或商业经营管理建议等后期服务。从公司发展时间上来划分，可以概括为如下几个阶段：形成了公司的核心竞争业务和主导业务市场；公司发展过程中也暴露出系列问题，要继续做强做大，存在很多困扰，尤
3、其是发展战略问题，可以分为外部问题和内部问题两方面。公司内部问题主要表现在：（1)公司缺乏整体和长期的战略体系作为指导。内部经营更多的是凭借公司核心领导层，甚至是公司总经理自身的经验和能力作出公司经营决策，尤其是公司近几年快速发展过程中，这种经验式的管理暴露出来的管理问题尤为严重。 （2)公司业务战略不清晰。核心业务和区域不突出，是坚持现有的业务做专做深，以专业度赢得客户和市场认同，还是纵向或横向扩大业务范畴，形成规模化发展优势。 （3)公司的核心竞争力不突出。专业和服务能力不高，房地产顾问咨询行业是一个以专业和人才为主要竞争的知识密集型行业，这个行业的产品就是专业和服务，专业和服务的质量、水
4、平及效率直接影响着公司的竞争力和发展力。随着房地产企业和房地产市场的的不断成熟，要求房地产服务企业的服务水平也要不断提升到一个新的台阶，但公司现阶段专业能力的提升和发展有限，核心竞争力不突出。公司外部问题主要表现在：（1)外部政策对公司的发展战略影响较大。国家相关行政、货币、税收等政策的不稳定，导致房地产行业及地产顾问咨询行业的发展存在很大不确定性因素，公司制定的发展战略也相应受到影响，难以保持稳定性和联系性；（2)房地产顾问咨询行业发展现状影响着公司的发展战略。一方面，顾问咨询行业的准入门滥不髙，大量行业中小企业，尤其是一些刚成立的微小企业，为了生存采用许多不规范、不专业、甚至是不道德的竞争
5、手法，扰乱了行业的规范竞争。另一方面，大的顾问咨询公司运用资本优势和规模优势，形成区域垄断，中小公司生存发展空间受限。因此，作为发展中的深圳市众厦地产顾问有限公司，在内外环境诸多不确定因素的影响下，公司在整体发展战略、业务战略和职能战略不清晰且难于保持稳定性的现状下，研究公司的发展战略，有利益公司更加科学和长远的发展，减少内外部环境对公司正常营运的干扰。2003 年房地产行业严厉调控以来，作为房地产顾问咨询服务的众厦地产顾问公司也不可避免的受到影响。一时间，不管是服务房地产幵发商的前期顾问咨询，还是后期策划销售代理、以及二手房买卖、房地产评估等行业全面受到影响，房地产顾问咨询行业受阻，各房地产
6、中介服务机构均在调整公司策略，有的逆势扩张，有的全线收缩，有的选择稳健发展策略等，甚至在调控过程中出现部分地产中介或地产顾问代理公司选择关门或暂时歇业，以等待市场稳定后，重新营业。各大小房地产顾问咨询公司均在寻找适合公司发展的出路。因此，和任何失误有正反两面一样，作为房地产服务企业的众厦地产顾问，需要的是希望通过市场和政府的行政干预两种手段，为房地产市场的发展提供一个持续健康的环境，同时也是为房地产服务企业营造一个健康发展的环境。3、房地产顾问咨询行业管理及监督由于房地产中间服务行业在我国产生的时间不长，房地产顾问咨询行业的管理及监管部门主要为国家及各地市房地产协会：房地产协会是由从事房地产开
7、发、与房地产相关的咨询、代理以及房地产研究的企事並单位自愿组成的非营利性行业组织，受政府规划和国土资源委员会委托，房地产业协会负责房地产幵发及服务企业资质年检、市场巡察监管、行业投诉、诚信系统公示、项目手册的管理和维护等工作。不仅为政府获取行业发展信息提供了重要一手资讯，更成为幵发企业对外公示，接受社会公众监督的重要平台，房地产业协会在主管部门的指导下，依照法律、法规、规章和行业组织章程，实行房地产行业自律管理。房地产协会成立受人力、信息、体制、对市场灵敏度等因素影响，因此，在对整个房地产中间服务行业的监管作用是有限的，行业整体管理和监督还是处于粗放状态。在行业相关部门监督的同时，房地产顾问咨
8、询服务行业一方面严格遵守现有的监管制度，一方面可以设立诸如房地产经纪联盟或房地产经理人协会等社会组织，加强业内间的沟通和交流，为行业的发展献计献策，另一方面可从公司自身出发，优化内部管理制度流程，严防操作过程中可能存在的问题。(二）经济环境分析1、国家总体宏观经济分析(1)国际及国内经济总体态势从国际看，当前世界经济正处于极大调整和不稳定中，经济增速放缓，国际市场需求遇冷，世界经济原有增长模式难以为继，发展格局面临较大调整，世界经济复苏步步维艰，国际经济发展存在诸多不稳定、不确定因素。从国内看，截止到 2011 年中国的国内生产总值(GDP)达到 47. 2 万亿元，比2010 年增长 9.
9、2%,连续 5 年增速超过 9%，城镇新增就业 1221 万人，城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入实际增长 8. 4%和 11. 4%。种种迹象表明，我国仍处于重要战略机遇期，经济发展长期向好的趋势没有改变，各种有利条件仍然存在，但面临的矛盾和问题也不少，特别是通胀压力上升，物价上涨，经济结构不合理现象严重，资源环境破坏严重，民生改善和社会稳定任务困难。继续保持经济平稳较快发展、调整经济结构、抑制通胀，稳定价格等问题共同存在。实施积极的财政政策和稳健的货币政策，优化财政支出结构，发挥财政政策稳定增长、改善结构、调节分配、促进和谐等方面的作用。把好流动，把信贷资金更多投向实体经济，坚决抑
10、制资产价格过快上涨，进一步完善人民币汇率形成机制，防范系统性金融风险。进一步扩大内需，继续增强内需增长对经济增长的拉动作用，特别要积极扩大居民消费需求，使居民消费成为扩大内需的一支主要力量。(2)未来中国 GDP 发展预测中国国务院发展研究中心课题组刊登的一份报告认为， 十五 （2000-2005年)期间中国经济增长速度将达到 8.5%， H 五 （2006-2010 年)期间 GDP 增长速度为 8.1%，略低于十五期间，如表所示，该份报告预计，2010-2015年及 2015-2020 年经济增长速度分别是 7. 5%和 6. 8%，整体来看，本世纪头 20 年的经济增长仍将保持较快的增长
11、速度，增长的主要动力仍然是资本的快速积累。求的转变，刚性住房需求、改善性住房和投资性住房将为房地产市场的发展带来很大契机。随着国家宏观调控政策逐步深入，房地产市场结构将进一步细分为满足第一次置业的基本消费和二次甚至是多次改善性需求或投资性需求。另外，国内现阶段投资渠道有限，房地产投资无疑是一个增值保值的不二选择。总之，房地产市场的旺盛需求，为房地产开发企业和房地产服务企业提供了良好的发展机会。(4)财富效应推动房地产行业持续发展由于 1960 年代至 1980 年代期间人口出生率高峰所带来的人口红利、导致城市化率处于快速发展时期、居民收入预期增强，我国各地区的人均可支配收入在稳定增长，从而增强
12、市场信心，进而扩大消费，居民消费进入大宗产品升级消费阶段、再加上人民币对外币的升值等因素，国内商品房供应和需求处于业上行周期，增速也十分显著，成交量和房产价格均保持稳定高速的增长。2003 年为2354. 5 元，到 2010 年则为 4449.1 元，涨幅为 89%，相应的自我国 1998 年开始住房商品化改革，商品房市场进入了上升通道，尤其是 2003 年以来，房地产价格飞速上涨。2003 年全国商品房销售均价为 2504 元/平米，到 2010 年则为 5263元/平米，涨幅达 110%。全球性的流动性带来的国际热钱，改革幵放产生的财富效应，城市化与工业化叠加带来人口转换等因素继续推动中
13、国房地产快速发展。2、社会经济结构分析刚刚结束的党的十八大报告要求把推进经济结构战略性调整作为加快转变经济发展方式的主攻方向，以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点，着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题。这一重要论述强调了经济结构战略性调整的重要意义，提出了今后经济结构战略性调整的重点和方向，为经济可持续发展奠定了坚实基础。从把结构调整作为主线到把经济结构战略性调整作为加快转变发展方式的主攻方向，经济结构战略性调整的战略思想进一步丰富和发展。党的十八大报告提出，要确保到 2020 年实现全面建成小康社会的宏伟目标，必须保持经济持续健康发展，转变经济发展方式取得
14、重大进展，在发展平衡性、协调性、可持续性明显增强的基础上，实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010 年翻一番。要实现这个目标，必须从全面建成小康社会、加快推进社会主义现代化的高度，按照加快转变经济发展方式的要求，切实增强经济结构战略性调整的紧迫感和自觉性。当下最大的内需在城镇化，在城镇化进程中，要把加强中小城市和小城镇建设作为重点，使之形成并发挥集聚和规模效应。城镇化的建设为方地产及相关行业的发展提供了良好的机会。3、房地产在国民经济中的地位分析房地产业在目前经济中发挥着不可替代的作用，为国家经济发展和财政收入作出了巨大贡献。房地产业是一个综合性的行业，它涉及到多个部门和 60 多个产业，
15、全国商品房销售额占 GDP 的比例从 2000 年 3. 6%已增加到了 2011 年的12.54%。只要房地产每年增长 10%，对 GDP 的贡献就能达到大约 1%;其次，房地产影响到就业问题，相关联几十个行业影响着上千万人的就业问题。4、房地产顾问咨询行业的价值分析房地产业是一个综合性的行业，它涉及到 60 多个部门和上下游几十个产业，房地产生命周期长，投资量大，它与银行等国家金融机构的关系紧密；房地产行业作为基础产业和先导产业，与第三产业的其他部门发展关系也之分紧密，房地产业与其他部门的联系是通过房地产中介实现的，由此决定了房地产中介的作用和价值。房地产顾问咨询作为房地产中介服务机构，是
16、连接房地产与社会（消费者） ，房地产与社会各经济部门之间，以及房地产内部的各种社会关系的环节与纽带。根据房地产中介活动范围，房地产中介有广义和狭义之分。广义的房地产中介，就是房地产经济中从生产到消费一切为房地产服务的活动。房地产顾问咨询行业的作用主要体现在：（1)、房地产顾问咨询行业可以简化房地产幵发企业的部门机构，房地产幵发企业可以把房地产整个环节中可以外包部分分包给不同的专业公司服务，从而减轻房地产部门机构的设置，把大部分精力集中到项目施工和资本预算中去。 （2)、房地产顾问咨询公司通过专业发服务，可以降低幵发商的开发风险，减少成本，利润价值最大化的实现。因为专业公司比开发商更了解市场和客户，更懂得产品和策划，因此，可以发挥其专长，从开发商拿地到项目定位直至项目销售的各个环节，充当开发商的外脑，从而降低其开发风险，尤其是对于经验不足的中小型幵发商。 （3)、房地产顾问咨询专业机构对于购房客户来讲，可以利用其对市场信息了解的广泛性和及时性，以及客户对市场信息的不了解，从而为客户提供房屋买卖的及时信息，降低其交易成本和过程中所耗费的精力。(三）社会环境分析中国工业化和城市化
