《2010郑州大上海城区域进入研究服务建议书37p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2010郑州大上海城区域进入研究服务建议书37p（37页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密区域进入研究服务建议书2010.11致 郑州大上海城商业有限公司2目 录Part.1 项目服务目标Part.2 项目服务工作内容和工作方法Part.3 项目研究思路与工作模块Part.4 公司介紹371627目录/Content3PART 1 项目服务目标4通过本次专业研究咨询服务，为企业成功进入陌生区域开 发项目做出最可靠的可行性研究和最可落地的执行方案，为企 业最大程度回现，兼顾短期、长期利益，实现贵司形象、获利 双丰收的开发目标服 务 目 标症
2、 结需解决的问题1：以怎样的产品和体量进入新市场？需解决的问题2：客户来源在哪里？需解决的问题3：即将面对的竞争状况如何？一、项目服务目标5一、项目服务目标开发商愿景:新的未知区域，市场现状未知，市场未 来变化情况未知，周边竞争状况未知，客 户情况未知.在陌生区域开发项目所面临 的一系列未知情况，意味着定位难度的提 升，如何定位项目？如何进行入市产品的 选择？如何确定项目开发体量？如何实现 产品价值最大化?如此种种，成为开发商 心中最大的疑惑。 CRIC进行初步判断后 ，提出了四个项目开发关键点。项目服务目标关键点一:关键点二:关键点三:关键点四:项目运作关键点研究区域背景，确定项目定位方向。
3、根据区域市场的研究，找出项目进入陌生区域的切入点。契合区域现状和未来，量化细化产品。根据区域市场供求状况和产品特征，结合未来供应情况，确定最优化的产品形态和入市量。客户研究。判断即将进入区域客户的特征和来源，结合客户的研究做好项目定位。竞争分析。深入研究其他竞争项目，分析其成功和不足，找出本项目机会点。并研究已进入本区域和即将进入本区域的重点企业状况。6项目服务目标24Factor 313根据对项目运作关键点的分析，我们认为本项目的服务目标大致可以概括为：一、项目服务目标市场定位产品定位客户定位竞争分析通过区域经济、产业、人口 、交通、规划等方向判断区 域的大环境，从而得出可信 的市场结论。通
4、过一级市场和二级市场的 供求状况判断市场去化状况 最好的产品形态和市场可以 消化的体量。分析区域客群置业及消费特 点，判断客群来源点和来源 范围。从项目方向分析项目周边的市 场竞争状况；从企业方向对区 域内重点企业和未来进入企业 的状况、存量和动态监控分析 。7PART 2 项目服务内容和工作方法8一、项目服务内容第一部分 ：l 区域基础研究包括宏观经济、人口、产业、交通、规划l 区域市场现状包括区域一级市场和二级市场供求量价l 区域进入可行性研究包括区域投资潜力和可行性分析第二部分 ：第三部分 ：本次服务内容包括以下三个部分：二、项目服务内容和工作方法9第一部分 区域基础研究l 区位条件分析
5、l 区域性质与地位l 区域规模（区域面积、扩张速度）l 区域资源与价值分析l 区域交通体系l 区域发展规划（区域定位、区域空间结构、区域交通规划）l 区域基础建设现状l 区域未来规划实施计划及拟投资计划l 细分区域建设综述（重大基础项目、区域主要商务区、商业区）l 人口总量及变化l 人口年龄结构l 人口结构l 人口与住宅市场交叉分析区域描述区域规划及发展方向研究区域产业研究人口分析区域经济研究区域布局及经济格局研究二、项目服务内容和工作方法10全国房地产政策房地产政策研究全市及区域政策解读l 历年政策总结l 重点政策解读（金融、税收、土地等）l 近期政策走向一级市场研究土地市场管理背景l 基准
6、地价l 现行土地出让金支付规定（标准规定及优惠政策）l 目前土地出让费用结构分析（出让金、补偿费、补交地价款）l 房地产开发过程中各种税费 历年土地成交情况回顾l 历年土地成交总量l 历年土地成交结构（住宅、商业、工业等）l 历年土地成交价格土地出让面积l 近期土地的出让面积、宗数、价格等基本情况l 计划的上市时间l 判断不同时间阶段上市项目的体量l 全国政策环境及走向分析第二部分 区域市场现状研究二、项目服务内容和工作方法11土地出让价格、容积率未来几年区域土地消化周期建筑建议未来房地产市场产品供应情况l 未来产品的基本情况（主要依靠容积率来判断）l 未来产品的价格（根据模型预测及土地出让价
7、格来共同预测）l 区域去化速度情况，判断出区域销售周期l 目前的存量的去化情况l 未来成交后的土地去化情况l 区域内是否遵循“70/90”政策，还是以别墅、洋房等低迷建筑形态为主未来重点出让土地及区域分析l 未来重点出让地块l 未来可出让土地周边现状及发展一级市场研究第二部分 区域市场现状研究二、项目服务内容和工作方法12供应分析成交量分析存量分析成交价格分析结构性分析二级市场研究l 通过对各项目不同物业类型供应量，随时间的走势进行分析，对该物业类型随市场环境变化所进行的推案进度及策略，分析区域主要项目推盘策略。客户进入研究l 通过对各项目成交量情况及去化情况分析热销、滞销产品特征。通过各物业
8、类型市场成交量随时间的走势进行分析，对该物业类型在区域市场表现进行评价。l 市场存量分析，通过对整体市场存量及结构分析，判定市场压力及影响。l 通过对报告期内各物业类型市场成交价格随时间的走势进行分析，对该物业类型的市场表现及价格策略进行评价。l 供应结构、成交结构、价格结构，通过结构性分析挖掘市场机会点l 通过区域现有项目客群研究，分析该区域客群购房特点，以及现有项目客群主要来源，现有项目主要为地缘式客群还是外溢式客群，具体表现情况。第二部分 区域市场现状研究二、项目服务内容和工作方法13重点企业的进入区域的情况重点企业在区域内的土地存量情况l项目分布、基本情况l销售情况、存量情况未来区域内
9、住宅市场消化周期企业分析（以跨区域开发为重点）第二部分 区域市场现状研究l土地储备情况及分布l主要采取的拿地策略l主要采取的竞争策略l 通过对企业存量及存量结构（包括已完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品）进行研究，预测企业未来市场各项目各物业类型的供应情况。二、项目服务内容和工作方法14第三部分 可行性研究站在投资开发的角度，分析区域投资潜力及投资可行性，并以此作为企业区域进入 的基本参考和借鉴。二、项目服务内容和工作方法15本项顾问咨询工作包容涵盖了市场研究、产品规划设计的可操作性。为了该项工作顺利进展，易居中国将利用在中国各大区域的多年实践经验、资源及专业合作渠道，组成以下的工作方法
10、楼盘信息收集 - 现场实地考察 - 媒体采集 二手资料收集 - 内部数据库分析方法 定性分析与定量分析 静态分析与动态分析 统计分析与比较分析 SWOT分析 头脑风暴 数据收集 - 外部数据库 数据处理 - 描述性统计 - 统计检验 - 模型分析 二、项目工作方法二、项目服务内容和工作方法16PART 3 项目研究思路与工作模块17CRIC的咨询顾问服务是基于信息集成生成的需求导向型服务国际化视野本土化城市经验市场前沿成长型方法论客户需求咨询平台信息集成三、项目服务研究思路和工作模块18CRIC数据库新浪网络媒体研究中心专家团队项目团队五大平台支持体系：地产开发多发性风险哪些开发风险？解决什么
11、问题？做什么？基 础 研 究解 决 方 案CRIC服务内容流程科学开发流程是项目成功的基础区域发展背景 项目价值判断研究市场能级开发时机的决断？ 价值成长空间？入市时机无法把握可比案例研究经验借鉴，把握运营关键， 打造项目核心竞争力？开发节奏失误，资源配置错位客户研究触摸客户来源和自身特点及对本项目 物业配置要求？自我定位脱离终端市场定位研究如何定性定量？定位哪类功能？ 目标客群是谁？开发意图与落地可行脱节产品建议开发何种产品以承担定位功能？产品及组合失衡投资效益测算开发成本? 能否达到预期投资效率？资金链断裂/低回报规划设计建议经营者需要什么样的价值载体？物业硬伤造成主动损失三、项目服务研究
12、思路和工作模块19从项目的区位属性，地块条件、类比开发案例诸多因素研判，从而勾勒出本项目研究的基本 逻辑方法，并在此基础之上，明确本项目的基本的研究策略与导向成功案例研究和借鉴区域资 源优势 及现状/ 未来规 划研究可能性：开发模式主体功能.衍生优势分析图解可行性：开发模式主体功能 .筛选条件： 市场空间 对企业能力要求 对房地产业务的促进作用 整体发展策略与价值研判物 业 功 能 定 位 及 建 议机会区域市 场发展 现状及 规划的 研究市场调研产 品 建 筑 设 计 建 议规划建议项 目 开 发 建 议 和 财 务 测 算I 阶段前瞻 II 阶段深入 阶段细化三、项目服务研究思路和工作模块
13、20招 商 与 销 售 策 略 研 究招 商 策 划销 售 、 招 商 全 权 驻 场 代 理 支 持招商策划与代理营 销 广 告 - 形 象 传 播 支 持 阶段执行建 立 联 合 经 营 管 理 公 司管 理 绩 效 标 准 与 成 果 验 收经营管理顾问经 营 阶 段 商 户 置 换 与 业 种 规 范 阶段保值CRIC相关资源的全力支持嫁接领域： 线上与线下媒体 广告制作与广告代理 金融合作资源引荐 注：CRIC资源详见后文附件在完成市场研究、整体定位后，CRIC提供代理执行与资源嫁接服务，保障前期市场策划服务 的成果落地，保障后期的赢利点变现，直至贵司全部运作目标达成为止三、项目服务
14、研究思路和工作模块21u 数据分析 对前期通过各种方式 获取的各种相关数据 进行分析与研究，利 于后期产品创意定位 策划与策略的凝炼。CRIC的项目小组将通过内部谋划、实地考察、深度访谈、模拟招商、数据分析、案例解析 及等研究方法，来展开前期的市场调查研究工作u 内部谋划 通过沟通，了解开发 商意图与开发模式， 知晓项目的市场发展 方向与空间。事先周 密计划，安排对标性 强的调研计划。u 深度访谈 以深度访谈的交流方 式做好动态调查，对 目标市场与消费需求 深入触摸，了解商户 经营意向、消费需求 及偏好等特征。u 实地调研 对项目用地条件及区域 房地产、商业物业市场 的发展进行全面深入细 致的
15、现场调研。u 案例解析 对区域竞争个案及国内 一线城市，国际可比城 市的类似商业项目进行 分析研究，从而指导项 目建筑设计与运营推广 工作的开展。u 模拟招商 结合CRIC强大而广 泛的全国机构优势， 通过各业态业种商家 资源对接，触摸商户 入驻意愿，求证定位 可行性，调整方案报 告，强化落地性。三、项目服务研究思路和工作模块22CRIC项目前期咨询服务流程分为35个工作模块，确保报告质量，总计需时8个工作周项目前期策划的内容与步骤项目价值判断研究商业体系架构 静态调研、整合分析3微观竞争诉求 动态调研、整合分析5市场资源构成 动态调研、整合分析4交通导入系统 静态调研、整合分析2区域发展背景
16、研究 信息收集、逻辑推理1项目硬件属性特征 静态调研、归纳整理6项目时间：1周可比案例研究案例成败与异/同点 整合分析、逻辑推理8案例类别(对标意义) 整合分析9 逻辑推理案例关键性启示10案例选取与资料获取 信息收集7项目时间：1周模拟招商12 设计模拟招商道具 逻辑推理13 模拟招商执行 动态调研14 模拟招商结果分析 整合分析设计模拟招商渠道 信息收集、整合分析11项目时间：2周定位研究117 项目定性与定量 整合分析、逻辑推理18 目标市场定位 整合分析、逻辑推理诉求主题概念提炼 整合分析、逻辑推理1915 SWOT分析 整合分析、逻辑推理16 地块价值解析 整合分析、逻辑推理项目时间：1周三、项目服务研究思路和工作模块23CRIC项目前期咨询服务流程分为35个工作模块，确保报告质
