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1、资产评估计算题分析资产评估计算题分析一、核心考点之一机器设备评估的成本法资产评估的成本法在机器设备的评估中表现的最完整，也最有代表性。因此每年考试的第一个计算题目几乎都是考核机器设备评估的成本法。对机器设备评估运用成本法的考核，重点在于重置成本、成新率、实体性贬值、功能性贬值的估算。重置成本的估算一般都是考核物价指数法，如果机器设备不同组成部分的物价变动不一致，应该区分不同组成部分运用不同的物价指数。如果重置成本估算的考核想考出新意，则完全可以与进口设备从属费用的估算结合起来。成新率的考核一般都是年限法，年限法比较容易错误的是有关实际已使用年限的计算，可能还会考核加权平均已使用年限的计算。实体
2、性贬值往往和成新率的考核融合在一起，而功能性贬值的估算几乎就没有离开过净超额运营成本折现法的框架。考例 1、被评估设备购建于 1995 年 6 月，账面原值 100 万元，1998 年 6 月对该设备进行技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为 10 万元， 评估基准日为 1999 年 6 月 30 日。1995 年至 1999年设备类价格定基变动指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；被估设备的月人工成本比同类设备节约 1000 元；被估设备所在企业的正常投资报酬率为 10%，规模效益指数为 0.7，该企业为正常纳税企业，所得税税率为 33%；经了解，该设备在评估前使用期
3、间因技术改造等因素，其实际利用率仅为正常利用率的 60%，经评估人员鉴定分析被评估设备尚可使用 6年，评估基准日后，其利用率可以达到设计要求的 80%.根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值。解答与分析：首先运用物价指数法计算被估设备重置成本=100120%105%+10120%115%1001.14+101.04 114+10.4124.4（万元）被估设备加权投资年限=（1144+10.41）124.4（456+10.4）124.4 466.4124.43.74（年）采用年限法计算被估设备实体性贬值率，前一步骤计算的被估设备加权投资年限仅仅是名义的，必须根据资产利用率转化为实际已使
4、用年限。（3.7460%）（3.7460%+6） 2.248.240.27 或 27%本题的独特之处在于“被估设备的月人工成本比同类节约 1000元” ，因此被估设备发生的不是功能性贬值，而是功能性升值（求取评估值是要加而不是减） 。功能性升值=0.112（133%）（P/A，10%，6） 0.84.363.49（万元）采用规模经济效益指数法计算经济性贬值率=1-0.80.71-0.860.14评估值=124.4（1-27%）3.49（10.14）（90.813.49）0.8681.09 万元请注意， 124.4（1-27%）3.49不能写为（124.43.49）（1-27%） ，因为采用年限
5、法计算被估设备实体性贬值率时一般不考虑已经发生的功能性价值变化。在进行成本法的有关计算时，考生一定要区分复原重置成本和更新重置成本这一对概念。复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产和建造具有同等功能的全新资产所需的成本。复原重置成本与更新重置成本均是重置成本，采用的都是现实价格，所不同的耗用材料、标准和设计结构的差异。如果建筑该项资产的技术条件、耗用标准等没有改变和进步时，更新重置成本和复原重置成本是一样的。在同时可得复原重置成本和更新重置成本的
6、情况下，应选用更新重置成本。考例 2、评估对象为某机器厂的一条国产机组，该机组于 1996年 5 月 20 日购置并投入使用，其设计生产能力为年产 A 产品 10 万件，账面原值为 150 万元，评估人员以 2001 年 5 月 20 日为评估基准日对该机组进行评估，并取得以下相关经济技术数据：（1）设备类价格指数情况是： 1997 年 5 月比 1996 年 5 月上升了 2%，1998 年 5 月比 1997 年 5 月上升了 1%，1999 年 5 月比1998 年 5 月下降了 1%，2000 年 5 月与 1999 年 5 月价格水平持平，2001 年 5 月比 2000 年 5 月
7、上升了 2%；（2）经评估人员在该机组生产厂家询价， 该机组的现行出厂价格为 100 万元，运杂费、安装调试费大约占购置价的 25%，据厂家介绍，更为新型的改进机组已经面世，售价较该机组有较大提高；（3）被评估机组从投产到评估基准日，由于市场竞争的原因，利用率仅为设计能力的 60%，估计评估基准日后的产权变动会使其利用率达到设计要求；（4）被评估机组经检测尚可使用 7 年；被评估机组与相同生产能力的改进机组相比，年运营成本超支额大约在 4 万元左右；假定折现率为 10%.根据上述背景材料运用两种具体方法评估该机组于 2001 年 5 月 20 日的续用价值。解答与分析：可按市场重置方式和价格指
8、数法两种具体方法进行评估。如果运用市场重置方式的数学表达式为：评估值重置成本实体有形损耗，在运用市场重置方式时，因该机组市价已经考虑了功能落后因素，故不需再计算功能性贬值，材料中未给出经济性贬值信息，故亦不考虑经济性贬值因素。如果运用价格指数法的数学表达式为：评估值重置成本实体损耗功能性贬值，这里需要注意的是运用价格指数法确定该机组的重置成本是复原重置成本，必须考虑其功能落后因素并计算其功能性贬值。运用市场重置方式评估：1.重置成本100（1+25%）125（万元）2.实体损耗率560%/（560%）+7100%3/10100%30%3.评估值125（1-30%）87.5（万元）运用价格指数法
9、评估：1.重置成本150（1+2%） （1+1%） （1-1%） （1+2%）156.04（万元）2.实体损耗率3/（3+7）100%30%3.功能性贬值4（1-33%） （P/A，10%，7）2.684.868413.05 万元4.评估值156.04（1-30%）-13.0596.18（万元）最终评估结果应以运用市场重置方式的评估结果为准或为主（此结果的权重超过 51%即算为主） 。因为，此方法是利用了市场的判断，更接近于客观事实，而价格指数法中的价格指数本身比较宽泛，评估精度可能会受到影响，故不能以该评估方法和评估结果为主，或平分秋色。考例 3、被评估设备为 1989 年从德国引进设备，进
10、口合同中的FOB 价是 40 万克。1994 年评估时德国生产厂家已不再生产这种待估设备了，其替代产品的 FOB 报价为 45 万马克，而国内其他企业1994 年从德国进口设备的 CIF 价格为 60 万马克。按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的 70%一 90%，境外运杂费约占 FOB 价格的 5%，保险费约占 FOB 价格的 0.5%，不考虑进口关税、增值税，银行手续费按 CIF 价格的 0.8%计，国内运杂费按 CIF 价格加银行手续费之和的 3%计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用 5 年，年运营成本比其替代设备超支 2 万元人民币，被评估设备所在企业的正
11、常投资报酬率为 10%，评估时马克与美元的汇率为 1.5：1，人民币与美元的汇率为 8：1.根据上述数据估算进口设备续用价值。解答与分析：（1）被评估设备的 CIF 价格取同年其他企业从德国进口设备的 CIF 价格最为合理，即被评估设备的 CIF 价格为 60 万马克，可以按照评估时马克与美元的汇率 1.5：1 折合为 40 万美元：408=320 万元人民币。（2）被评估设备的重置成本 = （设备的 CIF 价格+银行手续费）（1国内运杂费率）其中：银行手续费4080.8%=2.56 万元人民币国内运杂费=（320+2.56）3%=9.68 万元人民币进口设备重置成本=320+2.56+9.
12、68332.24 万元人民币成新率5（5+5）=50%有形损耗=332.2450%=166.12 万元人民币无形损耗=年净超额运营成本（1-所得税率） （P/A，10%，5） =2（1-33%）3.7908=5.079672=5.08 万元人民币续用价值= 32224-166.12-5.08=161.04 万元人民币二、核心考点之二房地产评估的市场法市场法评估包括直接评估和间接调整两种方式。对于市场上能够找到与被估资产完全相同的参照物，可直接将其市价作为评估值。但是，更多情况是只能找到类似参照物的价格，需要比较与被评估资产的差异，间接调整确定被估资产价值。调整因素主要包括时间因素、地域因素和功
13、能因素和个别因素。运用市场法进行资产评估的核心考点在于修正系数（调整系数）的计算，不管题目条件如何给取，修正系数都应该按照下列基本公式进行计算：修正系数=评估对象对应的指标值参照物对应的指标值分子分母千万不可颠倒，而且不一定求取修正系数时非要把分母作为 100.如果一个题目中涉及诸多修正系数，那么各个修正系数之间是连续相乘的关系。考例 1、有一待估宗地甲需评估，现搜集到与宗地甲条件类似的 4 宗地 A、B、C、D，具体情况如表 11；表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物与甲比较，正号表示参照物宗地条件比宗地甲条件优，负号含义相反。数值大小代表对宗地地价的修正幅度。该城市此类用地容积
14、率与地价关系为：当容积率在 1-1.5之间时，容积率每增加 0.1，宗地单位地价比容积率为 l 时的地价增加 3%.另外，该城市地价指数情况 1995 年至 1999 年每年分别为100、105、108、110、111.试求待估宗地 1999 年 1 月份的价格。（单位：元平方米）表 11 宗地成交价交易时间交易情况 容积率 区域因素个别因素甲 1999.1 0 1.2 0 0A 800 1998.1 +2% 1.3 +1% 0B 850 1999.1 +1% 1.4 0 +1%C 760 1988.1 0 1.1 0 -2%D 780 1998.1 0 1.0 -1% -1%解答与分析：首先
15、需要建立容积率地价指数表，见下表容积率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4地价指数 100 103 106 109 112然后对参照物地价进行修正：A.800111/110100/102106/109100/101100/100762（762.04）B.850111/111100/101106/112100/100100/101789（788.6）C.760111/110100/100106/103100/100100/98805（805.35）D.780111/110100/100106/100100/99100/99851（851.26）最后确定评估结果：（762+789+805+85
16、1）432074801.75 元/平方米三、核心考点之三无形资产评估的收益法收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益，再将其折算成现值，来确定被评估资产价值的一种资产评估方法。收益法的应用过程，实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现或本金化的过程。在考核无形资产评估的收益法时，一定要注意折现的对象是无形资产在评估基准日以后的预期收益，而不是评估基准日以前的历史收益。考例 1、甲企业许可乙企业使用其生产可视对讲电话的专利技术，已知条件如下：甲企业与乙企业共同享用可视对讲电话专利，甲乙企业设计能力分别为 150 万部和 50 万部：该专利为甲企业外购，账面价值 100 万元，已使用 4 年，尚可使用 6 年，假设前 4 年技术类资产累计价格上涨率为
