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1、青岛市写字楼市场调研报告青岛市写字楼市场调研报告第一部分、项目宗地分析第一部分、项目宗地分析第二部分、青岛写字楼市场分析第二部分、青岛写字楼市场分析青岛市的集中办公区域历经几次变更。最早出现的写字楼分布中山路附近，它们伴随青岛共同经历了最初发展的阶段。随着 95 年市政府东迁后，香港中路上一座座写字楼拔地而起，用了 10 年左右的时间发展成为青岛的 CBD 中心区域。在这段时间里青岛的经济也在飞速发展，香港中路担负的压力也越来越大，交通、土地等正在成为制约市南 CBD 进一步发展的原因。政府适时在崂山区规划新的商务区，通过设立商务一区、二区加快形成了集约型、财源型的总部楼宇集群。一、崂山商务区
2、一、崂山商务区崂山商务区规划时间短，而且周边配套及办公氛围还有待进一步成熟，开发商不敢贸然进入，甚至取得土地后仍迟迟没有动工，所以目前在崂山商务区内投入使用的写字楼项目屈指可数，大部分还在建设阶段。崂山商务一区：位于海尔路西侧、万杰医院南侧，总投资约 13.17 亿元，总占地 160 亩。崂山商务二区：位于海尔路东侧，海尔路人才交流中心南侧，总投资 13.2亿元，占地 175 亩。1.11.1 商务一区商务一区项目名称规划动工时间/ 工程状况竣工时间莱钢大厦占地面积 20 亩，总建筑面积 7.8 万 ，酒店 40500，28 层五星级酒 店和 16 层高档酒店式商务楼2005 年 3 月 在建
3、，地基2007 年 6 月数码科技中占地面积 25 亩，总建筑面积 8 万平2004 年 122006 年 9心方米。18 层和 27 层，SOHO 办公、 酒店式公寓、写字楼、购物中心， 月 在建，10 层 左右月引黄济青占地面积 7100，建筑面积 19000，绿化率 18，建筑密度 36。在建，地基盛和大厦占地面积 17.8 亩，总建筑面积 2.65 万平方米2005 年 6 月 在建，8 层 左右2006 年 12 月省重点大厦占地面积 20 亩、总建筑面积 5.4 万 平方米在建，地基省科学院占地面积 40 亩，总建筑面积 6 万平 方米未动工中天软件大 厦未动工1.21.2 商务二
4、区商务二区项目名称规划动工时间/ 工程状况竣工时间裕龙国际中 心地 25.5 亩，建筑面积 5.4 万平方米土石方2006 年底财富大厦占地面积 59000，建筑面积 32000，绿化率 46，共 23 层，动工，正负 零2007 年 10 月联通大厦建设规模为 26500 平方米，由地上 20 层主楼，三层裙楼和油机房三部 分组成2004 年 12 月2006 年底青岛公馆平地中国电信围地2007 滢海大厦土石方中商集团总 部土石方半岛都市大 厦未动工分析：分析：从商务一区、二区的项目统计可以看出，目前还没有项目竣工投入使用，未建设和在建的各占一半，项目交付基本都 07 年以后。数码科技中心
5、和联通大厦是所在在建项目中进度最快的，交付的时间要等到 06 年年底。在以上这些项目中仅有数码科技中心和财富大厦通过房展、报广等对外做宣传。其它项目仅用了围挡展示，没有对外做大范围的推广。崂山商务区规划为总部经济区，这一点也可以从现有的项目中看出来，有超过半数的项目为大型企业自建办公大厦。因而在对外推广方面也就表现的不是很积极。1.31.3 区域内重点项目：区域内重点项目：青岛数码科技中心青岛数码科技中心项目概况项目概况：位置：位于崂山区商务一区，东临海尔路。规模：占地面积 16593.6 平方米，总建筑面积为 77111.56 平方米。共有A、B 两座，其中 A 楼为 18 层商务楼，B 楼
6、为 27 层公寓。共有 579 户，车位有 359 个。面积范围：写字楼面积在 500左右，公寓面积范围为 40-140，最大的是200左右的户型。价格：项目毛坯交付，公寓售价在 7000-8000 元/，写字楼售价在 12000元/左右，楼层差价 150 元左右。定位：计算机网络、数字技术、软件开发及金融投资、咨询等为主要产业的商务中心销售情况：从 05 年 12 月开始销售，到目前为止去化率达到 70%。从统计数据客源情况来看，成交客户中自用和投资客户各占一半左右。物业特征：物业特征：建筑建材建筑建材结构:框架剪力墙结构外立面：进口中空玻璃幕墙，空调室外机预留通风玻璃百叶设备设施设备设施电
7、梯:SOV 采用原装进口品牌电梯，LOFT 及 SOHO 采用中外合资品牌电梯，24 小时运行，豪华装饰轿厢供暖空调系统：LOFT 及 SOHO 预留室外空调机位，冬季市政热源集中供暖，采用高档优质散热器；SVO 以及商业采用中央空调系统新风系统：每层设新风组机，独立供给水电系统：LOFT 及 SOHO 每户均设独立水、电、燃气表（敞开式厨房不设燃气系统） ，采用食品级不锈钢负压变频二次供水，独立双电源供电通讯及电视接收：采用中国电信网络，每户均设电话及宽带专用接头，采用高速的综合布线系统通信通道。有线电视入户，卫星电视接收系统。智能化配置：a) 安全系统：闭路电视监控系统、先进的一卡通门禁系
8、统、可视对讲门禁系统、离线式巡更系统。b) 消防系统：火灾自动报警及联动控制系统、消防水灭火系统、可燃气体报警 系统。c) 停车库：停车及车库智能管理系统d) 楼宇控制系统e) 室内自动抄表系统f)高档广播音响系统g) 楼宇网络传媒系统装修标准装修标准室内部分a)户门：SVO 为高档钢化玻璃门 LOFT 及 SOHO 为安全门b)室内：地面为混凝土结构层平面，预留装修层，墙面、顶棚刮耐水腻子，SVO 顶棚为白色涂料。c)厨卫：SVO 及商场的卫生间采用名牌洁具、高档大理石台面、高档地砖、墙砖、吊顶处理。LOFT 及 SOHO 卫生间地面做闭水试验，水泥砂浆保护层，厨房地面混凝土结构层面，预留装
9、修层，顶棚、墙面为毛面。预留上下水管道接口，给水支路末端设水嘴。公共部分a) 首层大堂：地面、墙面均为高级装饰，吊顶及豪华灯饰b) 电梯厅：首层电梯厅地面、吊顶全部为高级装修，其余各层电梯厅为精装修，高级电梯门套c) 走道：地面高档面砖，墙面顶级乳胶漆，金属板吊顶d) 消防楼梯：水泥地面，墙面为白色涂料项目分析：项目分析：1、 位于商务区中心地带，车行方便。2、 立面效果艺术、时尚，将成为海尔路标志建筑。3、 商务区内最早交付使用的项目，可以会受到目前办公氛围的影响。4、 内部物业标准，还没有明确的说明（无品牌及费用说明） ，仅从现有资料来看，配套可能在中档以上。财富大厦财富大厦项目概况项目概
10、况：位置：位于商务二区，电业西路西侧；规模：占地 59000，建筑面积 32444，大厦共 23 层，地下为 3 层，地上为 20 层；其它指标：建筑密度 19%，绿化率 46%；面积范围：100-200之间，层高 3.6 米，LOFT 户型层高 7.2 米；定位：“专业的纯写字楼大厦” ；价格：浩华公司代理销售，处于预热阶段，预计第三季度上市，价格未定，预计起价 6700 元左右； 物业特征：物业特征：建筑建材建筑建材结构:框架剪力墙结构外墙：干挂花岗岩石材，聚苯板保温外窗：断热铝合金型材，中空节能玻璃设备设施设备设施电梯:八部芬兰通力电梯楼宇自动化系统：中央空调智能自控系统、国际品牌风冷热
11、泵冷水机组、标准户型预留 4 个出风口，单独控制新风系统：每层设新风组机，独立供给安防消防系统：闭路电视监控系统、电子巡更、消防自动喷淋系统、消防排烟系统、消防广播办公通讯自动化系统：六类综合布线标准，每户预留电话和数据点口，预留足够容量电话和信息点位、配备千兆入楼，百兆到桌面，高速网络接入设备，预留光纤和大对数电缆接入移动通讯设备增强系统供电系统：双回路供电一卡通系统：停车场管理系统和 POS 消费系统实现一卡管理装修标准装修标准室内部分1. 地面水泥地面2. 墙面刮腻子3. 分户门高档进户门4. 顶棚提供多种吊顶装修方案由客户自由选择5. 宽带、有线、电话三线入户、预留接口公共部分1. 大
12、堂精装修，高档石材地面、墙面、吊顶2. 电梯厅精装修，高档石材地面、墙面、吊顶3. 卫生间精装修，配备高档卫生洁具4. 公共过道高档石材地面，高档乳胶漆墙面，吊顶项目分析：项目分析：1、 项目主入口设在电业西路，目前出入不便，商务区建成后交通状况可能会有好转。2、 总建筑规模较小，与区域内其它项目相比不具有规模优势。3、 较早地推出市场，可以抢占先机，占领市场；但是建筑进程慢，预热时间过长，可能会对销售产生不利影响。4、 周边道路还没有完全建成，现阶段推广使得交通问题突现。5、 从物业配套来看，过道、大堂装修，室内毛坯交付；项目属中档水平，与香港中路大部分项目相同。6、 与本案宗地相比，交通、
13、景观稍差，但商务氛围及发展前景好于本案。 莱钢大厦莱钢大厦项目概况：项目概况：位置：位于商务一区，南侧紧挨数码科技中心，规模：占地 20.03 亩，建筑面积 81528.13 平方米，370 个停车位，绿化率30。是一座以 28 层五星级酒店为主，辅以 16 层高档酒店式商务楼及相应配套商业的综合物业项目。施工进度：2005 年 3 月开工建设，计划 2007 年底完工。滢海大厦滢海大厦项目概况：项目概况：位置：位于商务二区，青岛奥运迎宾景观大道李山东路，南临啤酒城，东临崂山区政府和青岛国际会展中心，西临颐中体育场，北临青岛汽车东站，规模：由青岛滢海置业有限投资建设，为 22 层的板式高屋大厦
14、。物业特征：物业特征：滢海大厦外立面设计采用了富有现代感的玻璃幕墙和花岗岩饰面；外墙采用保温材料，实现建筑节能；大厦为板式结构，南北通透，一梯两户。房间采用大开间设计、内部空间布局灵活度大。除去商务一区、二区的在售写字楼项目外，海尔路附近现有其它的办公楼基本都是商住一体，而且配套水平低，完全无法与在建项目竞争。小结：小结：崂山区土地开阔，环境资源丰富，开发成本低，有利于整体规划的形成和开发。原有办公写字楼，配套水平低，入住企业以中小企业为主。 目前海尔路办公氛围还没有形成，人流、财流、信息流没有汇到此。崂山商务区规划明确，拟建项目起点高、规模大，至 07 年将有 70 万左右的写字楼推出市场。
15、崂山商务区倡导的是总部经济，在建项目中大部分为大企业的自用办公写字楼，用大型企业来带动商务区办公氛围的形成。项目宗地所在区域崂山区目前还没有形成很好商务办公氛围。写字楼项目基本都在 07 年之后才能交付使用，商务氛围形成需要一段时间。而本案还未动工兴建，从现在开始着手项目开发，最快也要二年时间才能投入使用。介时商务一区、二区的办公氛围将会有所改变，对于本案运作一定会起到促进作用。崂山商务区的发展前景在一定程度上决定着本案的区域认可度。崂山区作为新规划的商务区，企业入住情况必然会受市南 CBD 影响。二、市南二、市南 CBDCBD市南区是青岛市高档楼房以及高档写字楼最为集中的区域，目前已建成并投
16、入使用的高档写字楼数量超过 50 家。总建筑面积 500 万平方米，各种档次的楼宇齐全，满足不同层次的现代办公和商务活动需求。其中日租金在每平方米 7 元以上的高档写字楼总面积为 300 万平方米左右；日租金为每平方米 5 元的中档写字楼总面积约为 150 万平方米；中低档写字楼总面积约为 100 万平方米。2005 年，市南中央商务区新增楼宇企业 1300 家，总数达到 5800 多家，同比增长 29%；新增楼宇税收 5.7 亿元，楼宇总税收 22.3 亿元，占区域总税收的 44%，其中过亿元、过 5000 万元楼宇分别达到 4 座、11 座。新增写字楼 2 座，区内投入使用写字楼达到 97 座，面积 303 万平方米。市南 CBD 写字楼分布图下面从这几个方面对 CBD 内的部分写字楼项目进行分析：1.1 租金/售价/物业费分析项目物业费（含电梯费） 售价（元/）租价（元/天）金光大厦包含在租价中2.00 华普大厦4.00120002.15 五矿大厦5.6084002.00 福泰广场南楼
