《车位销售方式不同 纳税义务发生时间各异》由会员分享，可在线阅读，更多相关《车位销售方式不同 纳税义务发生时间各异（5页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、车位销售方式不同车位销售方式不同 纳税义务发生时间纳税义务发生时间 各异各异来源：中国税务报 作者：郝名建 沈锦新 日期：2014-08-04 字号 大 中 小 发自中国税网发自中国税网每日税讯每日税讯邮件版内容邮件版内容 房地产开发企业中，经常出现地面房产前期销售，而地下停车位（可办理 产权证明）不能实现同步销售的情形，在此情况下，如果在车位的销售问题上， 采取合理的营销策略，可以达到延期纳税甚至节税的效果。本文举例说明如下。案例案例江苏省某商业地产项目，地面商业及办公用房面积 36000 平方米，地下停 车位 4500 平方米（每个车库 30 平方米），以前年度未实现销售。2013 年，地
2、 上商业及办公用房销售 33500 平方米，每平方米单价 8000 元；地下车库出售 35 个，每个 60000 元。假设每平方米开发成本金额 4000 元（其中含利息 200 元，市政配套费等政府收费 100 元）。假设经营税金及附加按销售收入的 5.6% 计算，期间费用金额 500 万元，土地增值税的计算，按江苏省地方税务局关 于土地增值税有关业务问题的公告（苏地税规20121 号公告）的规定执 行，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额以及开发成本之和的 10% 计算扣除，暂不考虑其他纳税调整事项。1.应缴土地增值税的计算实现销售收入总额33500800035600002701000
3、00（元）。已销开发产品销售面积百分比（335001050）（360004500） 85.31%。不含利息、配套费的开发成本扣除额（360004500） （4000200100）85.31%127837035（元）。开发成本中不可加计扣除的市政配套费扣除额=（360004500） 10085.31%3455055（元）。房地产开发费用为10%12783703.5（元）。财政部允许加计扣除项目金额为20%25567407（元）。经营税金及附加为 2701000005.6%15125600（元）。扣除金额合计为184768800.5（元）。增值率为（270100000184768800.5）184
4、768800.546.18%。应缴土地增值税金额（270100000184768800.5） 30%25599359.85（元）。2.应缴企业所得税的计算收入总额为 3350080003560000270100000（元）。销售成本扣除额为（335003530）4000138200000（元）。经营税金及附加为 2701000005.6%15125600（元）。土地增值税扣除额为 25599359.85 元。期间费用扣除额为 5000000 元。应纳税所得额86175040.15（元）。应缴纳企业所得税额8617504.1525%21543760.04（元）。如果公司改变车位销售方案，我们分别
5、以以下两种方案为例，计算需缴纳 土地增值税及企业所得税金额。方案一方案一销售价格不变，与地面房产捆绑销售，车位延期一年付款，增加车位销售 115 个，实现车位完全销售。1.应缴土地增值税的计算实现销售收入总额为 33500800015060000277000000（元）。已销开发产品销售面积百分比为（335004500）（360004500） 93.83%。不含利息、配套费的开发成本扣除额为（360004500） （4000200100）93.83%140604255（元）。开发成本中不可加计扣除的市政配套费扣除额为（360004500） 10093.83%3800115（元）。房地产开发费用
6、为10%14060425.5（元）。财政部允许加计扣除项目金额为20%28120851（元）。经营税金及附加为 2770000005.6%15512000（元）。扣除金额合计为202097646.5（元）。增值率为（277000000202097646.5）202097646.537.06%。应缴土地增值税金额为（277000000202097646.5） 30%22470706.05（元）。2.应缴企业所得税的计算收入总额为 33500800015060000277000000（元）。销售成本扣除额为（335004500）4000152000000（元）。经营税金及附加为 277000000
7、5.6%15512000（元）。土地增值税扣除额为 22470706.05 元。期间费用扣除额为 5000000 元。应纳税所得额为82017293.95（元）。应缴纳企业所得税额为 82017293.9525%20504323.49（元）。方案二方案二降低车位销售价格，由每个 60000 元降至 55000 元，增加车位销售 115 个， 实现车位全销售。1.应缴土地增值税的计算实现销售收入总额为 33500800015055000276250000（元）。已销开发产品销售面积百分比为（335004500）（360004500） 93.83%。不含利息、配套费的开发成本扣除额为（36000+
8、4500）（4000-200- 100）93.83%140604255（元）。开发成本中不可加计扣除的市政配套费扣除额=（360004500） 10093.83%3800115（元）。房地产开发费用为10%14060425.5（元）。财政部允许加计扣除项目金额为20%28120851（元）。经营税金及附加为 2762500005.6%15470000（元）。扣除金额合计为202055646.5（元）。增值率为（276250000202055646.5）202055646.536.72%。应缴土地增值税金额为（276250000202055646.5） 30%22258306.05（元）。2.应
9、缴企业所得税的计算收入总额为 33500800015055000276250000（元）。销售成本扣除额为（335004500）4000152000000（元）。经营税金及附加为 2762500005.6%15470000（元）。土地增值税扣除额为 22258306.05 元。期间费用扣除额为 5000000 元。应纳税所得额为81521693.95（元）。应缴纳企业所得税额为 81521693.9525%20380423.49（元）。我们将以上计算结果列成表格进行比较：税税 金金原方案原方案方案一方案一方案二方案二土地增值税25599359.8522470706.0522258306.05企
10、业所得税21543760.0420504323.4920380423.49合 计47143119.8942975029.5442638729.54综上案例分析得出，车位的销售单价 2000 元/平方米，成本 4000 元/平方米， 如果车位销售滞后，即会形成成本沉淀；而促进车位的销售，销售收入及成本 得到提前确认，可以达到抵免土地增值税和企业所得税的双重效果。方案一比 原方案延期纳税 4168090.35 元，即该公司以放弃 35 个车位 210 万元一年期资 金成本的代价取得了延期纳税 4168090.35 元的效果；方案二比原方案延期纳税4504390.35 元，即该公司以放弃绝对金额 75 万元（150 个车库，单价 0.5 万元/ 个）的代价取得了延期纳税 4504390.35 元的效果。
