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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。上海情景街区商业项目考察总结本报告是严格保密的。2海上海项目概况u区位：海上海位于上 海市杨浦区大连路与飞 虹路交汇处，临近和平 公园和控江路商圈，距 外滩、四川北路商业街 等仅3公里之内；u规模：总建筑面积约 20万平方米；u物业：由7栋18-23层 住宅（约9万平方米） 、3栋Loft（约7万平方 米）及商业街（约3万 平方米）组成海上海海上海本报告是严格保密的。3“内外城”的项目整体规划，创意商业街 贯穿其中，但对外临街面短，昭示性差u项目采取“外城+内城”的整体规划布局 ；临大连路为外城，设置Loft办公及情景商 业街区，地块东部为内城，设置住宅
2、u项目以以400米长，21,791平方米的创意 商业街为轴，划分为东西两块；西侧3幢80 米高的创意Loft，建筑面积74,750平方米， 底层商业面积10800平方米；东侧7栋住宅 面积88,157平方米；三大标志性建筑：海上 讲堂、海上剧场、海上展馆错落其间u由于商业街区设置在项目的内部，对外临 街面非常少，商业昭示作用差，是造成后期 商业氛围淡薄的主要原因海上海住宅商业街区Loft办公功能办公/居住居住商业 物业类型写字楼住宅商铺 规模3栋Loft 约7万平方米7栋18-23层住宅 约9万平方米5个Block 约3万平方米 总规模建筑面积近20万平方米内城外城本报告是严格保密的。4创意商
3、业街布局以传统“金木水火土 ”五行元素打造五个Block院落海上海Block 1：木院Block 2：红砖院Block 3：玻璃院Block 4：金属院Block 5：混凝土院红砖院玻璃院金属院本报告是严格保密的。5交通系统营造了曲折变化的内街道， 但与外部干道的联系过少，通达性不强u内部交通海上海 内部交通主要通过主街 道及内街道两条交通主 轴组成。主街道连通主 入口，是Loft与商业街 区的主要过渡空间；次 街道贯穿于商业Block 街区的商业体中间。整 体而言，营造了较为曲 折变化的街区体验；u对外交通主要通 过3个主入口与2个穿越 Loft的次入口对外联系 ，但与主干道大连路仅 有一主
4、入口通达，2个 次入口在实际使用中基 本封闭，通达效果较差海上海主街道内街道主入口次入口本报告是严格保密的。6可借鉴要素曲折变化的内街道，营造 多路径抵达方式及丰富街区体验海上海本报告是严格保密的。7可借鉴要素入口标志性独栋商业体， 营造强视觉冲击海上海西侧主入口标志性建筑海上讲堂北侧主入口标志性建筑海上剧场南侧主入口标志性建筑海上展馆本报告是严格保密的。8可借鉴要素公共空间营造：趣味小品海上海本报告是严格保密的。9可借鉴要素公共空间营造：水管主题 系列小品海上海本报告是严格保密的。10可借鉴要素公共空间营造：丰富的指 示、标示系统海上海本报告是严格保密的。11可借鉴要素商业与住宅的关系处理u
5、海上海商业与住宅之 间通过水管主题围栏进 行区隔，保证住宅区域 的相对独立和私密；u现代、平整、挺拔的 住宅建筑风格，与Loft 及商业更加有机的融为 一体。海上海本报告是严格保密的。12海上海项目考察小结海上海内城+外城的整体规划及内外城的有效区隔，保证了 住宅的相对独立及私密性商业街区位于整个项目的中部，未能最大化临街面， 在道路系统的设置上，与外部主干道联系不足，造成 项目对外昭示性和辐射性不足，商业氛围淡薄，目前 其商业业态基本沦为Loft及住宅配套型商业商业街区内部可借鉴要素：不同主题Block营造丰富 街区风格/曲折变化的内街道营造/丰富且主题化的公 共小品增加了街区的趣味性/标志
6、性独栋商业体制造 强视觉冲击本报告是严格保密的。13上海新天地项目概况南京路商圈地铁口地铁口新天地淮海中路商务圈 旧改启动项目 新天地为上海太平桥 改造的启动项目 城市中心的中心 新天地距淮海中路高 档消费商业区600米 左右 占地面积52万m2 太平桥改造的范围 紧邻淮海中路商务圈 北至太仓路 西至马当路 南至自忠路 东至西藏南路 原自然街坊23个 原居住人口7万人新天地本报告是严格保密的。14整体规划新天地的改造只是太平桥改 造规划中的一部分p太平桥改造规划 A太平桥人工湖绿地 ，占地4.4万，水面面 积1.2万，地下为车库 ，已成为市中心景观 B新天地，占地3万， 建面6万，分南、北里
7、。 C翠湖天地高级住宅 小区，总建68万 D企业天地甲级写字 楼区，总建面50万， 兴建办公楼、酒店、商 场等 E瑞安集团总部大楼 ，区域的标志性建筑新天地本报告是严格保密的。15改造前的上海新天地u破旧、拥挤、恶 劣居住条件的集中 表现。u富有特色的石门 建筑元素，体现上 海20年代建筑特色 ，是建筑修缮的基 础 新天地本报告是严格保密的。16上海新天地项目定位：国际化休闲、文化 、娱乐中心功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到 达上海的中外游客 u功能构成u客户定位u具有 shoppingmall功能 提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、
8、娱乐和观光旅游为 一体的“一站式”消费的场所定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化 将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起 上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新 天地建成来上海必到之地 一个国际交流和聚会的地点里会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会 新天地本报告是严格保密的。17改造后的上海新天地新天地规划布局 p北里以保留石库门旧建筑为主 ，结合现代化的建筑、装 潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国 、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港 ，充份展现了新天地的国际元素。 p南里以反映时代特征的新建筑为主，
9、包括总建面达2.5平 米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。 新天地北里南里本报告是严格保密的。18新天地北里石库门建筑为主新天地北里，面积不 到两公顷，原先由纵 横交错的15个里弄， 密布着3万平方米的旧 房屋，其中最早的建 于1911年，最迟的建 于1933年。新天地本报告是严格保密的。19新天地南里现代建筑为主新天地本报告是严格保密的。20上海新天地商业形态p 新天地占地3万平米，建筑面积6万平米p 街铺北里街区以保留石库门旧建筑为主，内部为现代化装修p 南里以反映时代特征的新建筑为主集中式商业 少量商铺2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库 门建筑p 小结：集中式商业与
10、街铺的比例42集中式商业（5层）58街铺（24层）近乎40：60的比例新天地本报告是严格保密的。21上海新天地业态餐饮零售/服务艺术休闲娱乐22家，其中11家 为欧美风味24家，主要为工 艺品、饰品、家 居用品12家，主要为酒 吧、艺术工作室、 迪士高等 354035402025 1.21.4万1.21.4万0.70.88万平米n北里业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，3.5万平n南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为 主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家 居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元） 、麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等。餐饮零售/
11、服务艺术休闲娱乐3745180.82万平1万平0.4万平估算的业态比例零售：餐饮：休闲娱乐38：42：20新天地本报告是严格保密的。22商业亮点石库门建筑元素新天地本报告是严格保密的。23商业亮点石库门建筑元素新天地本报告是严格保密的。24商业亮点公共空间及人流汇聚点营造新天地传统雕塑及喷水池节日气氛趣味小品街区内部小广场地图指引亭节日气氛趣味小品本报告是严格保密的。25商业亮点传统与现代的完美结合新天地现代建筑与石库门建筑玻璃外廊与石库门建筑现代风格商业体与石库门建筑石库门别墅与现代公寓本报告是严格保密的。26商业亮点商业氛围营造新天地玻璃面的大量运用富有节日气氛的彩灯节日氛围包装节日氛围挂
12、旗招牌壁旗富有节日气氛的珠灯本报告是严格保密的。27新天地项目考察小结作为旧改综合体项目的启动区，新天地通过建筑修缮 、功能转换及一系列的增值举措实现了城市价值的提 升及代言，其保留传统并融合上海城市气质的高起点 定位保证了项目的成功商业亮点借鉴：石库门建筑元素的保留/传统与现代 建筑元素的完美结合/公共空间及人流汇聚点的营造/ 商业氛围的一系列增值举措新天地新天地的成功为后期住宅等其他综合体物业提升了价 值，而高档住宅也吸引高消费群体进驻及商业的核心 客户，保证了新天地的客流量本报告是严格保密的。28大宁国际商业广场项目概况u区位：项目位于上海 市闸北区共和新路与大 宁路交汇处u占地面积：5
13、.5万平方 米u建筑面积：25万平方 米，其中地下5万平方 米，地上25万平方米u物业类型：商业、酒 店、办公大宁国际功能商业酒店办公公共设施 物业类型零售餐饮/娱乐教育文化及生 活配套酒店SOHO写字楼停车场及公共 空间 规模50000平方米45000平方米 15000平方米 30000平方米 39000平方米21000平方米 总规模建筑面积约25万平方米本报告是严格保密的。29大宁国际商业广场整体规划布局u商业基本覆盖整个项 目，办公楼裙楼商业、 商业Block、集中商业 将整个项目商业连成一 片；商业Block设置在 项目中心，通过周边裙 楼商业及道路系统将人 流引入；u办公楼及集中商业
14、主 干道设置，增强昭示性 ；u酒店设置在相对居住 价值最高及私密性最好 的地块内部；u多层停车场及车行专 用道的设置将车流引入 项目内部。大宁国际1号办公楼5号办公楼8号办公楼10号办公楼酒店集中商业商业裙楼 商业裙楼商业裙楼多层停车场商业Block商业Block商业裙楼本报告是严格保密的。30交通系统多入口及丰富人行系统创造多路径 抵达方式，车行专道将车流引入项目u对外交通：2个主入 口及6个次入口最大化 加强项目与外部干道之 间的联系，全方位将人 流引入；u内部交通： 人行系统丰富人行 系统保证将人流引入项 目每个角落，并营造丰 富的街区体验； 车行系统专用车行 通道作为酒店专属车道 ，同
15、时将车流引入社区 ，多层车库的设置解决 了将车流引入后的车辆 停放问题大宁国际人行通道车行通道主入口次入口本报告是严格保密的。31业态分布零售、餐饮、娱乐为主，生 活配套、购物、休闲娱乐一站式体验大宁国际餐饮娱乐零售教育文化及生活配套大家乐、哈根达斯、星巴克 、小绍兴、日本料理、蓝蛙 西餐厅、旺池川菜等CGV影院、亲子广 场、卡通幼乐园、 动感地带、KTV等大润发、国美电器 、品牌服装等主要为个人护理/健身、 美容/美发、银行、培训 等 约27约14%约45%约14约3万平方米约1.5万平方米约5万平方米约1.5万本报告是严格保密的。32可借鉴要素丰富的入口及交通系统， 将人流车流全方位引入项
16、目内部大宁国际车行专用道主入口广场人行通道人行通道本报告是严格保密的。33可借鉴要素丰富的连廊：空中步行系 统，成功盘活二层以上商业大宁国际本报告是严格保密的。34可借鉴要素专用车行通道：将车流引 入项目，设置多层停车场解决停车问题大宁国际本报告是严格保密的。35可借鉴要素中心广场设置：小型公共 演出及活动场地，人流汇聚点大宁国际中心广场本报告是严格保密的。36可借鉴要素公共空间营造：趣味小品大宁国际本报告是严格保密的。37可借鉴要素公共空间营造：丰富的指 示、标示系统大宁国际项目总平面商家指示指示牌咨询处商家分布本报告是严格保密的。38可借鉴要素商业氛围营造：丰富的招 牌和广告空间大宁国际本报告是严格保密的。39可借鉴要素商业氛围营造：尽可能多 的玻璃面，增强商业昭示性与展示空间大宁国际本报告是严格保密的。40大宁国际商业广场项目考察小
