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1、评估在建工作的准备工作评估在建工作的准备工作在建工程有多种情况，但是不少评估人员在进行评估时往往以帐面值作为评估值，致使在建工程未被公正客观地反映出来。本文提出为正确评估在建工程应做好以下几个方面的准备工作。在建工程的分类 停工项目。对于停工项目，首先要调查清楚停工的原因：是主动还是被停工；是资金问题、技术问题还是供应问题；是暂时停工还是长期停工。然后在此基础上，对在建工程的实体性贬值，功能性贬值和经济性贬值进行确定。 竣工项目。这类项目与固定资产十分相似。 施工项目。大多数在建工程与正在施工的项目，区别在于进度不同。 在建工程的帐面值分析 在建工程的帐面值内涵较为复杂，它既包括预付材料款和应
2、付设备款，同时也记录在建工程中的应付材料款和应付设备款，它既包括直接费用又包括间接费用，前期费用和资金成本等。可见，在建工程帐面值与在建工程的实际价值（或重置价值）是有差异的。因此以帐面值为评估值与实际价值是不相符的。就帐面值而言，由于在建工程会计核算的是应收应付制，而在建工程实际价值是按实际投资值来计算的，两种不同的核算方式，必然使得在建工程的帐面值与实际价值之间存在差异。这种差异是一种权利或义务，可能是正值，也可能是负值（正值是建设单位的债权，负的是建设单位的债务）。如：一个在建工程刚打好一根桩（假定价值 1 万元），建设单位已预付给施工单位 100 万，其在建工程帐面值为 100 万。这
3、个在建工程如果以帐面价值为评估值则为 100 万，如果以形象进度来评估则为 1 万，差额 99 万即为建设单位对施工单位的债权。当然这是一个比较极端的例子。但是如果建设单位在建工程科目核算规范，以帐面评估值或将在建工程帐面拆分为在建工程实际价值和相应的债权（债务）来评估得出的结果是一致的。在这种情况下，可以考虑将帐面价值作为评估值。但是对于较大的在建工程还是不以帐面值为评估值为妥。已竣工的在建工程与固定资产的差异。 从成本的角度来看，两者仅相差验收、权证取得等。也就是说，已竣工的在建工程与固定资产在评估价值上不会有很大差别，为什么将两者区别开来，理由如下：竣工在建工程只能要采用重置成本法或收益
4、现值法，而固定资产可以采用市场比较法，重置法和收益现值法。 在运用收益法评估在建工程的收益要低于已投入使用的固定资产，即不仅要从完成程度上打折，还要从预测收益上打折。由于不确定因素太复杂，所以宜采用收益法。 售后公房市场价格的评估思路与原则售后公房市场价格的评估思路与原则公有住房指的是多个不同时期、不同单位建造的房屋，时间跨度较大，早的建于六、七十年代，已属陈旧房屋，剩余使用年限不多。晚的建于 97 年或 98年取消实物分配之前，属于新房。由于房改房被拆除后，并没有法律、法规保证原产权人对土地继续享有使用权，同时房价中包含了土地价值的因素但并不意味着职工购买住房，也同时购买了七十年或五十年的土
5、地使用权。因此，对使用年限所剩无几的陈旧房屋，买房实际上等于买了几年的使用权，这时购房与租房的实际效用几乎一样。只要没有通货膨胀，这类房屋几乎没有增值、保值的可能，而只会随着时间的推移逐步贬值。因此，评估陈旧已购公房，应采用收益还原法，其市场价格应等于长期租赁的租金折现之和。对于投入使用时间不长的房屋，大多用于自住，即使出租，目前也没有稳定，合理的租金收入。同时，由于土地成本及房屋成本不易确定，使得收益还原法和成本法均不宜采用，只有市场比较法切合实际，具有一定的实用性。比如同地区类似商品房再转让实例可以作为可比实例。但是应该注意的是：商品房与售后公房的税费负担标准及项目有差异，必须加以修正。对
6、投入使用时间居中的房屋，应注意收益还原法与市场比较法这两种方法的衔接，但侧重于市场比较法。因为预测租金水平会随租赁时间的延长而降低精确度。相对而言，市场比较法更能反映当事人的现实市场经济行为，因而更能为人所接受。有两个须注意的问题：一是房屋功用、权利、总价值一致的原则，即两个不同的房屋，只要功能、权利相同，总价值也应一致，这决定了税费修正的必要性。二是租售协调一致的原则。即完备的房地产市场中租金与售价之间应协调，这一原则决定了陈旧售后公房的售价应与长期租赁情况下的租金折现之和等同一致。只有正确把握这些原则，才能较正确地评估售后公房的市场价格。建筑物功能性贬值的情况分类与评估方法建筑物功能性贬值
7、的情况分类与评估方法建筑物功能性贬值的情况分类 开发商以开发成本加上合理利润、资金成本及其他各种费用所确定的建筑物销售价格，不一能推销出去。因为对大多数购房者来说，经济适用是首要考虑的问题。设计不合理，得房率较低、层高太低、造价过高的房屋不会受到市场青睐。另外，人们也不愿意购买那些装修、设备与其总体功能不协调的房屋。 在企业价值评估中，由于市场机制不健全，市场体系不完善和化解历史负担的需要，产生了企业资产“剥离和重组”。尽管在企业重组过程中，按照效用和效率的原则，优化了资产结构，但是由于各种原因，有些局部资产的运用与企业的经营目标仍不相匹配，例如：许多机械铸造厂都有铸造车间。现在，由于生产实现
8、“专业化”或环境保护问题，不少机械厂将铸造车间改变用途，作为机械加工车间或产品装配车间。根据生产工艺要求，建造相同面积的铸造车间比建造机械加工或装配车间的造价要求高得多。资产重组后，如果按原铸造车间的重置成本扣除实体性贬值，得到厂房评估值，接收方绝不会同意。同样地，在企业重组过程中，由于建筑物改变了用途，使其原来的价值得不到实现，或由于功能不是需要追加投资进行改造，这些情况都会使建筑物的价值贬值。 由于经济的不断发展，土地的经济地理位置也发生了变化，原来是偏僻地区的工业用地，现在变成了经济开发区，规划定为商业用地或综合用地，从而出现了原建筑物的用途与其占用土地的最佳使用善不一致的矛盾，结果使原
9、土地上的建筑物和附着物大幅度贬值。 建筑物功能性贬值的评估方法 一般可采用重置成本法评估建筑物的价值，公式如下：建筑物的评估值复原重置成本实体性贬值功能性贬值或 建筑物的评估值更新重置成本实体性贬值经济性贬值建筑物的功能性贬值复原重置成本更新重置成本通过上面的公式就可以分析测算出建筑物的功能性贬值。具体做法有如下几点：确定委估建筑物重置（复原）价值。 鉴定建筑物的成新率。 确定建筑的实体性贬值。 测算建筑物的功能性贬值。 如何进行对商业店铺的投资分析如何进行对商业店铺的投资分析对商业店铺的投资分析可按以下五个方面进行：是否选择在商业区域内。 在商业区域内的商业店铺，在满足购买力方面有互补作用，
10、在对外宣传上有规模效应，所以在商业区域内的店铺，其获利能力远远超过独立的店铺。为此，房地产投资者在投资商业店铺时，应尽可能在商业区域内选择。位于交通运输站的店铺，以上班簇为主要服务对象，应以经营日常用品以及价格低较且便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺，以居民为主要服务对象，应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺，应以经营文化办公用品为主，且商品档次应较高。位于学校附近的商铺，应以文具，饮食，日常用品为主。由于学生购买能力有限，应以中、低档用品为主。寒、暑假对这些商铺影响很大，房地产投资者对此必须有清楚认识。是否选择了合适的专营店铺的人员 商业店铺经营者的水平高低是投资商业店铺能否
11、盈利的关键，投资者应注重选择好的租户，聘请高水平经营人员，或经营能力强的人员。是否有良好的店铺规划设计 高水平的规划设计，可使得店铺显得品种繁多而井然有序，从而吸引顾客。是否选择适当的行业类别 在大车站，汽车站附近的投资批发性店铺为宜。在居住区和办公区，以投资零售商铺为宜。是否投资于专业化的商品店铺 在城市里，有些住宅办公，商业混合的大厦，即所谓的“综合楼”，上层供住宅及办公使用，底下几层作商场，虽然其优点是可保证有一定的消费者，但其混杂性带来的消极影响也很严重，所以人员混杂，安全容易出问题，而且容易产生矛盾。住户嫌公司、商场人来寄住，既增加了电梯的拥挤，又破坏了宁静的环境，使其居住质量受到影
12、响。公司、商场因受到指责而认为住户意见太多。所以最终会被双方都不愿意租购这类混合大厦。如何对宾馆和别墅投资分析如何对宾馆和别墅投资分析对宾馆投资分析，可从以下 4 个方面进行： 是否选择交通要道附近，,交通要道附近，流动人口多。而旅馆和饭店的服务对象又恰好是流动人口。所以旅馆和饭店应建造在这段地段。除了选择目前合适的地段外，也可选择规划中将成为交通要道的地段，而且后投资低，升值潜力大。是否以提高知名度为重点 旅馆和饭店的客户，既关心方便性，也关心名望。如果名望高，则许多客户即使远些，花费多些，也愿意前往。为此投资者应在扩大知名度上花些本钱。是否在经营方面有吸引长期客户的措施 有一定数量的长期客
13、户，才能使宾馆和饭店有稳定的收益。通常的做法有使用贵宾卡，优惠卡以及实行会员制等。二、对别墅投资分析可从以下 6 个方面进行：1.视野景观是否宜人 幽雅的环境及漂亮的景观，是别墅构成的主要条件。别墅的地点应选择在有山有水有绿化的地段，不能建在附近有坟墓，猪舍和垃圾场地方。2.建筑造型是否新颖 别墅的品位要高。造型及格局设计上应比市区建筑生动活泼些。别墅较大的庭院绿地，往往能衬托出回归自然的美感。如果能配合适宜的室内设计，使其的品位不同风响，会更受客户欢迎。3.交通联系是否便捷 别墅地点应尽可能靠近公路，快速车道或其他交通便捷的地点。4.服务设施应高档齐全 别墅主人的经济实力都很强，消费要求也较
14、高档，所以别墅区的服务设施要齐全而且档次要高。比如别墅区要求治安良好，就学，购物及娱乐方便等。5.选择客户的标准是否合适 别墅主人特别讲究邻里的素质。房地产投资者在出售或出租别墅时，必须注意客户素质，对于那些虽然有钱但素质很差或社会名誉不佳者，应坚决拒绝。6.广告宣传力度是否到位 为使别墅价值升高，应注重广告宣传，以提高别墅知名度。抵押房地产拍卖价格评估的特点抵押房地产拍卖价格评估的特点随着我国房地产市场的迅猛发展，以拍卖方式成交的房地产在房地产市场中所占比例越来越大，房地产拍卖价格的评估对房地产拍卖业的发展也起着愈来愈重要的作用，本文主要讨论抵押房地产拍卖价格评估的特点。拍卖价格一般低于公平
15、市价 公平市价是指一宗房地产的产权在估价之日预期可合理地出售的最好价格。其假设条件为：A、一个自愿的出售者；B、一段在考虑了房地产性质和市场状况下面进行议价销售的合适的时期；在那段时期内房地产价格保持稳定状态； D、房地产价格完全受公开市场影响；E、不考虑购买者因特殊兴趣而给予的任何附加报价。房地产拍卖价格的形成都不能完全具备以上条件。首先，被拍卖房地产的权利人是因债务履约期届满未能清偿债务而被迫依法拍卖其拥有的房地产，所以不是自愿的卖主。其次拍卖价格没有经过一段合适的议价时期完成交易，而是在拍卖日公开竞投，买家也是在不充分了解该房地产的情况下进行竞投，拍卖实际上就是在短时间促成交易，为了促使
16、拍卖成功，就必须具备价格优势，才能吸引买家竞投，故评估出来的拍卖价格一般较公平市价偏低。拍卖价格要考虑快速变现。 由于拍卖期短，有卖不出去的风险，所以拍卖价格必须考虑变现的速度，即确保卖出的成功，所以拍卖价格必须坚持“宁估其少，勿估其多”。鉴于上述原因，拍卖价格一般是由估价人员根据房地产种类，确定合适的风险折扣率，从公平市价扣除后得出的价格。拍卖价格与抵押价格既有联系又有区别。 抵押价格是一种预期价格，一般是基于同类房地产的市场发展趋势以及历经贷款时限后抵押房地产实物状况发生的变化来确定房地产抵押价格。拍卖价格即拍卖日对房地产进行拍卖的底价，尽管拍卖价格的评估要参考抵押价格，但是拍卖时期房地产的市场状况以及拍卖房地产本身的状况与抵押时期的状况存在一定差距，所以拍卖价格不能等同抵押价格。谈谈建筑物的功能折旧谈谈建筑物的功能折旧评估建筑物时通常要考虑它在功能方面缺撼或过时所引起的减值，即功能折旧。拿住宅来说，现在时兴“三大，一小，一多”式住宅，即客厅、厨房、卫生间大，卧室小，壁厨多的住宅，过去兴建的卧室大，客厅小，厨、卫间更小的住宅，相对而言就过时了。对工业用房来说，现在对
