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1、1淀山湖上海岛庄园淀山湖上海岛庄园销售代理招标文件销售代理招标文件昆山淀山湖庄园房地产发展有限公司昆山淀山湖庄园房地产发展有限公司20112011 年年 7 7 月月2目录目录第一部分第一部分 投标邀请投标邀请第二部分第二部分 投标须知投标须知第三部分第三部分 投标内容投标内容第四部分第四部分 附附 件件3第一部分第一部分 投标邀请投标邀请一、投标邀请“淀山湖上海岛庄园”项目是由中州集团投资、昆山淀山湖庄园房地产发展有限公司开发的位于昆山市锦溪镇的高档顶级别墅项目。现为“淀山湖上海岛庄园”项目的营销工作的顺利完成，我公司决定对该项目的营销代理工作进行邀请招标，此次招标我公司本着互惠互利的态度，
2、诚挚的邀请贵公司参与，并希望与中标公司取得长期合作。第二部分第二部分 投标须知投标须知二、招标方简介中州集团是一家集投资、建设、管理为一体并自成产业体系的投资管理集团，主要从事建设领域的投资监管，包括房地产开发，旅游开发，能源、交通、基础设施建设与投资，已形成跨地区多元化经营的格局。公司于 1996 年成立，1998 年组建集团，目前拥有 18 家全资、控股子公司。集团成立以来，先后在国内的温州、上海、杭州等地、国外的阿联酋等地投资、开发、建设和经营了一系列房地产项目（如上海虹桥中园、杭州标力大厦、迪拜上海岛项目等） ，在房地产行业内拥有较高的知名度。本次招标单位昆山淀山湖庄园房地产发展有限公
3、司系上海中州集团股份有限公司下属公司。三、招标依据“淀山湖上海岛庄园”项目原始文件及政府颁发证照。四、招标项目的简要说明1. 项目具体位置：江苏省昆山市锦溪镇中州路 1 号2. 地块四至范围：东临淀山湖支流，西至淀山湖支流，南临淀山湖，北至淀4山湖支流3. 地块面积：2159514. 地面现状：一期已建，二期局部在建，待建部分种植草坪5. 规划土地用途：住宅、别墅6. 土地使用年限：70 年7. 建筑容积率：0.5098. 建筑密度：17.6%9. 建筑总面积：148614.510. 绿地率：45%11. 建筑单体面积：574123512. 项目周边地理概况：周围有东方绿舟、朱家角、大观园、周
4、庄古镇、锦溪古镇、同里古镇等旅游景点。至 A9、沪苏高速约 30 分钟，沪青松公路约50 分钟车程，公交沪青专线。五、招标项目投资规模和项目进度介绍1. 项目投资规模为近 12 亿元人民币。2. 项目目前的开发进度：已完成投资额约 5 亿元人民币，共计别墅 26 幢。3. 预计 2011 年 9 月中可预售（一期、二期） 。六、招标方确认合格投标人1、本次招标采用邀请的招标方式来选定代理咨询机构。2、意向投标人需提供下述资料：1）投标单位营业执照、资质证书、法人代表身份证复印件（上述文件均需加盖单位公章）。2）投标单位简介。3）投标单位最近一年的业绩情况以及目前服务项目情况。54）项目经理人背
5、景资料及从事营销工作经历。5）如果中标后的项目工作班子的组成名单。3、招标方将对意向投标人进行资格审查，包括企业业绩等情况，从而最后确认合格的投标方并发出通知。七、合格投标人领取招标书、保证金及标书解答1、合格投标单位在收到招标方通知起 1 日内领取招标书。2、合格投标单位领取招标书及保证金的缴纳1) 为了保证招标工作的严肃性、认真性，各投标单位领取招标书时应交纳一定数额的保证金，金额为人民币 1000 元。未中标者在招标单位开标后二周内退还保证金，不计利息。2) 未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。3、踏勘楼盘及现场标书解述会招标单位将组织投标单位踏勘楼盘现场，解答招标书问题，时
6、间另行通知。除非特殊情况，招标单位平时不接受投标单位询问。八、领取招标书及投标地点淀山湖上海岛庄园游艇俱乐部（昆山市锦溪镇中州路 1 号） 。九、投标截止时间1、投标截止时间为：投标书必须于 2011 年 月 日 17 时 00 分前派专人送达（昆山市锦溪镇中州路 1 号昆山淀山湖庄园房地产发展有限公司招标办） 。2、逾期收到的或不符合规定的投标文件不予接受。十、投标文件要求61. 参与投标的公司必须提供书面投标文件，包括技术标一式三份、商务标一式二份，技术标与商务标分开装订。另提供涵盖技术标内容的光盘一张。2. 本次投标文件名称为：“淀山湖上海岛庄园”营销方案。3、技术标构成:1) 按招标书
7、要求编制的营销推广方案（应包含 SHOW 稿） ；2) 公司营业执照、有关资质证书复印件；3) 项目主要负责人员的简介。4、商务标构成:1) 收费标准和支付方式，可作数种不同方案；2) 商务标应独立加封，由法人代表或授权委托人签署并加盖公章。5、投标书内容齐全，按照本招标文件要求，以 A4 纸打印、编制并装订成册。投标文件应装入标书袋内，标书袋必须密封，在标书袋密封处加盖投标单位公章，封面书写“昆山市锦溪镇中州路 1 号昆山淀山湖庄园房地产发展有限公司招标办收”字样；6、投标书有下列情况之一的将被视为无效标书：1) 标书未密封的；2) 图文、字迹模糊，辨认不清的；3) 标书未加盖公章的；4)
8、逾期送达的；5) 投标单位未在规定时间内参加标书解述会的；6) 经评委会评议，未达到招标书要求之深度的。7十一、开标和评标1、招标方根据有关规定组建招标方评标委员会进行评标，由招标方开标。评标小组主要任务为制定评标、决标办法，进行评标，决定中标单位。2、根据技术标与标书解述会的评比，同时对代理费用进行比价，从中选出一个优胜方案（即中标方案） 。中标单位即获得本项目营销代理权，未中标单位不设补偿金。十二、开标时间、地点1、开标时间：2011 年 月 日。2、开标地点：昆山市锦溪镇中州路 1 号。十三、中标人的确定及服务合同的签订1、 中标人的确定1) 招标方在投标截止之日起 4 日内确定中标人。
9、2) 招标方在确定中标人之日起 5 日内以书面形式向中标人发出中标通知书。3) 招标人在向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标人。2、服务合同的签定招标方将于发出中标通知后一周内与中标人签定合同。3、本招标文件及中标单位的投标文件将作为日后签订本项目营销代理合同的附件。第二部分第二部分 投标内容投标内容8十四、投标文件内容1、市场及政策研究1) 宏观房地产市场及未来走势分析。2) 招标项目周边楼市现况和未来走势分析、特别是近三年来招标项目的主要竟品的成交价格走势及分析。3) 招标项目的现况和未来走势分析。4) 相关政策、法规及趋势研究，特别是针对招标项目所涉及到的有关政策
10、法规的研究。特别是贷款政策。2、产品研究1) 从销售角度，根据招标项目特点，提出总体规划设计的主导思想。进行产品定位补充。2) 根据招标项目的实际情况，对现有方案进行诊断或对具体方案进行细化分析。3) 绿化、雕塑、小品的布局合理化建议或诊断。4) 公建配套的布局及功能定位，公建设施及其使用、管理模式的引进。5) 区内配套工程的合理化建议（道路、灯光、管线、停车等） ，特别注意人文、生态、 现代化设施方面的建议。6) 物业管理的配合营销的介入及作用。7) 在成本不变或增加不多的情况下，最大限度开发楼盘的功能，提高其附加值。3、营销研究1) 企划总精神：销售主题的确定及形象策划定位，企划表现、引入
11、 CIS 系统，从 MI、SI、VI 等方面对产品进行综合包装（包括名称、标志、色彩、风格、口号、理念等）。2) 卖点提炼与分析。3) 客户定位：市场目标客群的分析、建立与培育。要有客户地图94) 价格战略：价格定位、变化浮动、付款方式类型策略及依据的确定；目标销售均价，一房一价表及其详细的制作依据；调价计划。5) 销售模式。6) 媒体战略：采用媒体的类型及其程度、频度、阶段计划，媒体类型包括报纸、新闻、社会活动、宣传册、条幅、广告牌、流动广告、售楼书。（重点在利用公共活动推广的方案）。7) 推广预算。8) 通路计划。9) 营销组织架构的设想。人员配备的要求：以销售、企划人员为主，辅以研展人员
12、，服务主干成员不少于 5 人。10) 人员培训：对营销人员来源及培训的计划，包括人员招募、培训计划、考核上岗。11) 销售目标及其周期：分阶段、分类型、不同模式的销售计划、销售率及资金回笼计划及其保障措施。12) 特殊销售技能、途径的研究与建议。13) 开盘方案。4、管理机制：1. 代理机构的内部管理制度及规划。2. 与业主之间的联络，反馈机制。5、费用计划：提出销售代理的费用类别、额度及费用使用的时间安排计划，包括与销售目标挂钩的有关奖惩。6、合作方式探究：合作方式的要求：对合作方式不作具体限制，但在合作方式中必须体现代理公司与开发商风险共担的合作原则；可提出含“包销”在内的一切可能的合作方式。107、需开发商配合事宜。第三部分第三部分 附附 件件附件 1： 本项目地理位置图。附件 2： 本项目平面图。 附件 3：本项目户型图。招标单位：昆山淀山湖庄园房地产发展有限公司联系人： 胡佳俊 郑蔚联系电话：0512-57221818/ 13901638838年 月 日
