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1、关于在建工程抵押贷款的关于在建工程抵押贷款的相关法律规定及本市现状相关法律规定及本市现状近年来，我国房地产业突飞猛进，但是，对于广大中小企业来近年来，我国房地产业突飞猛进，但是，对于广大中小企业来说融资难、贷款难一直制约着中小企业的发展。直接融资渠道不畅，说融资难、贷款难一直制约着中小企业的发展。直接融资渠道不畅，许多中小企业都在为此煎熬，于是，民间借贷、私募、信托、外资许多中小企业都在为此煎熬，于是，民间借贷、私募、信托、外资融资等渠道开始风靡已经成为中小房企应对钱荒的手段。与此同时，融资等渠道开始风靡已经成为中小房企应对钱荒的手段。与此同时，以在建工程抵押向银行申请贷款现如今已成为房地产开
2、发企业融资以在建工程抵押向银行申请贷款现如今已成为房地产开发企业融资的一种重要方式。本文主要介绍了关于在建工程抵押的一些相关知的一种重要方式。本文主要介绍了关于在建工程抵押的一些相关知识识一、相关法律规定一、相关法律规定我国我国担保法担保法和其他法律、法规并没有对在建工程抵押做出和其他法律、法规并没有对在建工程抵押做出明确的规定。根据明确的规定。根据物权法物权法法理，物权的成立与存在的前提是标法理，物权的成立与存在的前提是标的物的存在。抵押权作为物权权利，当然也应遵循这个规则，但是的物的存在。抵押权作为物权权利，当然也应遵循这个规则，但是在建工程在竣工前，尚不具备完整意义的物质形态，并非完整的
3、物。在建工程在竣工前，尚不具备完整意义的物质形态，并非完整的物。住房和城乡建设部住房和城乡建设部城市房地产抵押登记办法城市房地产抵押登记办法(以下简称以下简称办办法法)第第 3 3 条规定：条规定：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款改造担保的行为。偿还贷款改造担保的行为。”另另办法办法第第 1111 条规定：条
4、规定：“以在建工以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。”该该办法办法属于部门规章，不能作为法院审理案件的属于部门规章，不能作为法院审理案件的“依据依据”，只能作为只能作为“参照参照”，因此学界和司法部门在此问题上一直有争议。，因此学界和司法部门在此问题上一直有争议。后来后来最高人民法院关于适用最高人民法院关于适用 若干问题的若干问题的解释解释(以下简称以下简称解释解释)第第 4747 条规定：条规定：“以依法获准尚未建造的以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，
5、当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。物登记，人民法院可以认定抵押有效。”从此，在建工程的抵押才从此，在建工程的抵押才开始合法化。开始合法化。二、在建工程抵押的构成要件如下：二、在建工程抵押的构成要件如下：(1)(1)主体要件：在建工程抵押的抵押权人是具有贷款经营权的金主体要件：在建工程抵押的抵押权人是具有贷款经营权的金融机构融机构( (一般是商业银行一般是商业银行) )，也就是借款合同的贷款人。而抵押人必，也就是借款合同的贷款人。而抵押人必须是借款合同的债务人，同时也是在建工程所占用土地的使用权人。须是借款合同的债务人，同时也是在建工程所占用土地的使用权人。这就要求银行不能接受债
6、务人以第三人的在建工程作为抵押物向银这就要求银行不能接受债务人以第三人的在建工程作为抵押物向银行申请贷款。行申请贷款。(2)(2)客体要求：在建工程抵押的标的物必须是债务人以客体要求：在建工程抵押的标的物必须是债务人以“合法方合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”，同时必须是，同时必须是“依依法获准尚未建造的或者正建造中的房屋或者其他建筑物法获准尚未建造的或者正建造中的房屋或者其他建筑物”。因此，。因此，抵押人首先必须证件齐备（国有土地使用权证、有关部门关于同意抵押人首先必须证件齐备（国有土地使用权证、有关部门关于同意其进行建造的建设用地规划许
7、可证及其他证件）。这就要求银行在其进行建造的建设用地规划许可证及其他证件）。这就要求银行在办理在建工程抵押贷款时不仅必须查看和收集有关证件，还必须准办理在建工程抵押贷款时不仅必须查看和收集有关证件，还必须准确评估在建工程的价值。确评估在建工程的价值。（3)3)形式要件：当事人之间必须签订抵押合同，而且必须依法形式要件：当事人之间必须签订抵押合同，而且必须依法办理抵押物登记，否则抵押行为不具有法律效力。这就要求银行在办理抵押物登记，否则抵押行为不具有法律效力。这就要求银行在办理在建工程抵押贷款时，必须到登记部门办理合法有效的抵押物办理在建工程抵押贷款时，必须到登记部门办理合法有效的抵押物登记手续
8、。登记手续。(4)(4)用途要件：在建工程抵押的目的非常明确即用途要件：在建工程抵押的目的非常明确即“抵押人为取得抵押人为取得在建工程继续建筑资金的贷款在建工程继续建筑资金的贷款”，该贷款的用途是继续建造工程。，该贷款的用途是继续建造工程。这限定了银行不能接受在建工程抵押而发放流动资金贷款或者其他这限定了银行不能接受在建工程抵押而发放流动资金贷款或者其他类型的贷款。类型的贷款。三、在建工程抵押登记必要步骤三、在建工程抵押登记必要步骤（一）必备证件：（一）必备证件：1.1.申请表，申请表，2.2.土地使用权证，土地使用权证，3.3.建设用地规划许可证，建设用地规划许可证，4.4.建设建设工程规划
9、许可证，工程规划许可证，5.5.用地红线图，用地红线图，6.6.贷款合同，贷款合同，7.7.抵押合同，抵押合同，8.8.房房地产评估报告书，地产评估报告书，9.9.抵押双方法人资格证明，抵押双方法人资格证明，10.10.法宝代表人身份证法宝代表人身份证复印件，复印件，11.11.可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料，可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料，12.12.法法人授权委托书或代理人身份证复印件及委托书人授权委托书或代理人身份证复印件及委托书,13.,13.建设单位书面具建设单位书面具结书，结书，14.14.登记机关认为必要的其它文件及资料。登记机关认为必要的其它文件及资
10、料。（二）审批期限：（二）审批期限：符合规定条件、手续齐全的，自受理收件之日起十个工作日内符合规定条件、手续齐全的，自受理收件之日起十个工作日内办理完毕。办理完毕。（三）收费标准：（三）收费标准：住宅他项权利登记费住宅他项权利登记费 8080 元元/ /套套非住宅他项权利登记费非住宅他项权利登记费 按非住宅登记费按非住宅登记费 60%60%计算计算印花税印花税 5 5 元元/ /本。本。四、注意事项：四、注意事项：(1)(1) 在建工程抵押的目的必须是为在建工程抵押的目的必须是为“抵押人取得在建工程继抵押人取得在建工程继续建造资金的贷款续建造资金的贷款”提供担保，贷款的用途必须明确提供担保，贷
11、款的用途必须明确“用于该项目用于该项目建设建设”。(2)(2) 在建工程抵押的抵押人与债务人必须是同一人，在建工在建工程抵押的抵押人与债务人必须是同一人，在建工程不得为他人的债务提供担保。程不得为他人的债务提供担保。(3)(3) 在建工程抵押的抵押权人应当是具有金融许可的机构在建工程抵押的抵押权人应当是具有金融许可的机构( (一一般是银行般是银行) )，并应对借款用途使用情况实行监管。，并应对借款用途使用情况实行监管。(4)(4) 在建工程抵押的标的物应当是在建工程的已完工部分，在建工程抵押的标的物应当是在建工程的已完工部分，未建部分不能设立抵押。因此，在建工程抵押登记必须现场察勘，未建部分不
12、能设立抵押。因此，在建工程抵押登记必须现场察勘，并作好相应的记录。并作好相应的记录。五、关于太原市在建工程抵押贷款的现状五、关于太原市在建工程抵押贷款的现状太原市房管局为了适应形势的发展，对标先进城市，结合实际太原市房管局为了适应形势的发展，对标先进城市，结合实际工作，全面拓展了房产抵押登记业务，在原有工作，全面拓展了房产抵押登记业务，在原有 1010 项抵押登记业务的项抵押登记业务的基础上，又新增基础上，又新增 1515 项，包括在建工程抵押权设立、变更、转移、注项，包括在建工程抵押权设立、变更、转移、注销登记，最高额抵押权设立、确定、变更、转移，抵押反担保登记，销登记，最高额抵押权设立、确
13、定、变更、转移，抵押反担保登记，以购销协议为主债权合同的房屋抵押权登记等，业务种类的数量已以购销协议为主债权合同的房屋抵押权登记等，业务种类的数量已经走在了全国前列。经走在了全国前列。例如，西华苑经济适用房、龙康新苑的廉租房，都办理了在例如，西华苑经济适用房、龙康新苑的廉租房，都办理了在建工抵押登记，有效地解决了项目融资问题，推进了保障性住房建工抵押登记，有效地解决了项目融资问题，推进了保障性住房建设的顺利进行。与此同时，华宇集团、百圆裤业、大唐双喜等建设的顺利进行。与此同时，华宇集团、百圆裤业、大唐双喜等都通过在建工程抵押权登记、房屋抵押权顺位登记等新增的抵押都通过在建工程抵押权登记、房屋抵押权顺位登记等新增的抵押登记业务，从银行获得了少则几千万元，多则数亿元的资金支持。登记业务，从银行获得了少则几千万元，多则数亿元的资金支持。因此，可以看到，未来中小房企以在建工程抵押获得贷款的因此，可以看到，未来中小房企以在建工程抵押获得贷款的情况也会越来越多，切实解决融资难、贷款难的问题，有力促进社情况也会越来越多，切实解决融资难、贷款难的问题，有力促进社会主义市场经济的发展。会主义市场经济的发展。
