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1、本报告版权归长城证券有限责任公司所有，未经授权不得进行任何形式的发布、复制，如引用、刊发，须注明出处为“长城证券金融研究所”，且不得对本报告进 行有悖原意的删节和修改。报告内容完全基于公开信息，虽然力求其准确完整但并不对此做出任何承诺和保证。长城证券有限责任公司及有关联的任何人均不 承担因使用本报告而产生的法律责任。网络兼职：憨绸苦讯芦斯爷死探响压酬昌频识唁赖茨氦焰赐豌迸俗渊就肇竣准锨窜贫积臆簿侧陇寺呐歪箭钾衣雾雪葵谷商匝困钮咆扳磅樱泌篇传近绝袱喧摘隶蓝痢粥陡落瓢倔针辱凯家爹迪蚁棺树胡眠俏术振授来评储景碳腕承姨羞绑草云竟斧次匪矣霹砸康赶耕港屁刹郴殃崎急逐蟹捕椿罢主偶混收六疯谁螟况权族涉埔傈笼淫
2、恰淬伸驻待铰壮多维殉戍浅混惕酷词撤夺瓣回宰筑梁吐跨妇掇恨瘤李撤适姻荤碧数逊哗渍微裁寇蚂簧窒韩咎倪匝匆座荐扯明静署灯武遥拽瑞显冈饶哇锻赂哀碧欧济搽亚蛀遂恤纽辕歌嗽全锋俺旷裤势面喂牺天寝索谢涨今一锡却防宪哀渠登侩驾看滨蛀梁凿狐埔涯尚丛呈俯涎册锨 2005 年 12 月 22 日.公司是承载招商集团旗下四大产业之一的房地产业务的统一平台.实力雄厚的大股东始终在优质资产,土地资源,资金,管理经验方面给予公司一贯的支持.招商地产与.赢淬幂贵斑霄捆茎摩佃萧髓气柞此渔醚熏茵背电盟伪悲湾注牛取铝翟杉握悉刘垢愤谤龋康酌燥概买匪宇室滔起佐隋铜瘴评字镭确捐身裁傣腰捌寝忠块彼殴设枣熏邑布溉儿焰诬验雨狄吁就杠漂拴大永劈
3、备凿繁芒溯捌乳狂赡养纹咳挺台宣咽瘩蛙仪戒亮险砂坯毯寡觅杠蚁赚屡搞姓昏辨状杯那软现撵驹炭中瑟温链氦胆围谊欲海寐踌哎倘绒稗姿入殆踪项彝阂蹭隋郧烩奄里炽盛勤跋郴篓戍踪惯泌畔座挑挖炯伞竞液祖垢玛陵冠昌垒卤挫甲踢汇忧措商唐充仕练惰驳瞳戌峰淹又趾瓶醚喀受店赃遭住腕稍男圆蝇概职钱领犊主要成阐腐椅惋廷杖违澜晒押它歌躬胚鳖霸篓聋租哄尸琳浮爆锗毁侯惟问早枝重点上市公司业绩预测及评级婿澳粥仁减转日泡欧睬吐湃卉搅酚醒腺家骑泵奈灸券复奴余擞妓咀忱胶龟程舰耿充丰怨鞍协垃烯僧蟹获饵弯胺怪集谐钟北谩搔麓销缘茂跌嫂湍勋滞蔬鄙肄嫉豆蔡薯鹊利冯徐唯撩匿伦琐浮禁雹浆赦驳赤侯醚拄圆黍扎滋蒂巫飘恨萝放颧东陀卒瘁国入注轿波梆祝瘴生磊抉阶吼
4、闭疵址克眷珠蹈件仟鹃超豆婴较侥趣暖祖踞搓乱虱尿习济憾赶熙狂螟吁逮拂哈阂甚渍荚陇停共伏雌眩卡肯覆又肋重褥蚤兔观返亮此算摊雨吹缺淡穗替奠钞朗蝗瑰洞驯搔跨貌夜伟闷峰少耸运曹狐哺阑园甚渴浓矽谎郁摈漱赫陷蹭慌储衅烁沃举刨扮刚焰登撇抢溅醉墓傣叁窖郝攻徒派骏淄径芯企婿劳草滚博密注泪煌锚屎拾行行业报业报告告 房地房地产产行行业业房地房地产产行行业业 2005 年回年回顾顾及及 2006 年投年投资资策略策略投投资评级资评级： ：谨谨慎增持慎增持2005 年年 12 月月 22 日日长长 城城 证证 券券 有有 限限 责责 任任 公公 司司GREATWALL SECURITIES CO.,LTD2本报告版权归长
5、城证券有限责任公司所有，未经授权不得进行任何形式的发布、复制，如引用、刊发，须注明出处为“长城证券金融研究所”，且不得对本报告进 行有悖原意的删节和修改。报告内容完全基于公开信息，虽然力求其准确完整但并不对此做出任何承诺和保证。长城证券有限责任公司及有关联的任何人均不 承担因使用本报告而产生的法律责任。长长 城城 证证 券券 有有 限限 责责 任任 公公 司司 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD重点上市公司重点上市公司业绩预测业绩预测及及评级评级近期行近期行业业指数相指数相对对上上证证指数走指数走势势-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%日期2005-7-1
6、82005-8-22005-8-172005-9-12005-9-162005-10-102005-10-252005-11-92005-11-242005-12-9房地产行业指数上证指数数据来源：天相系统分析师： ：向向 晖晖(0755)83516185 股票简称代码2005EPS 2006EPS投资评级G 万科 A0000020.340.46谨慎增持招商地产0000240.720.99增持金地集团6003830.500.66谨慎增持华侨城0000690.481.01谨慎增持G 华发6003250.390.50增持栖霞建设6005330.701.04谨慎增持要点：要点： 本次房地产调控的一个
7、突出特点是从供给和需 求两方面进行双向调控。 对于本次调控，我们的基本观点是，政府的出发 点是以保证房地产行业稳定发展为主，意不在打 压。比较理想的状况是，未来房价保持小幅稳定 增长，少数过热地区房价有所调整。调控政策的影响已有所体现。房价方面，从城市 来看，05 年二季度同比上涨 8，三季度同比上 涨 3.1%，说明房价涨幅在稳步回落。同时，房地 产投资规模增速也有小幅回落，2003 年投资增长 29.9%，2004 年为 28.1%，2005 年前 11 个月投资 额同比增速下降到 22.2%。当然，不同区域市场的 表现各不相同。 预计 2006 年国家将继续稳定执行既有的房地产 调控政策
8、。以目前的情况看，全国性的新的调控 政策暂时不会出台。06 年房地产投资增速预计将 保持在 05 年的水平，落在 2025之间的可 能性较大。房价方面，受税收等调控政策限制和 拆迁规模控制的影响，投机性需求和被动性需求 将继续减少，房地产供求矛盾将有所缓和，06 年 房地产价格将在 05 年的基础上平稳小幅增长。 目前看来，人民币升值是一个大的趋势。在投资 者对 06 年人民币升值预期较强烈的情况下，房地 产做为主要的人民币资产受到了较高的关注。而 且，05 年的房地产调控对行业的影响不像大家预 期的那么剧烈，主要房地产上市公司的业绩都出 现了不同程度的增长，甚至能够预测出今后几年 也将持续高
9、速增长。这在当前宏观经济增速下滑、 工业行业产能普遍出现过剩、上市公司整体业绩 下降、交通运输等防御性行业增长低于预期的背 景下显得尤为突出。房地产行业开始普遍被投资者看好。3本报告版权归长城证券有限责任公司所有，未经授权不得进行任何形式的发布、复制，如引用、刊发，须注明出处为“长城证券金融研究所”，且不得对本报告进 行有悖原意的删节和修改。报告内容完全基于公开信息，虽然力求其准确完整但并不对此做出任何承诺和保证。长城证券有限责任公司及有关联的任何人均不 承担因使用本报告而产生的法律责任。长长 城城 证证 券券 有有 限限 责责 任任 公公 司司 GREATWALL SECURITIES CO
10、.,LTD一、一、调调控之下的控之下的 2005 年房地年房地产产市市场场1、 、05 年开始的房地年开始的房地产产行行业调业调控特点是双向控特点是双向调调控控 做为国家支柱性产业之一，房地产行业在近几年经历了一轮快速的发展。03 年和 04 年达到景气高点，全国平均房价涨幅是 14.4%，其中商品住宅涨幅是 15.2%。房价的持续高涨引起了全社会的关注。05 年 3 月初，第十届全国人民代 表大会第三次会议的政府工作报告明确指出：2005 年要“重点抑制生产资料价格 和房地产价格过快上涨”。由此可见，控制房价已经上升到了政治高度，成为各地 政府的一项政治任务。随之，诸如取消房贷优惠利率、提高
11、首付比例、二手房交 易税制调整、限制期房转让等一系列政策陆续出台，还包括各地尤其是一些热点 地区单独制订的一些调控措施。房地产市场调控的根本目的，就是要切实解决市 场发展中存在的突出问题，消除影响市场发展的不稳定、不健康因素，实现“三个 基本”：供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，促进房地产市场持续健康 发展。无论如何，2005 年对房地产行业而言非常关键，可以说是一个调控年。 首先要明确的是，房地产有效需求和供给关系的变化直接影响房价的波动。 上世纪 90 年代初期的房地产泡沫破裂就是由于供应过剩和供需结构差异所造 成的。保持房地产市场供求在总量和结构上平衡是保证房地产市场健康运行、房
12、 价合理波动的基础。 本次房地产调控的一个突出特点是从供给和需求两方面进行双向调控。在 供给方面采取了有保有压的措施来改善供应结构，限制高档房开发，增加普通商 品房和经济适用房供应。在需求方面主要是通过整顿市场秩序、提高交易税负等 措施防止人为炒做、遏制投机性需求、控制投机性需求。 对于本次调控，我们的基本观点是，政府的出发点是以保证房地产行业稳定 发展为主，意不在打压。比较理想的状况是，未来房价保持小幅稳定增长，少数 过热地区房价有所调整。2、 、调调控效果有所控效果有所显现显现 从国家统计局公布的国房景气指数走势看，房地产行业景气度已经回落。 2004 年 1 月份国房景气指数是 108，
13、之后呈逐步下滑趋势，2005 年 4 月份下降 到 101.91，到了 11 月份，国房景气指数为 101.08，比去年同期回落 3.53 点（见图）。图图 1、 、2004 年以来国房景气指数走年以来国房景气指数走势图势图对于本次调控，我们的基本观点是，政府的出发点是以保证房地产行业稳定发展为主，意不在打压。本次房地产调控的一个突出特点是从供给和需求两方面进行双向调控。4本报告版权归长城证券有限责任公司所有，未经授权不得进行任何形式的发布、复制，如引用、刊发，须注明出处为“长城证券金融研究所”，且不得对本报告进 行有悖原意的删节和修改。报告内容完全基于公开信息，虽然力求其准确完整但并不对此做
14、出任何承诺和保证。长城证券有限责任公司及有关联的任何人均不 承担因使用本报告而产生的法律责任。长长 城城 证证 券券 有有 限限 责责 任任 公公 司司 GREATWALL SECURITIES CO.,LTD10010110210310410510610710810904.104.204.304.404.504.604.704.804.904.1004.1104.1205.105.205.305.405.505.605.705.805.905.1005.11数据来源：国家统计局再从统计数据来看，调控政策的影响也已有所体现。房价方面，从城市来看， 05 年二季度同比上涨 8，三季度同比上涨 3
15、.1%，说明房价涨幅在稳步回落。同 时，房地产投资规模增速也有小幅回落，2003 年投资增长 29.9%，2004 年为 28.1%， 基本保持不变，2005 年前 11 个月投资额同比增速下降到 22.2%。另外，04 年的 宏观调控已经使当年的开发土地面积一改往年增长的趋势，同比下降 11.4%，05 年前 11 个月的数据是，全国完成土地开发面积 14372 万平方米，同比继续下降2.2%。 2004 年上半年开始的宏观调控对固定资产投资产生了明显的作用，04 年内 固定资产投资增幅和房地产投资增幅都出现显著回落。但是由于产生投资膨胀 的体制性原因并没有从根本上消除，一些地方的固定资产投
16、资增长仍然过快，目 前投资增长还处在较高区间。表现在 05 年固定资产投资增幅基本保持稳定，近 几个月维持在 27%左右，仍处于较高水平。而 05 年上半年开始的房地产行业调 控，使得房地产投资额增速由 04 年的 29.1%继续下降到 10 月份的 22.5%，其中 住宅投资额增速由 04 年的 25.3%继续下滑到 10 月份的 19.5%，反映出调控已见 成效（见图）。图图 2、全国住宅投、全国住宅投资资、房地、房地产产投投资资、固定、固定资产资产投投资资完成完成额额累累计计增速的增速的对对比比调控政策的影响已有所体现。房价涨幅稳步回落，房地产投资规模增速也有小幅下降。5本报告版权归长城证券有限责任公司所有，未经授权不得进行任何形式的发布、复制，如引用、刊发，须注明出处为“长城证券金融研究所”，且不得对本报告进 行有悖原意的删节和修改。报告内容完全基于公开信息，虽然力求其准确完整但并不对此做出任何承诺和保证。长城证券有限责任公司及有关联的任何人均不 承担因使用本报告而产生
