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1、技术经济学课程设计报告书学 号11500120/11500121/11500123技术经济学课程设计技术经济学课程设计 设计说明书房地产开发项目财务评价房地产开发项目财务评价起止日期： 2013 年 12 月 30 日 至 2014 年 1 月 3 日学生姓名张骆一纯 /江章 甫 / 朱褀 昕 班级信息 1 班成绩指导教师 (签字 )经济与管理学院经济与管理学院2014 年年 1 月月 3 日日技术经济学课程设计报告书分工明晰分工明晰学号学号姓名姓名主要负责的任务主要负责的任务11580120张骆一纯资金筹措表的编写，收入和税金表的填写，成本估算表的填写，借款还本息表的填写，盈利能力分析，清偿
2、能力分析，不确定性分析11580121江章甫资金筹措表的编写，收入和税金表的填写，成本估算表的填写，借款还本息表的填写，盈利能力分析。清偿能力分析，不确定性分析11580122朱褀昕资金筹措表的编写，收入和税金表的填写，成本估算表的填写，借款还本息表的填写，盈利能力分析，清偿能力分析，不确定性分析评评 分分 表表报告成绩报告成绩学号学号姓名姓名内容全面内容全面30%30%计算准确计算准确20%20%格式规范格式规范10%10%答辩答辩40%40%合计合计11580120张骆一纯11580121江章甫11580123朱褀昕技术经济学课程设计报告书目目 录录1 1 项目概况项目概况.1 11.1
3、项目名称与内容 .11.2 建设规模及相关参数设置 .12 2 费用和效益估算费用和效益估算 .2 22.1 投资估算.22.2 基本费用估算 .32.3 收入和税金估算 .53.3. 资金筹措资金筹措.8 84.4. 财务分析财务分析.9 94.1 盈利能力分析.94.2 对财务评价指标进行偿债能力分析.95.5.项目财务不确定性分析项目财务不确定性分析.9 96.6.结论结论.1010心得体会：心得体会：.1111技术经济学课程设计报告书1 1 项目概况项目概况1.11.1 项目名称与内容项目名称与内容（一）项目概况某房地产开发公司获得一开发项目，该项目征地面积为 7.5 亩，土地费用为
4、510 万元，用地性质为建造商品住宅（其中包括代征地 1.97 亩）拟建项目容积率为 2.61，面积为13050 平方米。该土地上有拆迁户数 84 户，共计面积为 2462 平方米。返迁面积是原面积的 1.65 倍。该项目拟从土地再开发，前期准备工作开始需要 3 年才能竣工。（二）投资估算及资金筹措1该公司有资本金 1000 万元，公司将全部用来启动该项目。第一年公司将其全部用完，主要包括土地费用 510 万元，勘察设计费用 28 万元，进行前期准备工作 432 万元和开发公司每年都有的管理费用 40 万元。2工程款按预算为 650 万元。甲方与施工单位签订合同，工程款由施工单位垫至项目预售前
5、，共需 80 万元，施工单位拟借款，利息率为 6.14%，这部分费用由房地产开发公司还款时支付。同时这部分费用第一年用于工程的为 20 万元，其他 60 万元用于第二年的工程建设。3把每年预售房屋的款项用于工程建设及其他一些费用，余下的部分则用于施工单位工程借款的偿还。第二年工程建设款还需 300 万元，第三年还需投资 270 万元。（三）销售计划、进度安排1返迁部分：拆迁户返迁在第 4 年，偿还面积部分按当地政府规定的价格，房地产开发公司可收取 360 元平方米，而超过部分按成本价格 500 元m2 收取。2销售部分：拟在第二年对项目投资超过 25%，并且工程基础部分完工后开始销售，在第五年
6、年末将房屋销售完毕，房屋售价为 2400 元m2(均价)。每年销售任务按总面积扣除返迁面积计算，第二年的任务为 18%，以后各年任务分别依次为 27%，35%，20%。并且对第二年购房者优惠 10%，对第三年购房者优惠 5%，第四年，第五年按现房价格销售。（四）税费根据规定该项目需要缴纳以下税费：营业税 5%，城市维护建设税 7%，教育费附加 3%。房地产税按销售收入的 12%计。本项目的基准内部收益率为 12%。技术经济学课程设计报告书1.21.2 建设规模及相关参数设置建设规模及相关参数设置某房地产开发公司获得一开发项目，该项目征地面积为 7.5 亩，土地费用为 510 万元，用地性质为建
7、造商品住宅（其中包括代征地 1.97 亩）拟建项目容积率为 2.61，面积为13050 平方米。该土地上有拆迁户数 84 户，共计面积为 2462 平方米。返迁面积是原面积的 1.65 倍。该项目拟从土地再开发，前期准备工作开始需要 3 年才能竣工。2 2 费用和效益估算费用和效益估算2.12.1 投资估算投资估算土地费用，勘察设计费用，前期准备工程费，房屋开发费和管理费都是在题目中给出的，开发税一项根据要求不计，财务费用即为在开发期间贷款所产生的利息之和。最后以上七项即为总成本估算总计。总成本估算表 单位 万元序号年份 项目12345合计1土地费用510.00510.002勘察设计费用28.
8、0028.003前期准备工程费用432.00432.004房屋开发费用20.00360.00270.00650.005管理费用40.0040.0040.0040.0040.00200.006开发期税费0.000.000.000.000.000.007财务费用1.846.246.62技术经济学课程设计报告书总计1031.84406.24316.6240.0040.001834.70 该公司有资本金 1000 万元，公司将全部用来启动该项目。第一年公司将其全部用完，主要包括土地费用 510 万元，勘察设计费用 28 万元，进行前期准备工作 432 万元和开发公司每年都有的管理费用 40 万元。工程
9、款按预算为 650 万元。甲方与施工单位签订合同，工程款由施工单位垫至项目预售前，共需 80 万元，施工单位拟借款，利息率为 6.14%，这部分费用由房地产开发公司还款时支付。同时这部分费用第一年用于工程的为 20 万元，其他 60 万元用于第二年的工程建设。把每年预售房屋的款项用于工程建设及其他一些费用，余下的部分则用于施工单位工程借款的偿还。第二年工程建设款还需 300 万元，第三年还需投资 270 万元。2.22.2 基本费用估算基本费用估算项目总投资使用计划与资金筹措表 单位：万 元建设期投产期 序 号项目 年份12345合计（人 民币）1总投资1031.84406.24316.62
10、40 401,834.701.1土地费用510.00 510.001.2勘探设计费用28.00 28.001.3前期准备工程费用432.00 432.001.4房屋开发费用20.00360.00270.00 650.001.5管理费用40.0040.0040.0040.0040.00200.001.6开发期税费0.000.000.000.000.000.001.7利息支出1.846.246.62 14.702资金筹措1,834.702.1自有资金1,000.00 1,000.002.2施工方垫资20.0060.00 80.002.3销售收入330.22310.0040.0040.00720.2
11、22.4贷款10.009.78 19.782.5利息支出0.926.246.6 14.70技术经济学课程设计报告书该公司有资本金 1000 万元，公司将全部用来启动该项目。第一年公司将其全部用完，主要包括土地费用 510 万元，勘察设计费用 28 万元，进行前期准备工作 432 万元和开发公司每年都有的管理费用 40 万元。2工程款按预算为 650 万元。甲方与施工单位签订合同，工程款由施工单位垫至项目预售前，共需 80 万元，施工单位拟借款，利息率为 6.14%，这部分费用由房地产开发公司还款时支付。同时这部分费用第一年用于工程的为 20 万元，其他 60 万元用于第二年的工程建设。3把每年
12、预售房屋的款项用于工程建设及其他一些费用，余下的部分则用于施工单位工程借款的偿还。第二年工程建设款还需 300 万元，第三年还需投资 270 万元。借款还本付息表 单位：万元序 号项目 年份12345合计1期初贷款本息累计31.8476.026.62 114.481.1本金3069.78 99.781.2利息1.846.246.62 14.72偿还贷款本息的资金来源 技术经济学课程设计报告书2.1未分配利润092.5167.38112.4752.53 分析：第二年应计利息=年初借款累积*利率+本年借款*利率/2,第三年应计利息=年初借款累积*利率， 年底借款累计=年初借款累积+本年借款+本年应
13、计利息-本年还本付息。从第二年开始还借款，采用第三年本金等额加当年利息偿还方案，前三年贷款每年利息=（年初借款本息累计+当年借款/2）年利率，年利率 6.14%。2.32.3 收入和税金估算收入和税金估算营业收入和营业税金及附加 金额单位（万元）销售量单位（平方米）序号项目名称 年份12345合计1营业收入2,257.751.1售房1.1. 1售房面积1,617.792,426.683,145.701,797.548,987.701.1. 2售房单价（元/m2)2,160.002,280.002,400.002,400.00 1.1. 3销售总计(万)349.44553.28754.97431.412,089.101.2返迁1.2. 1返迁面积2,462.001,600.304,062.301.2. 2返迁单价（元/m2)360.00500.001.2. 3返迁总计（万） 88.6380.02168.652营业税金及附 加
