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1、广州市白云区人和广州市白云区人和镇镇西成路西成路 8 号商号商业业城估价城估价报报告告项目名称：广州市白云区人和镇西城路 8 号商业城（即空姐步行街及空港假日别墅酒店）委托方： 估价方：房地产评估估价实训小组估价人员： 估价作业日期：2011 年 6 月 7 日至 2011 年 6 月 10 日估价报告编号：建房估证字20050011目录一、致委托方函 . 2二、估价小组声明 . 3三、估价的假设和限制条件 . 4(一)估价假设条件 . . . 4(二)限制条件 . . 5四、估价结果报告 . . 6（一）空姐商业步行街. . .6（二）空港假日别墅酒店. .10五、估价技术报告. .12（一
2、）空姐商业步行街. .14（二）空港假日别墅酒店. .19六、附 件 . 242致委托方函致委托方函尊敬的 XXX 女士：承蒙委托, 我估价小组于 2011 年 6 月 7 日接受您的委托，对广州市白云区人和镇西城路 8 号商业城（即空姐步行街及空港假日别墅酒店）的公开市场价值进行评估，估价目的是为了确定是否购买而提供价值参考依据。我估价小组自 2011 年 6 月 7 日收到您提供的项目相关资料后，便组织人员于 2011 年 6 月 7 日至 2011 年 6 月 10 日对估价对象广州市白云区人和镇西城路 8 号商业城（即空姐步行街及空港假日别墅酒店）的公开市场价值进行了评估。评估人员在现
3、场查勘的基础上，根据国家与地方的有关政策法规、国家标准房地产估价规范和我估价小组掌握的房地产市场资料，结合您所提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选用了市场比较法和收益法进行分析、测算和判断，确定估价对象广州市白云区人和镇西城路 8 号商业城（即空姐步行街及空港假日别墅酒店）在 2011 年 6 月 7 日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值，空姐步行街为人民币 6629万元，大写人民币陆仟陆佰贰拾玖万元整，单价 10995 元/平方米, 每平方米大写人民币壹万玖佰玖拾伍；空港假日别墅酒店为人民币 18186 万元，大写人民币壹万捌仟壹佰捌拾
4、陆万元整；单价 6989 元/平方米, 每平方米大写人民币陆仟玖佰捌拾玖。估价的详细结果、过程及有关说明，详见附后的房地产估价结果报告和房地产估价技术报告。此致此致3房地产估价评估实训小组代表人：XXX2011 年 06 月 10 日估价小估价小组组声明声明我我们们郑郑重重声声明明： ：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、本估价小组及本次参与估价的房地产估价人员与委托方没有利害关系。4、估价人员依据中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291-19
5、99）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、没有人对本估价报告提供专业帮助。7、本估价报告由评估估价实训小组负责解释。8、本报告估价结果仅为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。未经本估价小组书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。9、本报告附件是本报告的重要组成部分，使用本报告时请仔细阅读附件。本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容而导致的4有关纠纷和损失，本估价小组和估价人员不承担任何法律责任。参加本次估价的估价小组成员签名：估价的假估价的
6、假设设和限制条件和限制条件一、本次估价的假一、本次估价的假设设前提前提1、本次估价以估价对象的商业用途整体、持续使用为估价前提，即估价对象以商业用途为整体、持续使用为估价前提。2、本次估价假定委托人拥有估价对象房地产完全产权为前提、以估价对象在估价时点时的状况为依据进行估价，即估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产正常市场价格。3、在评估过程中，我们假定该物业的所有权人在公开市场上出售该物业，且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。4、本次估价假设在估价对象土地使用权法定年期内，该物业所有权人对
7、该物业享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。55、估价人员、（签名）于 2011 年 6 月 7 日进行现场查勘，对建筑基础、结构等隐蔽工程进行测量，不存在结构性损坏或质量问题。空姐步行街首层商铺建筑面积为 3527 平方米、二层商铺建筑面积为 2502 平方米，总占土地面积为4698 平方米。空港假日别墅酒店建筑面积为 18868.4 平方米。6、委托方提供的估价对象资料部分为影印件，估价人员不保证影印件与原件的一致性。本次评估是以委托方提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由委托方负责。二、本次估价的限制条件二、本次估价的限制
8、条件1、估价对象地段等级依据广州市市区二一年商业用地级别与基准地价图及广州市征税等级图确定。2、估价对象土地使用权取得方式为出让，根据估价对象的国有土地使用证（广国用2006第 481 号），估价对象的土地使用权终止日期至 2030 年 12 月 30日止，即至估价时点土地剩余使用年限为 19 年。本报告评估结果已考虑该因素对房地产价格的影响。3、本估价报告的估价结果是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如果房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。4、本估价报告的估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等
9、特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其它不可抗力对估价对象房地产价值的影响，委托方在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。5、本估价报告所确定的房地产价格是在公开市场条件和本次估价目的的特6定条件下形成或者成立的正常价格。如果估价目的发生变更，必须另行估价。6、本估价报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本评估机构不承担责任。7、本估价报告仅供房地产主管部门、委托方使用，未经本估价公司许可，不得提供给其他任何单位和个人使用，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或
10、公开媒体上。8、本估价报告应用的有效期为一年，自本估价报告完成之日起计，即本报告的应用之日与估价报告完成之日相差不可超过一年。本估价报告应用的有效期超过一年时，需重新进行估价。9、本估价报告的最终解释权由本评估公司所有。估价估价结结果果报报告告一、空姐步行街估价一、空姐步行街估价结结果果报报告告(一一)委托方委托方7委托方名称： 住所： 联系电话：13488888888(二二)估价方估价方估价机构全称：房地产评估估价实训小组住所： 代表人：机构等级：国家 X 级资质资格证书号：建房估证字2005001(三三)估价估价对对象概况象概况1、房地产权益状况我公司根据委托方提供的相关资料，并结合估价对
11、象的现状使用情况，确定估价对象房地产所有权人为人和村村民，该房产法定用途为农业用地，估价时点实际用途为商业 。2、估价对象区域状况空姐步行街位于广州市白云区人和镇人和商业城，占地面积为 4968 平方米。地势平坦，其形状为不等腰梯形，土地产权性质为土地使用权出租，出租期为2005 年 12 月 30 号到 2030 年 12 月 30 号出租年限为 25 年，开发商出售年限为20 年。委托方持有国有土地使用证。空姐步行街为钢筋混凝土框架结构，建筑层数共 2 层，首层建筑面积为 3527平方米，二层建筑面积为 2520 平方米。该项目由委托方自建，委托方持有房屋使用权证。估价对象建成后都是用作商
12、铺。3、房地产实体状况8估价对象名称为空姐步行街，坐落于广州市白云区人和镇西城路 8 号，首层建筑面积 3527 平方米， 二层建筑面积 2502 平方米。钢筋混凝土框架结构，房屋共 2 层。房屋概况1、建筑面积： 首层建筑面积为 3527 平方米，二层建筑面积为 2520 平方米。2、房屋类型： 商业用房3、建筑结构： 钢筋混凝土框架结构。4、建成年代： 2010 年。5、层次/层数: 2 层6、装饰情况： 精装修7、设施设备：估价对象外部市政已经达到“七通”，即通路、通上下水、通电、通电讯、通燃气、通热力，基础设施状况良好。8、其他：估价对象权利状况根据委托方提供的号国有土地使用证，估价对
13、象使用范围内的土地所有权属国家所有，土地使用权由委托方以有偿出让的方式取得，土地用途为住宅及配套商业。目前该项目的房屋所有权证正在办理之中。据委托估价方介绍，至估价时点估价对象未有权属纠纷，未设置他项权利。(四四)估价目的估价目的为了确定是否购买而提供价值参考依据。(五五)估价估价时时点点2011 年 6 月 15 日(六六)本次本次评评估价估价值值定定义义本报告中估价结果是人和商业中心中商铺以及公寓的市值房地产价格。其9价格为房地产在估价时点条件下、土地性质为租赁性质（人和镇人和村委会拟开发的人和安置区综合性地产项目的重要组成部分）。(七七)估价依据估价依据1、法律法规（1）中华人民共和国城
14、市房地产管理法；（2）中华人民共和国土地管理法；（3）中华人民共和国物权法；（4）中华人民共和国担保法；（5）房地产估价规范（GB/T50291-1999）；（6）房地产抵押估价指导意见；（7）商业银行房地产贷款风险管理指引。2、委托方提供的文件资料（1）房地产权证（产权证号：XX）；（2）其他资料（土地证、建设用地规划许可证、租赁合同等）3、估价方收集的有关资料（1）现场勘察资料；（2）市场调查资料（3）估价人员收集的其他资料(八八)估价原估价原则则根据估价委托，结合估价对象的有关情况，遵循估价工作合法原则，最高最佳使用原则，替代原则，估价时点原则。1、合法原则：估价对象房地产符合城市规划对
15、土地用途、容积率、覆盖率、10建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。2、最高最佳使用原则：指房地产估价必须在合法条件下以估价对象房地产充分发挥最高最佳效为估价前提下。分别以保持现状前提、转换用途前提、装修改造前提、重新利用前提作出判断和选择。3、替代原则：指房地产估价必须依据同一市场上具有相近效用的房地产，其价值也应相近的一般原理进行估价。4、估价时点原则：估价时点又称评估时点，估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值，反映了房地产估价的结果具有很强的时间相关性和时效性。(九九)估价方法估价方法根据评估对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区市场状况的调查和对评估对象的实地勘察
