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1、房地产经纪相关知识精讲班第房地产经纪相关知识精讲班第 6 6 讲讲义讲讲义房地产经纪相关知识精讲班第 6 讲课件讲义（环球职业教育在线） 房地产经纪相关知识精讲班第 6 讲讲义土地面积测算五、土地面积测算一、土地面积的概念和种类广义上的土地面积，是指地球表面上某一区域的面积。这里的土地面积主要是指与土地权属有关的土地面积，它主要有宗地面积和共有土地分摊面积。不计人宗地面积的范围有：(1)无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地；(2)市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；(3)公共使用的河滩、水沟、排污沟；(4)已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；(5)其他按
2、规定不计入宗地面积的。共有土地分摊面积是指一土地所有者或土地使用者在共有土地面积中所分摊的面积。该面积一般是根据所拥有建筑面积的多少按比例分摊。二、土地面积测算的方法面积测算的方法有很多，主要可分为图解法和解析法两大类。凡是从图上直接量算面积或由图上采集数据计算面积的，均为图解法。凡是由实地采集计算元素(坐标、边长等)用数学公式或模型计算面积的，均为解析法。测算面积的具体方法主要有：几何图形法、坐标法、求积仪法、求积透明模片法。其中，几何图形法、坐标法既适用于图上量算面积，也适用于实地量算面积；求积仪法和求积透明模片法仅适用于图上量算面积。上述测算面积的方法一般来说既适用于土地面积测算，也适用
3、于房屋面积测算。但房屋面积一般采用几何图形法量算，土地面积则都采用。(一)几何图形法在图上量算面积时，如果图形面积较大或比较规则，也可以采用几何图形法。(二)坐标法坐标法是根据界址点坐标按下列公式计算面积：取得坐标的方法基本有两种：即从实地取得和从图上取得，但取得坐标的形式有多种多样。(三)求积仪法求积仪是一种在图上量算面积的专用仪器，有机械求积仪和电子求积仪两种，适用于量算各种图形的面积。(四)求积透明模片法求积透明模片法是在透明模片上建立一组有单位面积的方格、网点或平行线等，然后将透明模片蒙在所测图形上，通过计算图形内的方格、网点或平行线的数量，求得图形上的面积值，再根据图的比例尺，算出所
4、测图形的实地面积值。房屋面积测算四、房屋面积测算一、房屋面积的种类房屋面积主要有建筑面积、使用面积，成套房屋还有套内建筑面积、共有建筑面积、分摊的共有建筑面积，除此之外还有预售面积、竣工面积、产权面积。房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 220m 以上(含 220m，下同)的永久性建筑。房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。成套房屋的套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。房屋共有建筑面积是指各产权人共同占有或共同使用的建
5、筑面积，它应按一定方式在各产权人之间进行分摊。分摊的共有建筑面积是指某个产权人在房屋共有建筑面积中所分摊的面积。预售面积俗称楼花面积，是指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。竣工面积是指房屋竣工后实测的房屋面积。竣工面积有时与预售面积不一致，原因可能有：变更了设计，施工误差或错误，施工放样误差过大，房屋竣工后原属于应分摊的共有建筑面积的功能或服务范围有改变，测量误差。房屋产权面积是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋面积，它由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。二、房屋面积测算的一般规定l、房屋面积测算是指水平投影面积测算。2、房屋面积测量的精度必须达到房产测量规范规定的房产
6、面积的精度要求。房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过教材 202 页表 5 一 l 计算的结果。3房屋面积测算必须独立进行两次，其较差应在规定的限差以内，取平均数作为最后结果。4量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。5边长以 m 为单位，取至 001m；面积以为单位，取至 001 。题目：宗地图描述( )等，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图。A 宗地位置B地形C相邻道路名称D界址点关系E相邻宗地编号答案：（ACDE ）三、房屋建筑面积的测算(一)计算建筑面积的一般规定1计算建筑面积的房屋，应是永久性结构的房屋。2计算建筑面积的房屋，层高(高度)应在
7、 220m 以上。层高(高度)是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。3同一房屋如果结构、层数不相同时，应分别计算建筑面积。(二)计算全部建筑面积的范围1单层房屋，按一层计算建筑面积；二层以上(含二层，下同)的房屋，按各层建筑面积的总和计算建筑面积。2房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯问、电梯间等其高度在 220m 以上部位计算建筑面积。3穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在 220m 以上的，按其水平投影面积计算。4楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。5房屋天面上，属永久性建筑，层高在 220m 以上的
8、楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在 220m 以上的部位，按其外围水平投影面积计算。6挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋问永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。7地下室、半地下室及其相应出入口，层高在220m 以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。8有柱(不含独立柱、单排柱)或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。9玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。1
9、0属永久性建筑有柱的车棚、货棚等，按柱的外围水平投影面积计算。11依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在 2.20m 以上部位的外围水平投影面积计算。12有伸缩缝的房屋，如果其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。(三)计算一半建筑面积的范围1与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。2独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。3未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。4无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。5有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。(四)
10、不计算建筑面积的范围1层高在 220m 以下(不含 220m，下同)的夹层、插层、技木层和层高在 220m 以下的地下室和半地下室。2突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。3房屋之间无上盖的架空通廊。4房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。5建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。6骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。7利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。8活动房屋、临时房屋、简易房屋。9独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。10与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。(五)几种特殊情况下计算建筑面积的规定1
11、同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不相同时，分层分别计算。金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。2房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶)的，层高(高度)220m 以上的部位计算建筑面积。3全封闭阳台、有柱挑廊、有顶盖封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。未封闭的阳台、无柱挑廊、有顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积。4与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。5对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高(高
12、度)220m 以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。6楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。7临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。8与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。9室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。成套房屋建筑面积的测算四、成套房屋建筑面积的测算(一)成套房屋建筑面积的内涵对于整幢为单一产权人的房屋，房屋建筑面积的测算一般以幢为单位进行。随着同一幢房屋内产权出现多元化及功能出现多样化，如多层、高层住宅楼中每户居民
13、各拥有其中一套，除单一功能的住宅楼外还有商住楼、综合楼等，从而还需要房屋建筑面积测算分层、分单元、分户进行，由此产生了分幢建筑面积、分层建筑面积、分单元建筑面积和分户建筑面积等概念。分幢建筑面积是指以整幢房屋为单位的建筑面积。分层建筑面积是指以房屋某层或某几层为单位的建筑面积。分单元建筑面积是指以房屋某梯或某几个套间为单位的建筑面积。分户建筑面积是指以一个套间为单位的建筑面积。分层建筑面积的总和，分单元建筑面积的总和，分户建筑面积的总和，均等于分幢建筑面积。成套房屋建筑面积通常是指分户建筑面积。(二)成套房屋建筑面积的组成成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即：建筑面积=
14、套内建筑面积+分摊的共有建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成，即：套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积(三)套内房屋使用面积的计算套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：1套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。2套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。3不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计人使用面积。4内墙面装饰厚度计入使用面积。(四)套内墙体面积的计算套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体
15、所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。(五)套内阳台建筑面积的计算套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中，封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。(六)分摊的共有建筑面积的计算1共有建筑面积的类型根据房屋共有建筑面积的不同使用功能(如住宅、商业、办公等)，应分摊的共有建筑面积分为幢共有建筑面积、功能共有建筑面积、本层共有建筑面积三大类。2共有建筑面积的内容共有建筑面积的内容包括：作为公共使用
16、的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算；套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。不计入共有建筑面积的内容有：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室(层)；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外与本幢不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢房屋的共有建筑面积。3共有建筑面积分摊的原则产权各方有合法产权分割文件或协议的，按其文件或协议规定进行分摊。无产权分割文件或协议的，根据
