苏州万达广场位于于平江新城核心位置

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1、 苏州万达广场位于于平江新城核心位置，人民路 3188 号，是苏州南北主干道 上的唯一大型标志性商业建筑群，也是目前苏州规模最大、中心城区第一高度 的办公楼集群，填补了苏州市区没有高档写字楼的空白。 苏州万达广场地处平江新城的中央商贸商务区，即苏州市区 CBD 核心。项目距 离火车站约 800 米，距离观前街约 3 公里，是连接苏州古城区、相城区、工业 园区和高新区的枢纽和中心，占据了平江新城最为重要的区位。区域内交通发 达，集铁路、国道、高速公路、轻轨等各种交通基础设施于一身，有沪宁高速 公路、312 国道、227 省道（东环路） 、苏虞张连接线等对外交通干线。沪宁高 速公路城区入口、苏州火

2、车站和汽车北站均位于地块周边，人民路直达项目， 轻轨 2 号线金民东路站直接和万达广场商业步行街相连，为地区发展提供了得 天独厚的交通优势。 同时，苏州万达广场作为 CBD 核心，周边各类商业及公共服务配套齐全。 平江区政府及众多政府机构已在平江新城新址开工建设，与万达广场近在咫尺， 这在表明政府对区域发展的信心和建设目标的同时，还为日后的商务办公带来 优越的政府和公共政策环境。另外，位于苏州万达广场北侧一公里左右的台湾 商贸城也已确定建设，作为超大规模的国家级商贸城，将会给平江新城区域带 来众多企业入驻和巨大的商机。 近日，平江新城成为土地市场的热点，土地拍卖的地块都位于万达广场附 近，包括

3、酒店、商场等在内的众多商业地块，引起各大发展商的激烈竞争，表 明政府的推动和规划已经与商家及投资者的信心形成强大的合力，CBD 的发展 和建设高峰已经到来，如此之多的投资者看好的投资区域，也是苏州最热的投 资地点。 此时的平江新城处于大发展的重要时刻，房产销售量价齐升，土地拍卖积极踊 跃，说明此时的地产和房产已经步入了新一轮的上升通道，而平江新城投资者 的云集和资金的汇聚说明了这是投资的最佳时机。苏州万达广场是中国商业地产领军企业万达集团进驻苏州的第一个大型城市综 合体项目，该项目是由多种不同形态的建筑产品构成的大型建筑综合体，其中 除具有国际背景的商业广场外还包含城市地标性的高层公寓和精品写

4、字楼、 SOHO、街区型步行商业街等等。 项目总占地面积 6.4 万 m2，总建筑面积约为 45 万 m2 左右。分为 A 区和 B 区进行开发。目前，B 区已基本入住，人气已然成形。 A 区三幢高层写字楼，其裙楼分别为商场、娱乐、超市等主力商业，主要 有：家乐福、国美电器、万千百货、万达国际影城、一兆韦德健身、大歌星 KTV、运动 100、大玩家电玩等，共计 8 万 m2。楼上部分为写字楼，约 10 万 m2。A 区地下车库 4.64 万 m2，地下步行街 1.4 万 m2。地下商业步行街已有包 括中餐、西餐、服装、亲子、日用等业态在内的众多著名品牌加盟。万达集团 旗下专业商管机构万达商业管

5、理公司将成为苏州万达广场的物业和商业管理者， 会给业主带来专业到位的管理服务。 产品介绍苏州万达广场 2008 年 3 月 8 日首次开盘，当天销售房源 800 余套，销售场 面火爆。之后于 2008 年 4 月和 8 月陆续推出二期、三期产品，持续热销，是 2008 年苏州房地产市场销售冠军，综合体的产品价值得到了客户的广泛认可。 目前，苏州万达广场所有公寓产品已销售 95%以上，销售商铺部分共 92 套，销 售率达 96%以上，均价为 20000 元/平米。 目前 3 幢写字楼已经封顶，裙楼部分已有包括万千百货和家乐福在内的主 力店进场装修。2009 年 9 月商业全面开业，计划 2009

6、 年底项目整体竣工验收。写字楼 17 和 18 幢于 2008 年底开始销售，凭借极高的品质和性价比，受到 了苏州市和外地投资者的极大青睐，目前已经售出 75%以上的房源，是苏州写 字楼市场最热门的项目。由于前期销售较快，写字楼房源已经不多，项目的最 后房源、收官之作19 幢写字楼将于近期开盘。 19 幢写字楼直接和轻轨 2 号线相连，在三幢写字楼中位置最为优越，楼下 裙房的主力店是家乐福、国美电器和一兆韦德健身，与地下商业步行街也直接 联通，配套齐全，堪称楼王。 19 号楼总高 25 层，其写字楼面积范围在 105225 平米，主力面积在 150 平米左右，是商务办公最适合的面积范围。产品为

7、全框架结构，可自由分割。 企业介绍 大连万达集团成立于 1988 年，已发展成为以商业地产、高级酒店、文化产业、 连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团，资产 400 亿元，年销售额 300 亿元， 年纳税 20 亿元。万达集团在全国 40 多个城市投资项目，已在全国开业 19 个万 达广场，6 家五星级酒店，持有的收租物业面积达到 300 万平方米。万达集团 计划到 2010 年，资产超过 600 亿元，年销售收入超过 400 亿元，年利润超过 60 亿元，年纳税超过 30 亿元，开业 40 个万达广场、16 家五星级酒店、70 家 影城 600 块电影银幕、25 家连锁百货，持有的收租物业面

8、积超过 600 万平方米， 成为中国一流的企业集团。 商业地产是万达集团的第一支柱产业。万达集团也是国内最大的商业地产运 营商，在全国首创了“订单商业地产”的全新商业模式，经过多年发展，万达 商业地产已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到目前的第三代城市综合 体，成为中国商业地产行业绝对领先的龙头企业。城市综合体凭借自身全面而 多元的配套，使商业、居住、办公、休闲、娱乐等业态和生活模式完全融合在 一个项目中，自成一座城，无需走出项目，生活、工作、娱乐一站式解决，代 表了当前商业地产发展的前沿。目前已开业 19 个大型城市综合体项目，计划到 2010 年开业 40 个城市综合体，持有物业总面积

9、达到 600 万平方米，年租金收 入超过 30 亿元。 由于万达在全国领先且独有的订单地产模式，拥有庞大数量的著名品牌合作 商家，家乐福、沃尔玛等世界 500 强企业均与万达建立了紧密型的战略合作关 系，长期看好万达广场城市综合体的发展前景。在苏州万达广场，万达集团自持近 20 万平方米的商业面积，作为苏州万达广场的最大房东，这也表明万达集 团长期看好本项目的投资前景。 万达重要升值理由政府支持，包括平江区政府在内的平江区行政中心位于万达广场南侧，政府支持，包括平江区政府在内的平江区行政中心位于万达广场南侧， 现已开工建设，区域内将形成一流的公共、政策、商务环境；现已开工建设，区域内将形成一流

10、的公共、政策、商务环境；位于苏州市区位于苏州市区 CBDCBD 核心区位，各路交通汇集点，商业和商务配套的中心；核心区位，各路交通汇集点，商业和商务配套的中心；新火车站（火车站北广场）将于新火车站（火车站北广场）将于 20102010 年年 7 7 月完成建设，沪宁城铁通车，月完成建设，沪宁城铁通车， 沪宁线的交通将会越加便捷；沪宁线的交通将会越加便捷；轻轨轻轨 2 2 号线直达万达广场，与地下步行街相连，地面出口位于号线直达万达广场，与地下步行街相连，地面出口位于 1919 幢写幢写 字楼旁，快速连接沪宁城铁、京沪高铁站，沟通苏州各区域；字楼旁，快速连接沪宁城铁、京沪高铁站，沟通苏州各区域；

11、万达广场商业万达广场商业 9 9 月即将开业，著名品牌云集，配套完全成形，人气汇聚；月即将开业，著名品牌云集，配套完全成形，人气汇聚； 万达广场城市综合体产品优势显现，商业、居住、办公、休闲、娱乐、万达广场城市综合体产品优势显现，商业、居住、办公、休闲、娱乐、 公共等业态融为一体，生活和工作一站式解决，足不出户，享受时尚生公共等业态融为一体，生活和工作一站式解决，足不出户，享受时尚生 活；活；国家级重点项目台湾商贸城确定兴建，为平江新城带来众多企业。国家级重点项目台湾商贸城确定兴建，为平江新城带来众多企业。 市场简介 苏州作为国内重要的工业城市，写字楼市场起步相对较晚。不过，随着近几年 苏州现

12、代服务业的迅猛发展，第三产业在苏州 GDP 中的比重正快速得到提高， 产业结构调整迅速。与此同时，写字楼的发展也开始进入快速推进的轨道。 以下，我们对苏州写字楼市场进行相应分析： 1 1、苏州原有写字楼市场不发达、苏州原有写字楼市场不发达 苏州是一个第二产业的强势发展的城市，整个城市是一个大型的外向型工 业生产基地，第三产业不受重视； 苏州古城保护严格，古城内建筑要求不超过 6 层，“两翼发展”的格局， 使得苏州没有集中的商务办公区，都限制了写字楼的发展； 写字楼主要在新区、园区，其他区域供应有限。 2 2、写字楼发展不平衡、写字楼发展不平衡 苏州写字楼也有发展不平衡的问题： 2.12.1 园

13、区新区写字楼过多过密，而中心城区非常稀缺，相城区吴中区配套园区新区写字楼过多过密，而中心城区非常稀缺，相城区吴中区配套 不成熟。不成熟。苏州目前在售的写字楼里，园区、新区的写字楼产品占绝对多数，吴中区、相城区写字楼项目零散，而且距离城市主要商业地区较远，为未 来发展带来不利。对中心城区而言，则缺少品质较高的写字楼项目。 2.22.2 优质写字楼中心城区稀缺。优质写字楼中心城区稀缺。在优质写字楼集中在园区新区、供应量集 中的同时，苏州的其他区域则是以普通写字楼主导的，特点如下： 1.以普通写字楼为主，设施较差，房龄多数在 5 年以上； 2.写字楼地点处于古城或居民区，不具备现代商务办公条件； 3

14、.小规模、位置分散，无法实现现代商务集合的综合优势； 4.古城区限制发展，没有集中的商务办公区域。总而言之，中心城区写字楼客户的普遍问题是“没有可以选择的写字楼”， 搬去园区新区的主要障碍在于：商务资源集中在中心城区、园区新区办公成本 高。优质写字楼在苏州分布在空间和时间上都是极不平衡的，在园区、新区高度集中，而中心城区客户却无从选择，只能继续留守普通写字楼。 3 3、苏州写字楼市场需求分析、苏州写字楼市场需求分析3.13.1 客户构成客户构成目前苏州优质写字楼项目的主要租户按国别来看以国内为主, 约占 81%, 国外的租户占 19%； 从行业分布看,租户主要集中在 IT、贸易流通、制造业，和

15、咨询四大行业， 占 89%, 其余则为一些房地产开发、经纪和非营利机构等。 3.23.2 租金分布租金分布根据权威研究机构的数据，从价格上分，写字楼租户在租金价格上普遍认 为优质写字楼的价格可以接受在每月 60-80 元/平方米左右。 3.33.3 面积需求面积需求82%被调查者目前的租赁面积（建筑面积）都不超过 150 平方米，一般是 1-2 间， 但 57%表示 1 年内应当会扩大租赁面积到 200 平米左右。 应该说 100-250 平米左右的写字楼是市场所需要的主流。由于写字楼的租 户主要集中在 IT、贸易流通、制造业，和咨询四大行业，这类行业对办公楼面 积的需求大致在上述范围，而此类

16、企业运作往往比较稳定，对投资者而言收益 具有长期稳健的特点。而较小面积的写字楼，如 100 平米以下，甚至更小的， 其租户往往是个体工商户或小企业及创业者，这类租户经营的稳定性普遍较差， 其租用写字楼也就显得流动性很大，这给写字楼房东的收益带来了风险和不确 定性。 3.43.4 小结小结苏州中心城区写字楼的客户对大规模集中写字楼普遍感兴趣，认为这样的产品对他们吸引力主要来自于商务环境、交通和配套。 从结果看，主要希望能有一种新的写字楼产品满足商务需求，其特点是： 1.比普通写字楼更好的硬件设施，但不必像国际标准甲级写字楼那么 高级；2.可以接受比目前租金水平高的价格，但不愿承受 85 元/平方米以上 的价格； 3.对周边配套设施要求高，尤其需要有饮食、休闲等的服务；面积需求主力小于 200 平方米，户型能够方便组合。