房地产贷款知识

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1、房地产贷款知识 第一节 基本名词 按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受 益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。 住房公积金贷款： 是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银 行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押 贷款.住房公积金贷款的类别有：新房贷款、二手房贷款、自建住房贷款，住房装修贷款、 商业性住房贷款转公积金贷款等。 按揭贷款：就是购房者以所购住房做抵押并由其所购 买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。 抵押贷款：指借款者以一定 的抵

2、押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是资本主义银行的一种放款形式、抵押品通 常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物 品所有权的单据。贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理器抵押品，作为一 种补偿。 房产抵押：是指产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍 由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产 权人收回房契抵押即告终结。如债务人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋， 并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。 提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人，接受抵 押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。房屋抵押

3、人必须具有完全的民事行为能力，无民事 行为能力和限制民事行为能力的人不得设定房屋抵押。 抵押人：指向债权人提供一定的 财产作为抵押物，用以担保债务履行的债务人或第三人。当抵押人将自己的财产抵押后， 本人只是部分丧失对抵押物的处分权，不能完全地行使对物所享有的权利。 抵押权人： 是指对债务人享有债权，并在债务人不履行债务时得就抵押物优先受偿的人。抵押权人就 是受抵押担保的债权的债权人。 抵押权是由债务人或第三人就其提供抵押的特定的财产所 设定的物权。 担保人：即保证人，根据担保法规定，第三人和债权人约定，当债务人不 履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任，这里的第三人即担保人，包括具有

4、代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，这里的债权人既是主债的债权人。这里的- 按照约定履行债务或者承担责任-称为保证债务，也有人称保证责任。 债权人：在债的 关系中，有要求他的债务人实施一定行为或者不实施一定行为的权利的人，债权人主要是 指预付款者，有权请求他方为特定行为的权利主体，是指那些对企业提供需偿还的融资的 机构和个人，包括给企业提供贷款的机构或个人（贷款债权人）和以出售货物或劳务形式 提供短期融资的机构或个人（商业债权人）按我国现行法律的规定，在民间借贷关系中， 将钱借给他人的人，称为债权人；相对而言从别人手中借钱，欠别人钱的人称为债务人。 债务人：通常指根据法律或合同 契约的规

5、定，在借债关系中对债权人负有偿还义务的人。在财务会计学的术语中，债务人是指欠别人钱的实体或个人。债务人可以是公民，可 以是法人，国家作为民事主体出现时也可以具备债务人的资格。 买受人：又称买方。买 卖合同中约定支付价金的人。 出卖人:指通过买受人购买商品房系为自己住用、通过出 租获得利润或者在商品房升值时通过及时转让获得利润，或者行使相关的所有权或用益物 权以获得利益的人。 利率：又称利息率，表示一定时期内利息量与本金的比率，通常用 百分比表示，按年计算则称为年利率。其计算公式是：利息率= 利息量 本金时间100%利 率是借款人需向其所借金钱所支付的代价，亦是放款人延迟其消费，借给借款人所获得

6、的 回报。 月供：月供指在以银行按揭方式购置商品房、机动车辆等时，根据贷款协议的规 定，贷款人应当在还款期间内，每月向贷款银行支付的月还款额，包括本金部分和相应的 利息。 目前，我国按揭贷款的还款方式包括：贷款期限在 1 年的一次性还款方式，贷款期限在 1 年以上的等额还款或等额本金还款方式。 等额本息还款方式：每月还款的 金额是一致的，但其中的本金部分逐月递增，而利息部分逐月递减。在还款期内，支付的 总利息费用，高于等额本金还款方式。 等额本金还款方式：每月还款的金额逐月递减， 其中本金部分保持不变，而利息部分逐月递减。在还款期内，支付的总利息费用，低于等 额还款方式，但前期还款额（含本金和

7、利息）高于等额还款方式。 预告登记：指当事人 约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将 来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记， 以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押，物权法第 20 条规定：“当事人签订 买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申 请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效 力。 ”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的， 预告登记失效。 ” 预抵押登记：就是在购房者与开发商的购房合同

8、、购房者与银行的借款 合同签定的同时，在房管局的备案系统上立即生成预抵押登记，以排斥第三人对房产的行 使权利。根据建设部城市房地产抵押管理办法第三十条第二款规定：以预购商品房抵 押的，登记机关应当在抵押合同上记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在 抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。 他项权利证书：房产的他项 权是指除产权人及共有权人以外的其他团体或者个人对该房产涉及的权利，通常是指抵押 权利，他项权证由他项权人持有。一般房产购买时，选择按揭贷款时，在房屋所有权证书 中，会有他项权利内容记载，载明他项权利人、权利种类(如典权、抵押权等)、权利范围 (他项权利的房屋范围

9、)、权利价值(他项权利的契载价格)、权利存续期间(契载期限)、注销 日期(他项权利消失的日期)，并且在他项权证书也明这些内容。根据担保法，房产设有抵 押，即他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易， 不能办理产权过户等相关手续。 第二节第二节第二节第二节 个人住房按揭贷款个人住 房按揭贷款个人住房按揭贷款个人住房按揭贷款 贷款用途贷款用途贷款用途贷款用途： ： 用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、大修住房，目前其主要产品是抵押加 阶段性保证个人住房贷款，即通常所称“个人住房按揭贷款“。 贷款对象贷款对象贷 款对象贷款对象： 年满 18 年周岁的具有完全民事行为能力

10、、城镇居民常住户口 或合法有效的居留身份证明； 在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然 人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。 贷款条件贷款条 件贷款条件贷款条件： 借款人必须同时具备下列条件： （1）有合法的身份； （身份证身份证身份证身份证， ， ， ，军官证等军官证等军官证等军官证等） ） ） ） （2222） ） ） ）借款人的实际年龄加贷款申请期限不应超过 70 岁（一般执行男 65，女 60） （3）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； （4）有合法有 效的购买住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件； （商品房买卖合 同商品

11、房买卖合同商品房买卖合同商品房买卖合同） ） ） ） （5）有所购住房全部价款 30% 以上的自筹资金，并保证用于支付所购住房的首付款； （首付款收据首付款收据首 付款收据首付款收据） ） ） ） （6）有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足 够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人； （7）贷款行规定的其他条件。 贷款额度贷款额度贷款额度贷款额度： 最高为所购住房全部价款或评估价值 （以低者为准）的 70%； 贷款期限贷款期限贷款期限贷款期限： 一般最 长不超过 30 年。 贷款利率贷款利率贷款利率贷款利率： 贷款期限为 5 年 以下（含 5 年）的：贷款年利率为 4.77%

12、； 贷款期限为 5 年以上的，贷款年利率为 5.04%（按各地政府实际情况定） 。 申请贷款应提交的资料申请贷款应提交的资料申 请贷款应提交的资料申请贷款应提交的资料： 1.夫妻双方身份证、户口本/外地人需暂住证和户口本 2.结婚证/离婚证或法院判决书/单身证明 2 份（原件） 3.经办 行认可的有权部门出具的借款人稳定经济收入证明或其他偿债能力证明资料； 4.合法的 购买住房合同、协议及相关批准文件 5.借款人用于购买住房的自筹资金的有关证明 6.资信 证明：包括学历证，其他房产，银行流水，大额存单等 7.如果借款人为企业法人的还必 须提供经年检的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、企业章

13、程、财务报表。 8. 银行规定的其他材料。 客户贷款流程客户贷款流程客户贷款流程客户贷款流程 （1）提出申请。客户向银行提出书面借款申请，并提交有关资料。 （2）签订合同。 借款申请人在接到银行有关贷款批准的通知后，要到贷款行签订借款合同及担保合同，并 视情况办理公证、抵押登记、保险等相关手续。 （3）开立账户。选用委托扣除款方式还 款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存 折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时，售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户。 （4）支用贷款。经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定， 将贷款直接转入借款人在

14、贷款行开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷 款行开立的存款账户内。 （5）按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式 偿还贷款本息。目前可供选择的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方式。 （6）贷款结 清包括提前结清和正常结清两种。提前结清是指贷款到期日（一次性还本付息类贷款）或 贷款最后一期（分期偿还类贷款）前结清贷款；正常结清指在贷款到期日（一次性还本付 息类）或贷款最后一期（分期偿还类贷款）结清贷款。如提前结清贷款，借款人须在清偿 应付各项款项后，提前 10 个工作日向贷款行提出提前结清申请。贷款结清后，借款人从贷 款行领取“贷款结清证明”，取回房地产权属抵押登记证明

15、文件及保险单正本，并持贷款行 出具的“贷款结清证明到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。 第三节第三节第三 节第三节 个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款个人住房公积 金贷款 住房住房住房住房公积金贷款公积金贷款公积金贷款公积金贷款的类别有 的类别有的类别有的类别有： 新房贷款、二手房贷款、自建住房贷款，住房装 修贷款、商业性住房贷款转公积金贷款等。 （注意：不是所有的公积金中心都提供以 上类别的贷款，请先咨询当地住房公积金管理机构） 住房公积金贷款的住房公积金贷款 的住房公积金贷款的住房公积金贷款的特点特点特点特点： 相对于商业住房贷 款，住房公积金贷款具有利率较低，还款方式灵活，首付比例低的优点，缺点在于手续繁 琐，审批时间长。 公积金贷款额度公积金贷款额度公积金贷款额度公积金贷款额度 大部分城市都规定了单笔住房公积金贷款的最高额度，比如成都个人单笔住房公积金贷款 最高额度为 40 万元;广州市住房公积金贷款个人最高额度为 50 万元，北京市住房公积金贷 款额度最高是 80 万，如果评级评到 3A 级别的话最高可以到 80 万*（1+30%）=104 万 其次，住房公积金贷款额度最高不超过房款总额的 70%; 住房公积金贷款额度公式住 房公积金贷款额度公式住房公积金贷款额度公式住房公积金贷款额度公式： 借款 申请人及配偶公积