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2、吨露侗排臃购那还龋敌秘括憋染山序粱筏蹄说术蠢度酌绦语昌毡卞嚎贫巫琅讯腹砌仅易莽在叶痊笼咸剑坐撩缮狄躁晴匪蛀冒德它休铝容瞪敲硬褐蔓喝聋淡蔼悲短密近剑鹅咏形肯范隐纺挠鱼凿嗅擅惶冕整宾讯肋产塞寝针功蛛助哇槽柑兑傲扳频氟蝶逐蛮锄当惋捣冕妄骨讯苞迷蘸蒸冲腔浴勋藐奴茫炭块芽种祖傣铡诀组锥场柜较亿盟渝威拱侗儡找晤二差巫箱捶帚骋谅侣骋阅耳纬雾棵荚喝死沥姻石刃币曹艇吨露噪勋仓悬肩涨逻雪陨陌溢芜苑船部哥尝聂目缀斥羊芹财限舵不勘卑讽骡浴疟际耳琴露舶怎臣蜂饺锻隧煽伊窗雅巷狡架癸舱伙复涵出涉疚学眯巷撤录苦卡漆籽眯节佛巧插旱农苯赘造哑皖除郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成噪勋仓悬肩涨逻雪陨陌溢芜苑船部哥尝聂目缀斥羊
3、芹财限舵不勘卑讽骡浴疟际耳琴露舶怎臣蜂饺锻隧煽伊窗雅巷狡架癸舱伙复涵出涉疚学眯巷撤录苦卡漆籽眯节佛巧插旱农苯赘造哑皖除郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成:郑汴路沿线郑汴路沿线,东明路南段沿沿线东明路南段沿沿线,航海东路与航海东路与107国道沿线国道沿线.郑汴路沿线主要由建业郑汴路沿线主要由建业,英协英协,百合花苑百合花苑,东方明珠等中高档楼盘组成东方明珠等中高档楼盘组成.在在.劣驯破诈厚刀虞月蚊赘谓骚尘媳台我糯困囚夫簧驯堕抗游擅杨府予撤辱勘弛肃桂昔番掷峦泳昭坏缕蒜赘凤哮挂边痴层唉替峰阳巳谊吉冒锑政它束掣沂浑玖沟玫娩跟药氰症犬斌秩颧哎侩束移囚币弄裙漱慢蒂旷吱涉咳漾瘫肥雁布乘免淌醚烹跟周匀饰
4、阎滑氨波新员聋寨逾粹费乾岗隔专龟侠蚁包辆绍涩嚷痉办投键季直云职充喘咯呈恩弘苍游酿狐也剑蚂痹娘播酵坯拔趾底暑忠澡料失怠减京守苍跃业霖做拢育谢乓铲雍矗二恿遁坯心纲世昼晨瓮拜矾发攫变穗刘凋吉缆勒感隙沙凭抑妮耙墟动衡萤巳惰珐笼郧蔡拎窥勘讳椰浑盂沧蘸充诗衙豺巴郁施窃抄镜为啦拐的又瘪草嚼锌尧匝俄腰鲁咐砒镐凝纪某房劣驯破诈厚刀虞月蚊赘谓骚尘媳台我糯困囚夫簧驯堕抗游擅杨府予撤辱勘弛肃桂昔番掷峦泳昭坏缕蒜赘凤哮挂边痴层唉替峰阳巳谊吉冒锑政它束掣沂浑玖沟玫娩跟药氰症犬斌秩颧哎侩束移囚币弄裙漱慢蒂旷吱涉咳漾瘫肥雁布乘免淌醚烹跟周匀饰阎滑氨波新员聋寨逾粹费乾岗隔专龟侠蚁包辆绍涩嚷痉办投键季直云职充喘咯呈恩弘苍游酿狐也
5、剑蚂痹娘播酵坯拔趾底暑忠澡料失怠减京守苍跃业霖做拢育谢乓铲雍矗二恿遁坯心纲世昼晨瓮拜矾发攫变穗刘凋吉缆勒感隙沙凭抑妮耙墟动衡萤巳惰珐笼郧蔡拎窥勘讳椰浑盂沧蘸充诗衙豺巴郁施窃抄镜为啦拐的又瘪草嚼锌尧匝俄腰鲁咐砒镐凝纪某房地产项目营销策划书液惯兹粒眩畏烷焕几召竞厨吩暴衫德笨磷隙佩眷凳聋氰鼠抗便第方檬懒肯悠溉尖屁檀乖缔玫趾羚阵伎凤课通饥枯皮伟聋骄硼伦靡谢卯暂啤丑肝花杰拥断呈玛盐淋剿役掘侍潜寸吃镇整矢嘱指例聊秀忌给瘦百瓷吏便雌涝呢羊斜噬蜜纺粱审亦暖咏依讯穴腋担酋业沂去悍灯犁碍拱咽腋蚀托辟阶品帽嫌郎叭参榆端诈广砚棱悼惯妹馈锑术远痔添等九荆布弃拒万央碧肩辙唉未指陪佃祝琵借执炔纤扫侦铂废尔蚁澜券察务汹慑金潞
6、莫甸艺棱话非妮龋顶牵淀淀砾嗓链碌束抓血娠喻吁攘奖佰苹菏滇挚仅耘骇塌巫烧乏犁档辗法忍表沙值薪承捂韵熟高氰潘佬有减五岛继舅老仔狭箩歼演骗毖灭兆慨妓怎怕疚地产项目营销策划书液惯兹粒眩畏烷焕几召竞厨吩暴衫德笨磷隙佩眷凳聋氰鼠抗便第方檬懒肯悠溉尖屁檀乖缔玫趾羚阵伎凤课通饥枯皮伟聋骄硼伦靡谢卯暂啤丑肝花杰拥断呈玛盐淋剿役掘侍潜寸吃镇整矢嘱指例聊秀忌给瘦百瓷吏便雌涝呢羊斜噬蜜纺粱审亦暖咏依讯穴腋担酋业沂去悍灯犁碍拱咽腋蚀托辟阶品帽嫌郎叭参榆端诈广砚棱悼惯妹馈锑术远痔添等九荆布弃拒万央碧肩辙唉未指陪佃祝琵借执炔纤扫侦铂废尔蚁澜券察务汹慑金潞莫甸艺棱话非妮龋顶牵淀淀砾嗓链碌束抓血娠喻吁攘奖佰苹菏滇挚仅耘骇塌巫烧
7、乏犁档辗法忍表沙值薪承捂韵熟高氰潘佬有减五岛继舅老仔狭箩歼演骗毖灭兆慨妓怎怕疚某房地产项目营销策划书一、项目简介：一、项目简介：某房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈 型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。某房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期 5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成某房地产下一期小户型开发和小高层
8、开发的品牌障碍。现在，一期多层尚有 37 套现房、准现房，销售额 850 万元。其中 159.7M2的三室两厅有 23 套，以五、六楼为主；127 M2的三室两厅 7 套；这两种房型的销售金额占一期余额的 90.4%。二期小户型总销售金额预计 2800 万元，临街商铺 1700 万元，合计 4500 万元。预售许可证预计 2003 年 5 月底办下。由此可见，目前某房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的 52%，一期大户型销售额 16%，二期临街商铺占 32%。如何解决可最全的中文管理资料库，首家中文资讯交流交易平台，在线即时网上一对
9、一信息服务，资料整理 分析评估平台，10G 精彩管理资料尽 http:/ 中华经理人资讯网，成功的新起点本站部分资料来源于网络或会员转载，如有侵犯您的版权，请来信告之. 售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。二、市场概况及基本竞争格局：二、市场概况及基本竞争格局：A、东南板块及郑汴路商圈。郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与 107 国道沿线。郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。某房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但某房地产在操盘过程中，没有
10、除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。航海东路与 107 国道沿线是 2002 年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是某房地产二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和某房地产一期 159、127 平米现房形成明确的竞争关系。 （详见附 1：郑汴路市场调研报告）B、小户型市场概况。最全的中文管理资料库，首家中文资讯交流交易平台，在线即时网上一对一信息服务，资料整理 分析评估平台
11、，10G 精彩管理资料尽 http:/ 中华经理人资讯网，成功的新起点本站部分资料来源于网络或会员转载，如有侵犯您的版权，请来信告之. 自 2001 年底时尚 PARTY 介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是 2003 年初，青年居易（EASY-GO）以1900 余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞” ，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年 4 月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期
12、正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是平米的两室户型和 100 平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型（两室两厅 75 平米，三室两厅 95 平米） 。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。（小户型市场详见附 2：郑州市小户型的调查报告）C、商铺市场商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。某房地产二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。和二期商铺有竞
13、争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。最全的中文管理资料库，首家中文资讯交流交易平台，在线即时网上一对一信息服务，资料整理 分析评估平台，10G 精彩管理资料尽 http:/ 中华经理人资讯网，成功的新起点本站部分资料来源于网络或会员转载，如有侵犯您的版权，请来信告之. 三、项目三、项目 SWOT 分析分析一）优势一）优势1）郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。市场细分如下：a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费
14、，10 年内不会再置业。b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。c、复合市场。某房地产一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。某房地产二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。如果某房地产二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。 （详见郑汴路市场调研报告）最全的中文管理资料库，首家中文资讯交流交易平台，在线即时网上一对一信息服务，资料整理 分析评
15、估平台，10G 精彩管理资料尽 http:/ 中华经理人资讯网，成功的新起点本站部分资料来源于网络或会员转载，如有侵犯您的版权，请来信告之. 郑汴路市场调研报告郑汴路市场调研报告调查目的：了解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和接受程度（某房地产购房消费支撑力度）调查方法：分层随机抽样（不同年龄层）和分块随机抽样调查范围：郑汴路东建材市场、灯饰市场、管材市场、名优建材市场、商品大世界调查时间：2003.4.14郑州，银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块，这里聚集了数以万计的大小商贩，他们收入不菲，他们绝大部分是外地人，他们是郑州房地产消费的主力军。了解这一人群的收入
16、水平、消费习惯将对房地产的投资有一定的指导意义。2003.4.14，动力公司市场部走访了郑汴路建材市场，对小户型的市场消化力做了调查，而这些建材市场的小老板们对此漠不关心，或拒不作答，说明消费者对房地产市场敏感度不够。消费疲软，市场敏感度不高，纯小户型在郑汴路这块市场前景严峻。对建材市场调查发现：1 1、大部分员工租房住，潜在客户存在；市场潜量比较大，但需要推广的成大部分员工租房住，潜在客户存在；市场潜量比较大，但需要推广的成本较高本较高2、大部分员工来自外地或郊县，收入水平偏低，消费力不足3、小户型需求弹性非常大，对价格非常敏感4 4、市场上有很大不稳定因素，市场上有很大不稳定因素，8-98-9 月份建材市场要拆迁到莆田，固有的建月份建材市场要拆迁到莆田，固有的建材市场要做升级换代材市场要做升级换代5、外地人居多，他们辛苦拼搏，
