房地产金融创新()

《房地产金融创新()》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产金融创新()（6页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、房地产金融创新房地产金融创新摘摘 要要 房地产是我国的支柱产业，与时俱进的金融创新是房地产金融发展的必然要求，正确看待这种金融创新对促进房地产业发展具有重要意义。然而创新也会产生风险，几年前美国次级债危机引起金融风暴,深刻展示了房地产金融创新的双刃剑性质，我们应该在推进创新的同时加强监管,由此因势利导、趋利避害。基于此种考虑，本文谨从房地产金融的现状与问题入手，得出解决问题的创新之道，进而在合理监管之下化解风险，以期我国房地产业走向良性的运行轨道。关键词关键词 房地产金融 创新 风险 监管引言引言房地产金融引起高度重视与几年前的美国房地产次级抵押贷款市场危机密不可分。为了无限制地逐利，他们忽略

2、借款人的偿付能力，仅依靠房地产的抵押价值，造成贷款违约风险的不断积累，最后导致美国式的住房梦破灭，次贷引发的信用风险最终演变成一场全球性金融危机。在危机爆发后，重新认识房地产金融创新的功能和局限，探讨如何继续推进房地产金融创新和防范风险具有深远的意义。 反观我国自身的房地产金融发展，伴随着住房商品市场的发展，近年来我国住房金融领域创新不断涌现，但是相关的金融风险也在一定程度上累积，研究中国房地产金融创新、风险防范与监管等问题已经成为当务之急。以创新战略来推动建立一个与国际接轨的现代房地产金融体系，自然成了题中之义。那么房地产金融究竟为何物？发展现状如何？存在的问题与解决之道又在哪里？如何正确地

3、进行房地产金融创新？这些都需要进一步探讨。一、房地产金融概述一、房地产金融概述从百科义，所谓房地产金融就是发生在房地产领域中的货币资金的融通,即通过各种信用方式、手段及工具,有效地组织和调剂房地产领域中货币资金的运动。房地产金融创新是一项系统创新,它由系统内的金融业务创新、组织结构演变、监管制度老化、创新环境改变等共同引起的。它是金融业的重要组成部分，亦为房地产业及其相关部门筹集、融通、清算资金并提供相应服务的所有金融行为。其业务主要包括房地产资金融通和房地产贷款。随着房地产业的发展，- 2 -房地产业与金融业之间的渗透和融合也日益加强，由此我国初步形成了房地产金融体系。房地产金融的基本任务

4、，是运用多种融资方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。房地产金融的地位与作用也日益突出。首先，房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障 。房地产的生产周期长，资金需求密集，资金供需间存在时间差。解决这个时间差，就需要金融支持。同时房地产作为一种不动产，具有保值和增值的特点，这就使得房地产成为金融行业的理想抵押品，起着资金“蓄水池”的作用；其次，房地产金融支持居民住房消费能力的提高 。我国实现小康目标和发展房地产业需要明确而长期的金融支持政策，明晰稳定的房地产金融配套政策成为居民提高住房消费能力的保证

5、。居民通过个人按揭贷款进行住房的商品化购置 ，国内房地产业得到飞速发展，成为带动国内经济发展的动力。二、房地产金融的现状与问题二、房地产金融的现状与问题（一）现状（一）现状其一，市场参与主体主要为商业银行。商业银行主宰我国房地产金融市场的格局依然坚固，与其他金融机构共同支持房地产业健康发展的金融合力远未形成。目前，我国房地产企业的融资模式是以间接融资为主，直接融资为辅，银行贷款在房地产企业融资中占用主导地位，如住房消费贷款，房地产开发贷款，建筑企业流动性贷款，土地储备贷款。而上市融资，信托融资，债券融资，以及其他融资方式占比较小，这是我国房地产金融风险的主要问题，也是最难解决的问题。我国房地产

6、融资渠道主要是依靠商业银行，使得商业银行成为房地产金融风险的主要承担者。 其二，与国际水平相比，我国房地产金融风险处于较低水平。虽然, 我国商业性房地产贷款余额占金融机构全部贷款的比例逐年增长, 但是,与国际水平相比, 我国以银行为主的金融机构所承担的房地产金融风险尚处于偏低水平。同时，我国居民偿债能力比较高, 按揭货款质量比较高从我国居民的偿债能力看, 我国的住房按揭信贷风险也处于非常低的水平。总体而言，由于我国房地产金融体系建设滞后,目前房地产金融风险主要集中在银行。虽然在人民币持续升级的大背景下, 房地产行业持续向好, 而且我国个人按揭贷款质量相对较高。但是，经历了美国次贷危机后，我们必

7、须清醒的认识到存在的问题，加快我国房地产金融体系改革。- 3 -（二）问题（二）问题其一，商业银行自身存在信贷管理问题。首先，市场竞争不规范，导致房地产信贷问题隐患存在，商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产” ，在经营业务上容易产生急功近利的倾向，缺乏强有力的信贷风险约束机制和风险防范机制。这种竞争方式埋下风险隐患；其次，信息不对称，导致房地产信贷业务的逆向选择和道德风险。房地产企业为了顺利获得银行信贷支持，故意隐瞒项目或歪曲企业项目的相关真实信息，这种贷款前的双方信息不对称导致银行在贷款决策时做出逆向选择；贷款管理中，由于房地产企业为了更长久的占用银行信贷资金，从而故意隐瞒企业财务信息

8、，致使银行不能准确评估房地产企业的偿还能力及贷款风险，这种贷款后双方的信息不对称会导致房地产企业的道德风险，最终演变为商业银行的房地产企业信贷问题。其二，个人住房消费信贷潜在违约问题较大。目前，商业银行普遍把个人购房贷款看成优质资产而不遗余力的大力发展。而我国个人诚信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行严格的调查和监控，未来的房价波动和利率变化也使拖欠还款的危机存在。此外， “假按揭”等恶意套现行为明显存在。所有这些都说明，一旦风险暴露和债务链条发生中断，就会给银行带来极大的风险。局部地区的贷款炒房活动、楼市波动或其他主客观原因导致投机失败，银行都将面临很大的信用风险。

9、其三，我国房地产金融产品和组织体系较落后。产品创新层次较低、结构较单一而且同质化现象严重。住房抵押贷款证券化具有分散银行风险、增加新的融资渠道等诸多好处，然而我国商业银行进行住房抵押贷款证券化的意愿并不强烈。此外，在中国内地还没有一支真正的房地产投资信托基金（REITs）,它可以活跃和刺激金融市场，但是由于我国相关的法律法规还不完善，在我国发展房地产投资信托基金还存在许多障碍。总之，这一系列问题包露出我国房地产金融发展缓慢而且弊病丛生，迫切需要寻求解决之道。 三、解决方法：创新之道三、解决方法：创新之道如上所述，相对于欧美的发达房地产金融体系，中国房地产金融体系还很不完善。主要表现在三方面：一

10、是房地产金融产品较少，主要为开发和消费信贷；二是房地产金融组织不发达，严重依赖商业银行，结构单一；三是监管方式有待改进，金融活力不足与风险隐患并存。但是，中国的房地产业却正处在高速发展阶段，急需房地产金融业支持。因此，大力推进房地产金融创新，将是中国较长时间内的必然选择。以下从业务创新，产品创新和制度创新三方面予以叙述。- 4 -（一）房地产金融的业务创新（一）房地产金融的业务创新美国房地产金融衍生证券的滥发，受到舆论的普遍谴责。对于房地产金融创新，我们要有客观的判断，不能因为美国出现了金融危机，就全面否定金融创新。房地产金融创新可以有效解决房地产贷款机构的资金问题，也为购房者提供了融资便利，

11、这种创新如果过度，特别是保障其安全运营的监管和评估体系出现问题，房地产金融衍生品就出遭到滥发，并引发严重的后果。作为一个金融创新不足的国家，我们不应只看到后者，而是既预防房地产金融产品创新过度，也要积极适当地开发相关产品，度的把握非常重要。众所周知，我国房地产企业融资渠道非常狭窄，主要途径就是银行贷款、建筑企业垫款等。我国应该继续加紧开拓新的房地产融资渠道，加快推进REITs的实践操作，有步骤地放开信托融资方式，切实加大银行信贷对房地产企业的支持。同时，要在一定程度上平衡国有房企和民营房企在融资问题上的份额，以市场为导向，而不是以身份为导向，促进房地产企业的健康发展。（二）房地产金融的产品创新

12、（二）房地产金融的产品创新应依托与银行业、证券业、保险业的有效结合，房地产业与银行业、证券业、保险业具有天然的联系，在促进这些产业发展的同时，将带动房地产金融保险业的发展。在金融全球化的推动下，中国金融业的开放，海外金融机构的进入，促使先进金融技术的引进，推进金融产品创新，增强金融业的竞争力，迅速提高金融业的服务质量。这将有效地拓展房地产金融保险业的市场空间，促进房地产证券化，并刺激房地产市场的需求，促使更多的居民通过向银行按揭贷款实现住宅的超前消费和房地产投资。而且房地产证券化的发展，使居民可以拥有更多的金融产品和投资工具，便于理财和投资组合，大大拓展房地产投资和房地产金融投资的渠道。（三）

13、房地产金融的制度创新（三）房地产金融的制度创新首先，加快推动住房按揭货款证券化，化解集中于银行的金融风险。资产证券化是世界金融业务的发展趋势之一，而在我国才刚刚起步。对我国房地产金融风险主要集中的银行业而言，应大力推行各种资产证券化，建立风险转移、转嫁、分担、分散机制。其次，建立全国性的独立的第三方资产评级公司,并加强对其监管。作为一项金融产品, 必须要有权威的资产评级公司为其评级, 而其评级结果是大型投资基金以及外国投资机构进行投资的依据。再次，建设全国范围内的个人信用评级与管理数据库，这样一旦出现不良信用记录,个人必须为其不良信用付出高额成本。以此来规范与防范个人消费贷款中的违约行为, 特

14、别是住房按揭贷款中的违约行为。四、谨慎对待创新带来的风险四、谨慎对待创新带来的风险- 5 -（一）创新引发风险（一）创新引发风险首先，新业务加剧信息不完全。新的复杂金融工具和交易模式的引进，交易环节的增加，信息不对称和信息传递损失的增加，信息不完全程度的加深会引入新的内生风险。如结构性投资工具把高风险的次级债分割并进一步组合，形成了一个漫长而复杂的金融衍生产品的链条。处于衍生产品链末端的投资者缺乏获取风险相关信息和监督的手段，过度依赖信用评级机构对次贷衍生产品的评级，产生道德风险和利益冲突。其次，房地产金融创新技术存在缺陷。部分房地产金融创新风险未被预见或未能被准确计量。例如在次贷危机中，关于

15、次贷衍生产品的公允价值会计方法、信息披露和定价模型存在一定的缺陷，不能充分反映其复杂性和多重风险特征。最后，金融业务创新设计谨慎原则缺失。缺乏谨慎原则制衡的资产证券化技术被滥用，杠杆交易被过度使用，都会放大风险。在次贷危机中，用于转移信用风险的金融工具创新风险最为突出，由于信用风险转移，市场规模急剧膨胀。综上所述，房地产金融创新必须防范风险。现代房地产金融具有高杠杆率、高关联度、高不对称性的特性，内部原因或者外部市场的变化都可能引起风险，需要遵循谨慎原则，增强体系透明度，防范道德风险和房地产价格波动风险。（二）风险需要监管（二）风险需要监管首先，监管制度对新机构未尽到监管职责。在美国目标机构监

16、管模式下，为了回避监管以开展房地产金融业务，新的金融机构不断涌现，如资产支持商业票据渠道公司和结构性投资工具公司。他们并不是像对冲基金和私募股权那样的真正独立的市场参与者。这些新的市场参与者受到的监管较少。他们发行中短期债券融资，但却购买结构化产品中期限较长的那类分级产品。如果他们面临流动性困境，将会把问题转移给发起银行。其次，新机构的快速成长及其高杠杆比例特性使有效监管难度加大。如对冲基金是市场信用评级较低的分级产品的主要买家之一，占据着信用市场成交额的很大比重，对市场流动性作出很大贡献。由于对冲基金交易的高杠杆比例特征，其实际交易金额远超资产规模，往往会导致并加剧市场波动。在国际金融一体化进程下，主权财富基金也开始参与房地产金融业务，推动房地产金融创新。但是对于国外的主权基金的监管难度更大，其可能造成的金融风险也未受到有效监控。最后，部分房地产金融机构风险内部控制不足。一些房地产金融机构的治理结构和风险管理不完善，对表外业务和流动性风险重视不够，未能充分预见次贷衍生产品的损失对资产负债表的影响，放纵了投机行为。（三）监管之道（三）监管之道- 6 -监管的主要