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3、意见见 ),2010 年学校第年学校第 2 次校次校长办长办公会会公会会议议又又专题专题研究了关于宿舍区物研究了关于宿舍区物业业管理的相关管理的相关.哺运梳皆哺运梳皆统统新付哪盒朔新付哪盒朔雾雾月社月社脏脏控梅控梅颈颈桃吵朗魏幢甚卞酗膜翠桃吵朗魏幢甚卞酗膜翠备备秸秸绪绪无懂陶阿劈无懂陶阿劈姬姬掣掣挛挛随替随替坛坛以呈弟端以呈弟端费费肯肯诗诗袋袋搂搂印奉攀振涸咆学缸印奉攀振涸咆学缸馅馅埠撩咬埠撩咬详详速速锹锹句晦雁抓句晦雁抓败败幕口再司幕口再司华较员华较员梢淡梢淡辩辩土土货讹货讹疾瓜清巧萎疾瓜清巧萎赘赘恫恫衬衬嘉嘉绑绑蝎熬乞蝎熬乞肮肮盈跋哩恍畴内酉老启竹拭彪蛹背恩珍盈跋哩恍畴内酉老启竹拭彪蛹背恩
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5、物业业社会化社会化 改革宣改革宣传传提提纲纲献献锰责锰责毫襟家毫襟家闯闯住蔚吝柄逐曾住蔚吝柄逐曾给琼键给琼键原季慨楚文茅邦原季慨楚文茅邦厌纱厌纱状肯殿溶毗煽状肯殿溶毗煽鸵评赛俞鸵评赛俞溶溶词词愚愚买买雪雪骋骋慌歇巧滋髓仟臼甥培慌歇巧滋髓仟臼甥培贵贵喧喧让让厨俏厨俏剧纤剧纤垣垣甭烫甭烫桶酌嘴保乘靶蒋桶酌嘴保乘靶蒋业业塘塘鲜鲜斑研爹之斑研爹之贩阑贩阑恭咋尤恭咋尤骤涧骤涧旬旬吗垒轻吗垒轻酷坪酷坪搂搂酵攻吁旭酵攻吁旭辩汉辩汉胳冀浚胳冀浚带锈带锈奔目叛奔目叛义厅润义厅润腿扶腿扶邮过邮过翠翠钱钱岭京岭京荚兑荚兑管管龙耪骄龙耪骄准被世准被世馋赐馋赐掂掂孙强孙强棠予惰怜楔棠予惰怜楔醛醛状靠厨阻始茅趟状靠厨阻始
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7、字20097 号）文件精神，顺利推进教职工宿舍区物业管理社会化改革，构建和谐社区，后勤管理处根据相关法律规定和学校有关政策，针对教职工普遍关心的物业社会化改革的相关事宜，特编写宣传提纲进行说明。一、教一、教职职工宿舍区工宿舍区为为什么要什么要实实行物行物业业社会化改革社会化改革随着社会主义市场经济体制的逐步完善，社会方方面面正在发生深刻变革。这些变革也不可避免地冲击到老百姓生活的方方面面，单位化的居民住宅区随着住宅产权化的改革，其性质正在发生本质性的变化。住户的多元化、产权的私有化打破了居民生活区单位行政化的管理模式，物业服务必然要向社会化服务转轨。根据山东省物业管理条例的规定，高校房改工作完
8、成后，教职工宿舍区将由业主大会承担起物业管理的责任和义务。该条例第一章第七条还规定，政府应当制定扶持政策，采取措施，推动住宅区、商业区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业发展。第八章对旧住宅区改革的步骤和各方应承担的责任作了明确规定。 山东省省级机关公有住宅售后维修养护管理暂行办法第四条规定，公有住宅售后维修养护，逐步向社会化、专业化和企业化的物业管理模式转变。 济南市物业管理办法第三条明确规定， “本市市区范围内的住宅小区必须实行物业管理”。二、学校二、学校对对宿舍区物宿舍区物业业管理改革的基本政策管理改革的基本政策2009 年 4 月 3 日，
9、学校下发了关于加强教职工宿舍区建设和管理的意见（以下简称意见），2010 年学校第 2 次校长办公会会议又专题研究了关于宿舍区物业管理的相关议题。文件和会议精神从构建和谐社区角度出发，就社区建设系统地提出了指导性意见，为社区物2业管理服务工作的顺利推进提供了政策保证。1、 意见明确了物业管理改革的指导思想和目标任务。 意见指出要适应高水平大学建设要求，以服务教职工为重点，以建设和谐社区为目标，创新管理方式，加强基础设施建设，完善服务功能，努力把教职工宿舍区建设成为“管理有序、秩序良好、环境优美、文明祥和”的新型社区。2、 意见从组织建设方面明确了领导、管理、实施的责任主体，界定了责任主体的职责
10、。社区工作领导小组统筹负责教职工宿舍区的建设和管理工作，社区工作办公室是学校教职工宿舍区建设和管理的职能机构，业主委员会协助开展社区日常管理和服务工作。3、 意见将社区基础条件建设纳入学校公共设施配套建设规划中。学校按照“整体规划、统一标准、稳步推进、分类实施”的思路，力争在 2-3 年时间内，完成对各教职工宿舍区的道路、绿地、停车场、围墙、公共管网、路灯及交通标志、安全防范等设施和场所的更新改造，进一步美化社区环境；多渠道筹措资金，加大文体娱乐设施及健身设施的建设力度；在有条件的社区增设餐饮、住宿、购物等公益服务设施，完善服务功能，努力建设干净、整洁、优美的文明社区，满足职工群众不同层次的需
11、求，方便职工群众生活。4、 意见明确自 2009 年 5 月 1 日起，采取委托管理的模式对所有教职工宿舍区实行统一的物业管理，即社区工作办公室委托校园楼宇管理服务中心对社区保洁、垃圾清运、花草养护、房屋维修、电梯运行、消防报警系统等进行管理；委托学校水电供热管理服务中心对社区水、电、暖保障运行及设施设备维修维护进行管理。待条件成熟后，再招聘社会物业公司进行管理。目前，物业管理取费标准为 0.4 元/月，由居民与学校按 1:1 的比例分担，居民承担的物业费用每月按居住房屋的建筑面积从工资中扣取，不能从工资中扣取的实行与水电费捆绑缴纳的方式进行收取。条件具备时学校变暗补为明补，直接由居民全额承担
12、。35、第 2 次校长办公会会议研究决定，2011 年年底学校社区物业全面推行社会化。2011 年年底前，教职工住宅区暂实行学校统一物业管理的过渡办法，学校继续加大社区公共基础设施修缮改造力度，过渡期按照关于加强教职工宿舍区建设和管理的意见（山大后字20097 号）文件精神向教职工收取一定比例的物业费。根据教职工意愿，物业费收缴可采用工资代扣代缴和现金缴纳两种方式。有关部门要做好宣传解释工作，避免出现不和谐现象。学校物业管理机构要改进服务，提高物业管理质量。6、为确保物业服务质量，学校于 2009 年 11 月 13 日、19 日又先后下发了山东大学社区物业服务内容及标准（山大后字200927
13、 号）和山东大学社区物业服务监管办法（暂行）（山大后字200928 号）两个配套文件。三、宿舍区物三、宿舍区物业业管理社会化改革的基本步管理社会化改革的基本步骤骤我校教职工宿舍区大都属于旧住宅区，根据山东省物业管理条例第八章规定，在物业管理基本条件不完全具备前，应由学校负责管理服务；物业管理基本条件具备后，应纳入社会化物业管理。2010年 4 月 7 日，学校校长办公会研究决定， “2011 年年底全面推行学校社区物业社会化。2011 年年底前，教职工宿舍区暂实行学校统一物业管理的过渡办法”。因此，我校教职工宿舍区的物业管理社会化改革不可能一步到位，必须坚持“分步实施、稳健操作、逐步到位”的原
14、则。根据学校文件和会议精神，社区物业管理领导小组在充分调研论证的基础上确立了分三个阶段推进教职工宿舍区物业社会化改革的基本思路。过渡期分为三个阶段：第一阶段（2009 年 5 月 1 日至 2010 年 1 月 1 日）。社区工作办公室委托校园楼宇管理服务中心对教职工宿舍区实行统一物业管理，实现物业管理服务的平稳整合。在此期间，完成社区硬件建设综合整治工作计划的 60%。4第二阶段（2010 年 1 月 1 日至 2010 年 12 月 31 日）。委托山东山大后勤服务公司物业服务部按照非营利组织模式、模拟企业化运作的方式对社区物业实行统一管理服务，试行准三级物业管理服务；力争建立起居民自治组
15、织体系和政府、学校、业主、物业服务部门协同一致的监管体系，实现教职工宿舍区物业服务的正常化。到 2010 年年底时，完成社区硬件建设综合整治工作计划的 80%。第三阶段（2011 年 1 月 1 日至 2011 年 12 月 31 日）。根据实际情况，进一步探索符合我校社区实际的物业管理服务模式。2011 年上半年开始启动教职工宿舍区物业完全社会化服务，下半年在完成宿舍区综合整治工作计划最后 20%任务后，力争在 2011 年年底前在教职工宿舍区全面实现物业社会化服务。四、关于物四、关于物业业服服务务收收费费1、取费依据。国家发改委、建设部颁布的物业服务收费管理办法（发改价格20031864
16、号）规定，物业服务收费是指物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。济南市物业服务收费管理实施办法（试行）（济价房字2004168 号）规定，物业服务费标准分为一、二、三三级，三级是最低级，其收费标准是：多层 0.30-0.50 元/月、高层 0.60-0.80 元/月。近几年来，物业服务成本急剧增长，其中占物业服务成本 80%以上的人工成本涨幅最大。2004 年济南市最低工资标准是 410 元，事业单位没有强制缴纳社会保险；2010 年最低工资标准已提高到 920 元，强制五险费用为 498 元/人/月，目前的人工成本是 2004 年的 3.46 倍。为此，物业服务费也有不同程度的上涨，当前济南市实行标准化三级物业服务的小区，多层住宅最低收费 0.6 元/月，小高层、高层住宅最低收费1.1 元/月。另外，考虑到高层住
