卖房出租房赚钱养老 或不及以房养老划算

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1、卖房出租房赚钱养老 或不及以房养老划算作为国人最关注的“房子”和“养老”两大问题，一旦联系在一起注定成 为各界关注的焦点。日前，国务院公布的关于加快发展养老服务业的若干意 见（以下简称意见）中，一句“开展老年人住房反向抵押养老保险试点” 迅速引来热议。以房养老，简单来说就是老人在退休以后，可以将房子抵押给银行、保险 公司等金融机构，经评估后获得一笔款项，并由金融机构按月发放给抵押人用 于养老直到其身故。这样一项突破性的政策，对老年人来说到底能带来多大利 好？抵押抵押 200200 万元房子万元房子，每月能领每月能领 1 1 万元养老？万元养老？一直积极提倡以房养老的中房集团公司理事长孟晓苏表示

2、，根据国外标准 的“抵押式以房养老”计算，如果老人以评估价值 500 万元的房屋参保，每月 大约可得到 2.6 万元；如果老人以评估价值 200 万元的房屋参保，每月大约可 得到 1 万元。通常来说，国内一线城市的房价基本都能支持上述价格，也能满 足大部分老人的日常生活需求。不过，有人以办理 10 年期 100 万元的按揭贷款购房为例来计算，指出按当 前基准利率 6.55%、采用月均还款较少的等额本息法，每月月供大约要 1.138 万元，相比起来“抵押价值 200 万的房产，每月才领 1 万元太不划算了”。但孟晓苏发微博评论称：“这种算法既不懂保险也没其他依据”。他表示： “反向抵押养老保险与

3、购房抵押贷款算法相似但方向相反。抵押贷款买房者要 按月向银行支付本金加利息但先行住房；反向抵押保险是保险公司提前向老人 付款并延后得房。所以给付金数额大致是反过来计算的，约是购房本金减 去预付利息。”一线城市以房养老或更划算一线城市以房养老或更划算尽管作为国家养老政策的补充，以房养老主要针对的是孤寡、失独老人或 子女不在身边的老人，但对其他有房、有一定存款也有子女的老人来说，也不 失为一种选择。然而，羊城晚报记者采访获悉，其中还涉及多个问题，比如房 价未来一旦出现增值，增值部分的收益归谁、子女是否还有继承权、一旦突破 了 70 年产权的年限如何解决、多人产权的房子应该如何评估和处置等等。“上述

4、可能涉及的问题，或说容易产生纠纷的问题，正是在下一步制度设 计上需要解决的问题。”一位寿险公司的相关人员认为，房产价值不同、个人 考虑的因素不同、家庭环境的不同以及老人的需求不同，都导致了很复杂的博 弈过程。羊城晚报记者了解到，目前广州市平均养老金水平达到 2833 元/月（据广 州市人保局数据）。以广州城区一套价值 200 万元（均价 2 万元、100 平方米） 的房子为例，目前中国人平均寿命为 72 岁，假设老人退休时（55-60 岁）可进 行倒按揭，倒按揭的期限约为 20 年。在目前广州的房租、房价和抵押贷款利率水平之下，暂不考虑通胀和利率、 除社保外假设每月以 1 万元生活费为标准计算

5、卖房后租房：卖掉得 200 万现金，以 2000 元租一套普通的住房，则这笔钱 仅够用 13 年；卖房后换小房：卖掉得 200 万现金，其中花 100 万买个小房，要维持上述 生活水平，100 万现金仅够 8.3 年； 住房抵押：以房价的 70%作为评估，目前 10 年期的抵押贷款利率为 6.55%，则老人虽然拿了 140 万的现金，这笔钱仅约够用 11 年，且每月还要返 还银行利息；以房养老：如仍以房价的 70%作为评估，每月能够获得金融机构提供的 1 万元现金，所需要的费用由金融机构负担到老人离世。关注关注机构风险：房价跌了怎么办？机构风险：房价跌了怎么办？实际上，由于目前相关细则没有出台

6、，以房养老对保险公司来说也可能存 在风险。“住房反向抵押代管保险，金融机构并非稳赚不赔，”中美联泰大都 会人寿产品管理部王琪向记者直言。首先是按揭金额问题，在“以房养老”模式下，金融机构一般要在老人过 世后才能处置房产，在签订合同到执行处置的时间跨度可能较大，难以准确预 估房产的实际价格，因此如何确定按揭金额是首先需要解决的问题。然而房价 未来走势的不确定性，成为了最大障碍。如果房价一路上涨当然皆大欢喜，而 一旦房价出现崩盘，却是一损俱损。目前一线城市房价还在稳步上涨，但在一 些盲目开发的三四线城市，却隐藏着巨大的风险。其次是按揭期限问题。由于人的寿命难以预期，“倒按揭”的期限无法事 先确定，

7、每月金融机构提供的养老金数额难以准确计算。 中国房地产开发集团理事长孟晓苏在访谈时认为，中国没有真正的“反向 抵押养老保险”。孟晓苏表示，所谓的反向抵押贷款都是由银行做的，银行之所以要选第二 套房，是因为如果把房子拍卖，抵押人不会被赶到大街上去；而且要有个期限， 贷款不能是无期限的。“所以我说这一种不是说老人，只有老人才能入，任何 一个有房子的人，到银行说，我把房抵给您，用十年、八年，这种都可以，对 于有些老人，房子多了，抵押出去一套或者卖一套，抵押优点就是房子增值还 好，这是任何人都可以做的。”孟晓苏说，“因为过去没有反向抵押养老保险，所以之前所有出在抵押贷 款方面的问题都不能算到保险公司还

8、没有推出产品的账上，而一旦要有这样的 产品，我相信保险公司会有它的选择。比如说它会择相对房价比较高的城市来 做试点，会选择一些无子女老人，来做首批，或者一些空巢家庭做首批的试点 者。同时从老人的应该说房产和几种知识结构上，更多会选一些高知识层面的， 他们比较以理解这个产品。”孟晓苏指出，商业保险不能让什么人都覆盖，“至少有两种人不做保险， 一种是富豪，富豪有的是钱，干吗非要抵押房子养老。还有一种就是没房的人， 没房没钱都跟这没关系，人保险公司做的这个，做的这种反向的保险，是抵押 房子。当然还要排除掉不愿意入的，随着这种产品深入人心，可能在中国有房 而缺钱的老人数量比较大，未来可能还会比较多，特

9、别是中国的家庭结构小， 所以往往是子女的房，而且子女买房的时候还是老人帮助。”“央视曾经在 2007 年对老人做过调查，回答说愿意一半，不愿意有一半， 在最近上海统计局对老人做了调查，结果发现 73.1%的老人认为这个产品是赞 同或基本赞同，可见在老年人的心目中多一个选择比少一个选择好。在这种发 达地区，比如上海，认为不需要养儿防老，不需要子女养老的占了 12.1%，说 明在这些地方，更多认为子女太劳累了，不需要麻烦子女。”孟晓苏说。孟晓苏解释，“以房养老”不应该由政府强制推行，而是老人自发通过这 种方式补充养老资金，“这并不意味着政府在基本养老方面可以不作为，只是 为养老增加一种方式”。他认

10、为，儿女养老，仍将是中国未来养老的一个主渠道。但中国现在老龄 人口约 2 亿，其中大约有 10%老人没有子女，此外，也有不少老人的子女长期 居住在国外或者在外地，使其成为空巢家庭，这些老人的生活难以得到保障。孟晓苏认为，如果这些老人有住房，可以考虑使用反向抵押，不用卖掉住 房就可以将这笔财富变现。“如果房屋继续增值，造成老人财富增加，还可以 逐年变现，源源不断地供养老人的生活。” 国务院发展研究中心市场研究所所长任兴洲近日接受中新社记者采访时也 表示，“以房养老”在中国不会成为养老的主渠道，养老问题全部指望住房养 老是不客观的。“以房养老”还需要有很好的政策设计和法律保障。孟晓苏：孟晓苏：“以

11、房养老以房养老”可能选择房价较高的城市来做试点可能选择房价较高的城市来做试点提到“以房养老”，在国外多个国家已经有不少成功的尝试，而国内虽然 此前在北京等地有过试点，但是多以失败告终。孟晓苏说，“因为过去没有反向抵押养老保险，所以之前所有出在抵押贷 款方面的问题都不能算到保险公司还没有推出产品的账上，而一旦要有这样的 产品，我相信保险公司会有它的选择。比如说它会择相对房价比较高的城市来 做试点，会选择一些无子女老人，来做首批，或者一些空巢家庭做首批的试点 者。同时从老人的应该说房产和几种知识结构上，更多会选一些高知识层面的， 他们比较以理解这个产品。”孟晓苏指出，商业保险不能让什么人都覆盖，“

12、至少有两种人不做保险， 一种是富豪，富豪有的是钱，干嘛非要抵押房子养老。还有一种就是没房的人， 没房没钱都跟这没关系，人保险公司做的这个，做的这种反向的保险，是抵押 房子。当然还要排除掉不愿意入的，随着这种产品深入人心，可能在中国有房 而缺钱的老人数量比较大，未来可能还会比较多，特别是中国的家庭结构小， 所以往往是子女的房，而且子女买房的时候还是老人帮助。”孟晓苏：依靠儿女养老仍是中国人养老主渠道孟晓苏：依靠儿女养老仍是中国人养老主渠道“养儿防老”是传统中国，把房子抵押出去养老，观念上怎么改变？孟晓 苏说，“如果老人愿意把房子传给子女，这是非常好的传统，中国子女愿意赡 养老人，这是个非常好的传

13、统。儿女养老，仍然还是未来的一个主渠道，但是 没有子女的老人怎么办？”孟晓苏解释到：“我们中国，更悲惨的是那些失独家庭，就剩下孤独的两 位老人，现在有多少人，有 100 万个失独老人，这些老人谁给大家来养老，他 们的房子怎么传给子女，所以这些老人未来可能就更需要，这样供出自己的房 子，在有生之年花光，特别和他的同长的保险，叫与生命同长的。所以中国， 我们在鼓励儿女养老的时候，主要还是先从这些无子女和失独老人做起。”“有不少老人子女出国了或者外地，叫空巢家庭，这些子女在老人都是已 经六七十岁的时候，自己往往都成家也孩子，有房子。今后老的死了把房子留 给下边，6 个老人都死了以后最后剩你一个，不是

14、原来担心这个，有些老人本 身就有两套房三套房，有意向的可以选择来进入，有些子女也很愿意让老人入 保险，这样子女照顾不了老人，老人有钱，可以自己安排自己的生活。”孟晓 苏说。孟晓苏：孟晓苏：“以房养老以房养老”可先从无子女和失独老人做起可先从无子女和失独老人做起孟晓苏表示，如果老人愿意把房子传给子女，子女愿意赡养老人，这是个 非常好的传统。儿女养老，仍然还是未来养老的一个主渠道，但是没有子女的 老人怎么办？我们中国现在老龄人口有两亿，大约有 10%老人是没有子女的。而更悲惨的是那些失独家庭，就剩下孤独的两位老人，现在有 100 万个失 独老人，这些老人未来可能就更需要，这样供出自己的房子，在有生

15、之年花光， 特别和他的生命同长的保险。所以中国，我们在鼓励儿女养老的时候，主要还 是先从这些无子女和失独老人做起。他进一步表示，其他老人也会有愿望，有不少老人子女出国了或者外地， 叫空巢家庭，有些老人本身就有两套房三套房，有意向的可以选择来进入，有 些子女也很愿意让老人入保险，这样子女照顾不了老人，老人有钱，可以自己 安排自己的生活。孟晓苏：房屋产权不止孟晓苏：房屋产权不止 7070 年年 不必担心产权到期不必担心产权到期房屋“以房养老”试点的时候，一些市民担心房屋 70 年产权期限到期后会 产生一系列的问题。孟晓苏认为，房屋产权 70 年的说法是不准确的，因为房屋 产权是永久的，70 年期限

16、的问题不是抵押老人所担心的问题。孟晓苏表示，2003 年的时候提出这个问题的，当时保险公司第一个顾虑就 是 70 年，房屋产权 70 年这是不准确的，因为房屋产权是永久的，土地使用权 70 年，早在 2003 年 7 月份，全国人大颁发的物权法已经明确规定了。他进一步表示：“我们再翻过来讲，到底谁担心 70 年产权到期，开发商肯 定不担心，二手房也不担心，如果快到期了，赶快把房子抵押出去，保险公司 如果愿意要，你干嘛不甩给他呢，所以 70 年的问题不是抵押住房的老人所担心 的问题。”多地试点效果欠佳多地试点效果欠佳“以房养老”在我国提出已 10 年，曾在一些地方试点，效果并不理想。2003 年，“以房养老”理念最早被中国房地产开发集团理事长孟晓苏引入 国内。2007 年 11 月，上海市公积金管理中心试点“以房自助养老”协议。 2011 年北京市“十二五”时期老龄事业发展规划提出，北京市鼓励商业保 险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展“以房 养老”试点业务。2012 年 4 月，南京提出“以房养老”，但相关负责人透露， 该