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1、1对县域职工贷款难导致购房难情况的调查对县域职工贷款难导致购房难情况的调查目前，在我国大部分县城，职工购房难的现象普遍存在。不仅影响了县域的社会和谐，影响了县域职工幸福指数的提高，而且也影响了地方经济发展，特别是房地产业的发展。针对此，笔者对县域住房市场和职工购房情况进行了调研，发现了其中一些问题，提出了银行业要加大贷款投入，解决好县域职工住房难的问题，促进社会的和谐和住房市场的繁荣的对策建议。一、县域住房市场基本情况一、县域住房市场基本情况笔者对县域住房市场进行了调查，基本情况是购房难、卖房难，县域房地产业不活跃，大部分职工买不起房，而且现房销售比较困难。具体情况是：（一）县域住房过剩现象严
2、重，现房成交率较低。近年来，房地产业一直是暴利行业，很多商有把资金投向房地产业，造成房产过剩。在笔者调查的几个县城，普遍存在着现房过剩的现象，虽然现房少，但购买的客户也比较少，房地产业现房成交率比较低，每天成交量平均不到一套住房。成交的住房差不多都是按揭贷款，购买者需要缴 40%的现款，而且后期还要负担大修基金和物业费用。累计买一套住房入住前要交首付和基它费用 17 万元左右，加上装修费用，高达 20 万元以上。（二）房价高，大部分职工没有能力买房。县域的现房销售价格可以分为三个档次。第一个档次是：每平方米 3600 元，虽便宜但2是比较偏僻。第二个档次是，每平方米 4200 元左右，位置适中
3、，但楼层比较偏低。第三个档次是，每平方米 4600 元左右，属于大家比较理想的住房，但是价格偏贵，与城镇职工的收入不对移送，很多职工望房兴吧，很难买起房子。（三）城镇职工收入低，与高昂的房价相比，有诸多的不适应。目前，县城职工的收入情况为：25-30 岁的职工一般月薪是 2500 元左右，30-35 岁的职工月薪一般在 3000 元左右，35-40 岁的职工月薪一般在 3500 元。买一套 100 每平方米的理想住房，2530 岁的职工需要 16 年不吃不喝，没有任何开支的情况下才能完成，而购买一套 100 每平方米的一般住房，需要 15 年的工资收入。买一套 100每平方米的理想住房，303
4、5 岁的职工需要 14 年的全部工资金收入。而购买一套 100 每平方米的一般住房，需要花掉个人 12 年工资收入的 70%。（四）按揭买房难以负担高昂利息支出适婚青年毕业不久，按每个月 2500 元的工资，如果买第三个档次的房子，即价格便宜比较偏僻的住房，每平方米需要 3600 元。10 年房贷买房，按银行的利息计算方法：每年需支付利息，9 厘除以 3 乘以 360 天 X 住房面积，大约每月需要支付利息 2000 多元有房贷，1000 远的利息，15 年房贷利息 10%，每月需支付 2500 元左右的房贷、20 年房贷利息 12%，每月需要 1200 无左右的房贷。照此计算，除首付外，买房
5、职工需要一个月个人全部工资支付买房房贷利息和当月需还本金，而且长达 10 年、15 年，甚至 20 年左右。这样3算来，相比较一次性付清房款，则多支付 20 万元左右。如果一次性付清全部房款，除去首付部分，按 3600 元房价的标准。100 米面积的住房，需要贷款近 21 万元左右，按人民银行发布的利息0.000588 计算,十年还清贷款,需要利息 10 万元左右。对于新房贷政策出台后，30-35 岁的职工想买第二套房，可是第一套房仍在按揭，处于尴尬期，不仅没有能力买第二套住房，而且按揭政策的利率会更高。这样一来，城镇长职工只能祖孙三代人挤在一起生活了。二、房地产销售在县城存在着一定的问题与不
6、足二、房地产销售在县城存在着一定的问题与不足（一）利息过高，一般家庭难以承受。依据上面的利息计算情况看，一个刚上班的职工，买一套 100 米的住房，需要多付利息 20 万元左右，相当于 17 年的工资收入，如果夫妇双方有一方没有工作，没有工资收入，这样的家庭根本买不起房子。如果是双职工，一个人的工资支付家用，另一个人的全部工资收入用于支付房贷，对于孩子扶养的费用，上学的费用，家庭仍然会处于拮据的状况。所以，在一般会城很多职工需要房子但买不起房子。（二）房贷新政难以拉动县城楼市虽然跟一线城市相比，中小城市，特别是县城的房价相对低一些，但各地的房价仍然大大超过当地人的经济承受能力。在调查的县城中，
7、有一个县城，政府设想在 2020 年人口达到 50 万。七八年来已经建成楼盘 20 多个，有 2 万多套房子，入住率还不足 30%。同时整个县城角角落落到处是所谓的小产权房，这一座那一栋，要是4集中起来，也有上万套房子。目前正在开发的楼盘超过 30 家，一两年内就可提供 3 万多套商品房。我估计这些房子 15 万人居住绰绰有余。但是，这么短的时间内，县城人口可能翻一番吗？再说这些房子有一部分还是被城区现有居民购买的。综上所述，县城楼盘开发远远超过城区人口增长的需要，房地产业的开发速度比较超前，与县城人口的实际增长速度不相适应。据初步估算，五六年后，县城房产的入住率仍然达不到 80%。县城的房地
8、产业照现在的增长速度发展，等到 2020 年，会出现满城空房子的现象。房地产开发过剩的地方该让房地产喘喘气了，房贷新政救不了县城楼市。何况还有一个更关键的问题被忽视了，一方面商品房开发如火如荼，另一方面基础服务设施建设却严重落后。在许多的县城中，中小学基本上存在“超大班”现象，这种现象表明，在城市规划和发展中，学校建设被忽略了。而且各地医院也满足不了需求，文化设施更贫乏，公共体育场地更是不足。如果政府把用于房地产开发的土地匀给学校一部分，先把学校建好，再多建几座医院，文化服务设施建设也到位，不仅可以抑制房地产开发狂热，还能够缓解学校、医院的压力，实现县城的和谐发展。（三）房地产政策与城镇职工的
9、实际需要不相符年些年来，国家连继调整房贷政策，目的是拉动房地产业，拉动中国经济的发展。但实事上，国家每次调整房地产的新政，基本上是按大、中城市房地产市场的基本情况来的，很少能照顾到县城的房地产业发展。无论房地产业的调控政策如何进行调控，县城职5工买房难的问题并没有从根本上得到解决。另外，从现行的房贷政策看，除了允许按揭买房、照顾开发商的利益外，并没有对一次性付房款的买房户进行贷款扶持，城镇职工很难从银行直接贷款买房。正因为他们没有更大能力一次性付款买房，银行往往为了防控信贷风险，不愿意为购买住房的职工贷款买房。所以，城镇职工买房难的现象并没有从根本上得到解决。三、强化贷款投入，解决城镇职工买房
10、困难的对策建议三、强化贷款投入，解决城镇职工买房困难的对策建议针对城镇职工收入低，买房难的现象，笔者认为应该从以下方面给予解决，从而达到人人买起房子的效果。（一）银行要根据职工买房的实际需要，降低按揭贷款利率，以降低城镇职工买房的支出，减少城镇职工买房难的问题。对于按揭贷款政策，银行要区别对待，对于城镇职工按揭买住房可以适当优惠，要区别于大中城市的按揭利率政策。（二）政府要对困难职工给予扶持，给予买房的职工一定的经济补贴，帮助他们买房，同时要加大廉租房的建设，解决好城镇职工买房难题，保证城镇职工都有房住。（三）银行要给予个人建房和联合建房的职工信贷支持。一些城镇职工需要自建房，或者联合建房，银
11、行要给予信贷支持，帮助他们解决好建房的资金需求。（四）要鼓励城镇长职工一次性付款买房。介于城镇职工工资收入低，按揭贷款买房，需要多支付 20 万元的利息费用，为了减轻他们买住房的经济压力，要引导他们一次性付款买房。对于一次性6付款买房的城镇职工，银行要给予信贷支持，帮助他们买房。农业银行是农民自己的银行，理应在支持城镇职工买房方面给予极大的帮助、支持和照顾，要在低于市场利率的情况下，满足他们买房的资金需求。县信用社具有极强的自主性，为城镇职工买房贷款更为方便，可以协商解决好利率问题，降低城镇职工买房的开支。总之，城镇职工收入低，买房难是不争的事实。要解决好这个问题，需要政府和银行给予大力的支持，只有全社会都关心城镇职工的生活，关心他们的住房问题，才能从根本上解决好这一问题。
