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1、1冻结公司股权转让解决土地倒卖漏洞冻结公司股权转让解决土地倒卖漏洞(2010-04-21 18:18:41) 转载倒卖土地如果程序合法就是合法的，最多是不道德的。但如果程序缺失就 可能是违法的。不解决倒卖土地获得暴利问题，就不能有效解决中国房地产领域的任何问 题，就会动摇执政者的威信和社会基础。一般来说，治理倒卖土地获取暴利问题，其实就两招儿：按照中华人民 共和国城市房地产管理法规定，一是闲置囤地阶段可以征收土地出让金总额 20%以下的土地闲置费，可以收回土地；二是土地价格巨额增值后，通过股权出 让实现获利时，可以通过依法征收印花税、所得税、土地增值税措施卡住逃税 关，因而控制获得暴利。但是，
2、上述两招儿在程序上还给地方管理者和执法者留下了空档，比如：1、城市房地产管理法说可以征收土地闲置费，没有说必须征收；2、股权转让时，由于工商、税务、土地部门互补协调管理，因此不交税也 无人知晓和管理。在程序上，最好的方法是借鉴矿山资源转让的审批方法，即：房地产项目公司在获得土地开发项目之后，如果进行股份转让，不仅仅需 要全体股东决议既可以转让，还必须经过国土、税务部门的审批、备案之后， 才能在工商部门进行股权转让。只有完善了这个程序，才能从根本上依法解决 倒卖土地中的问题。（倒卖土地不违法，但是因逃过土地闲置费处罚和股权转 让逃税而获得倒卖土地巨额利润就是违法）。这就相当于冻结了房地产项目公
3、司倒卖土地的股权转让策略。先拿地，再经过较长时间闲置囤地后，为了获利，通过中介掮客或者政府 官员牵线搭桥，将获得土地使用权的项目公司的全部或部分股权出让给收购方， 通过股权转让出让方从受让方那里获得暴利。这是土地市场世人皆知的获利链 条。以往，无论是政府还是媒体，都是从拿地、囤地这两个环节做文章，唯独 在最后一个“股权转让”这个环节研究甚少。 按照城市房地产管理法规定，完成开发投资总额的百分之二十五以上的在 建工程土地项目才可以进行土地转让。但是都已经拿到开工许可证并且完成开 发总投资额 25%的房地产项目，已经是养大的孩子，谁又会转让呢？所以通过 在建工程转让而获利的实际案例很少。这就不说了
4、。要说的是目前倒卖土地绝 大部分靠“股权转让”来进行投机这一方式。 2实行土地招拍挂之前，那些通过官商勾结以协议出让方式获得的土地，经 过 831 大限的鬼门关得以生存下来残存到今天的，土地以海量级速度暴增。以北京昌平、大兴、通州等地 2003 年至 2004 年通过协议出让获得的大约 10 万平米 地上建筑面积的土地项目举例来说，当时的土地出让金折合到地上建筑面积大约仅为每平 米 30 元左右，加上契税 3%，这些就是当时获得土地的真实成本，仅仅需要大约 250 万元 人民币就可以获得全部土地证。当然需要说明的是这些协议出让的土地项目是“生地出让”， 即由开发商负责拆迁进行一级开发连带进行房
5、地产开发建设二级开发的模式。由于当时拆 迁程序简单、拆迁成本偏低，在 2007 年以前根据当时的拆迁补偿条件，总共投入最多 1 亿 元至 1.5 亿元即可完成全部拆迁具备开工条件。但是，随着时间的推移，上述类似的项目 （具备开工条见的净地）在目前或稍早前的北京土地市场经过招拍挂大约需要 9 亿元至 10 亿元。通过股权转让，可以说极少有缴纳税费的，税务部门也无从稽查，因此上述项目通 过股权转让，可以获取大约 500%以上的暴利。除了上述协议出让的土地，通过招拍挂获得土地项目，在低点时提前介入， 在高点暴涨时抛出。尽管通过招拍挂方式拿地后倒卖土地的空间不如倒卖协议 出让土地的空间大，但是由于时间
6、成本和机会成本经过闲置囤地过程的累计， 很多战略布局长远的土地项目，仍然有巨大的获利空间。无论通过哪一种方式 拿地，目前几乎所有靠土地获利的是靠股权收购的最终方式实现。 本来，在囤地阶段就可以精准打击的。按照城市房地产管理法第二十六条 规定：“超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相 当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的， 可以无偿收回土地使用权”。这个法已经有了非常清晰明确的规定，既有标准， 又可操作，但是在实际中，地方政府和有关主管部门很少愿意执行，有法不依 就是执法者的违法和犯法。但谁去管理这些执法者？所以建议，房地产项目公司在获得土地开发项目之后，如果进行股份转让，必须经过 国土、税务部门的审批、备案之后，才能在工商部门进行股权转让。这就意味着即使通过 公司股权转让，必须要完成印花税、所得税、土地增值税的完税过程，依法付出应有的税 务成本代价。这种方法，几乎相当于冻结了房地产项目公司股权转让的对策。
