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1、地方卖地纯收益数万亿去向成谜 做高成本规避上缴 正文我来说两句(10121 人参与) 扫描到手机 2013 年 06 月 07 日 06:24 来源：浙江在线 手机客户端 保存到博客 提要当前，一些城市土地出让的溢价看似不高，但其中却另有奥妙。政府在土地出让中 设定的起始价等，一般会高于成本价，这个差价加上溢价部分，实际上政府获得的纯收益 会更多。 网友有话说更多精彩内容起底地方卖地纯收益：一笔数万亿元的糊涂账刘展超 张静20082012 年五年间，地方政府土地出让总收入超过 11 万亿元，其中地方政府净收益 多少？一位学者通过计算后得出，这五年扣除征地拆迁等成本后地方政府纯收益超过 4.1
2、万 亿元。不过，这个数据尚未获得官方认可。这一笔巨额的财富，其去向外界却难以知晓。今年财政部提交的“关于 2012 年中 央和地方预算执行情况与 2013 年中央和地方预算草案的报告”中，有关地方土地出让支出 的表述只有一句：国有土地使用权出让收入安排支出 28046.04 亿元，下降 1.3%。这或许不能满足外界的知情权，尤其是这些所出让的土地，性质上还是属于全民所有。 专家呼吁，国有土地出让收入是政府性基金预算，其收支账目应该公开。占地方财政收入最高近四成财政部副部长王保安去年底在人民日报撰文称，土地出让纯收益占出让收入还不 到 1/3，不到地方可用财力的一成。但民间数据并不支持这一观点。
3、北京工商大学贸易经济系副主任、中国市场学会流通学术委员会副秘书长徐振宇近日 发布了一组数据，得出了 20082012 年五年间，地方政府土地出让纯收入约 4.1 万亿元的 结论。此外，土地出让纯收入占地方财政收入比重，除了 2012 年为 9.49%外，其他年份都超 过了两位数，最高的 2010 年超过了 38%。在接受第一财经日报采访时，徐振宇表示，其数据来源于历年财政预算执行报告、 国土资源部官方网站及中国统计摘要(2012) 。不过，上述几个来源并没有“土地出让纯收入”这个数据，他是根据相关计算得出的， 即用土地出让总收入减去土地出让收入支出总数(记者注：这里包括征地和拆迁补偿支出， 以
4、及城市建设支出等)。徐振宇提供的只是全国层面总数，具体到重点城市如京沪广深，鲜有此类数据公开。本报记者统计了今年前 5 月北京经营性用地出让情况，在除去招标出让地块外(因招标 地块不对外公布标底，无法计算溢价)，北京共出让 50 余宗地块，出让总金额约 263 亿元， 这些地块的出让起始价总金额约 170 亿元，土地溢价约 93 亿元，占比约 35%。这个比例较低于外界的推断，一般认为，征地拆迁等成本约占土地出让收入的四成左 右。本报记者此前获得的某直辖市土地出让报告显示，2011 年该市土地出让累计上缴财政 专户 1079 亿元，扣除土地储备等成本后净收益 621 亿元。这意味着，该地区当年
5、土地出让 净收益率在 60%以上。徐振宇支持地方土地收益下降的观点。他认为随着国有土地上房屋征收与补偿条例的实施，以及农村居民维权意识的不断增长，地方被迫提高征地和拆迁补偿标准，导致政 府土地出让纯收入近年来迅速降低。即便如此，地方政府仍然热衷于土地收储。在土地财政的运作模式下，通过土地出让 直接赚钱是小，借此搭建投融资平台才是重点。中国土地勘测规划院副总工邹晓云认为，土地已成为地方政府投融资的一个重要工具 和手段，政府通过土地出让和抵押等环节，可以扩大城市建设规模。 “哪怕这块土地出让不 挣钱，政府也通过土地出让让企业和资本进入，进而带动区域发展。 ”2012 年中国国土资源公报显示，截至
6、2012 年底，全国 84 个重点城市处于抵押状 态的土地面积为 34.87 万公顷，抵押贷款总额 5.95 万亿元，同比分别增长 15.7%和 23.2%。浙江大学土地管理系教授杨遴杰也表示，分析地方土地财政不能仅从纯收益的角度看， 地方通过国土部门收储大量土地，做大土地出让市场，可以借此做大城市投融资平台(可抵 押的土地增多)，增加对城市基础设施建设的投资，此外，商业用地出让增多，房地产市场 规模也会随之变大，附带而来的税收也会增加。底价：政府卖地的底线当前，一些城市土地出让的溢价看似不高，但其中却另有奥妙。政府在土地出让中设 定的起始价等，一般会高于成本价，这个差价加上溢价部分，实际上政
7、府获得的纯收益会 更多。目前，一宗经营性地块的出让过程会出现多个价格，包括评估价、底价、标底(起叫价、 起始价)、竞买价(成交价)等。政府在委托相关机构对地块进行价格评估时，一般有市场比较法、收益还原法、剩余 法、成本逼近法，但基本上都应涵盖成本。在地价评估结束后，政府会根据土地估价结果、 产业政策和土地市场情况等，综合确定出让底价。如果在出让过程中，最终竞买价低于底价，则意味着该地块流标或者流拍，不能成交。杨遴杰对记者表示，地方政府设定的出让底价一般会高于成本价，因为若将地块底价 设定为等于成本价，一旦参与竞买企业购地欲望不积极，地块以底价成交，这种情况下政 府就会毫无收益。不过底价具体高出
8、成本价多少很难统计，相关部门会根据当时的房地产 市场形势，以及具体地块而定。一位不愿透露姓名的国土部专家也对本报表示，一般地方政府设定的底价会比成本价 高出 25%左右，换言之，只要该地块能够最终出让，即便是以底价成交，也相当于会有超 过 25%的纯收益。做高土地成本规避上缴地方土地出让纯收益的多寡，除了会影响地方政府经营城市的能力，也会直接影响民 生领域工作。此前中央要求地方在土地出让纯收益中提取一定比例用于农业、水利、保障房等建设。 这包括不低于 10%的比例安排用于廉租住房保障；不低于 15%的比例用于农业土地开发， 10%用于农田水利建设，以及 10%用于教育资金等。一旦地方土地出让纯
9、收益降低，意味着地方可以减少用于上述项目的开支。而且，地 方如通过某种“合规”方式来减少计提土地纯收益，中央其实很难查处。通过操纵成本收益账目表，做高土地出让的成本来规避资金上缴的方式，就是一种 “合规”方式。杨遴杰对记者表示，不排除地方政府会做低土地出让的纯收益，因为前述四大支出项 目要提成 45%，这是很大的一块资金。地方为了多留，可能会将很多其他费用统计到成本中，比如对地块周边进行绿化，修建市政道路等。他举例称，比如一条道路的修建原本应由财政出资，但土地部门可以将之放入土地出 让的一级开发过程中，这就变成了成本。土地出让后看似纯收益降低，但实际上地方借此 减少了财政支出，相当于增加了财力
10、。并且，地方也可以据此减少对上述四大支出项目的 提成。徐振宇也认为，之所以土地出让纯收入会不断下降，也有地方政府为防止资金过多上 缴给上级政府而有意识地“打埋伏”的考虑。政府应公布土地支出账本2006 年，国务院就要求将土地出让收支纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。简 单言之，国土部门收钱，然后交给财政部门将之纳入地方国库，并设立专账(即登记簿)， 专门核算土地出让收入和支出情况。但这个账本并未真正对外公开，在土地出让领域腐败层出不穷的背景下，外界对于土 地收入的收支公开呼声日渐高涨。在财政部公布的全年财政收支预算中，土地出让金作为地方政府性基金的一部分，会 公布其收支的总体数据，但并没有如公共财政支出等账本一样，详细公布其支出流向。中国社科院财经院财政室主任杨志勇接受本报采访时认为，国有土地出让收支账目应 该公开，这部分钱是政府性基金预算，仅仅看数字是看不明白的， “目前预算报告里关于土 地出让收入的数字其实什么都没说清。 ”“从技术上来看没困难，既然能算出支出的数字，如何支出肯定也有账目，就是怎么 公开的问题，而这往往又牵扯到保密制度或是数字敏感的问题。 ”杨志勇说。2008 年，某直辖市曾表示，今后将继续加大公开透明力度，土地出让金等各界普遍关 注的公共性资金必须公开。至今，仍未见到更进一步的举措出台。 （来源：第一财经日报） 【疯狂的土地财政】
