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1、从南京十大写字楼建筑看南京写字楼从南京十大写字楼建筑看南京写字楼标签：从南京十大写字楼建筑看南京写字楼标签：从南京十大写字楼建筑看南京写字楼 从南京十大写字楼建筑看南京写字楼市场的发展前景（同步市场研究部出品）目 录前言： 3一、南京十大高层办公商务楼盘详情 31、绿地广场 32、南京国际金融中心 53、南京国际广场 64、南京新百主楼 75、新街口苏宁电器广场 76、德基广场二期 87、奥体苏宁广场 98、金奥大厦 109、新地中心 1110、雨润国际广场 11二、南京办公市场现状格局分析 13三、南京写字楼市场供销分析及近期发展趋势预测 151、南京写字楼市场供销分析及预测 152、南京写
2、字楼市场售价租金分析及预测 16四、南京甲级写字楼发展现状及发展趋势预测 171、写字楼定位级别诠释 172、南京甲级写字楼供销分析及预测 183、甲级写字楼空置率分析及预估 19五、南京写字楼近年发展特征及发展前景预测 201、南京写字楼近年发展特征 202、南京写字楼市场发展预测 21结束语： 22前言：近年南京建筑高度屡次被刷新，这些建筑多为办公、商住综合用途楼盘，外立面新颖现代，定位高端，主要集中于城中和河西两区域，部分楼盘体量庞大，将在近期或未来几年内给南京市场提供大量的办公、商业、高档酒店、高档商务用房，这是否能改善南京办公、商铺物业销售不温不火的局面，能否大幅提升南京高档办公、商
3、铺物业的售价，甚至影响南京现有办公、商铺物业的租金？一、南京十大高层办公商务楼盘详情1、绿地广场项目简介：绿地广场总建约 30 万平米，集区域内生态、顶级酒店、高档办公、学院、商业为一体，囊括紫峰摩天洲际总部、云峰国际商务首席、翠峰生态商务中心三大杰作，建成后将成为南京档次最高、影响力最大的城市新地标和现代服务业集聚区。紫峰大厦建筑高度约 450 米，地上 89 层，总建筑面积约 18 万平方米，地下 4 层，总建筑面积 6 万平方米。主要功能设有六星级洲际酒店（约 7.9 万）、超 5A 办公楼（可销售面积约 6.2 万）以及顶级购物中心（约 4.8 万）。整个建筑有 50 多部垂直电梯与
4、30多部自动扶梯来保证整个建筑的人流运输，以保证整个建筑的品质。云峰大厦地上 24 层，主要功能甲级办公楼（约 21000）；裙房地上 6 层局部 7 层，主要功能为商场（约 45000）与酒店附属用房。翠峰生态商务中心定位为甲级写字楼与高档商场，总建面积 4.8 万平米。主楼为 13 层办公楼（约为 180005），裙房为 3 层高档商业空间（约为 12000），地下 2 层为设备机房、车库和局部商业（约为 4500）。绿地广场整体交付后，可提供约 10 万高档办公物业、7 万高档商业和约 8 万的五星级酒店，这将大幅提升鼓楼地区乃至整个南京市的办公、商业水平。租售情况：紫峰大厦于 2008
5、 年 4 月 2 号正式面向全球租售，目前销售均价 3.5 万/，租赁价格达到1 美元/天，目前紫峰大厦 9-34 层的办公物业销售额达到 6 亿元以上，销售面积约 1.7万，销售率约为 15%（可售房源销售率 80%以上）。云峰大厦于 2007 年 10 月 24 日开始销售，目前 2.1 万办公物业已基本售完，销售均价2.2 万/。2008 年中期交付使用，平均租金 5 元/天。翠峰大厦于 2007 年开始销售，目前已投入使用，平均租金约 5 元/天。绿地广场物业管理费 14 元/月。租售价格对比：南京写字楼价格与住宅价格长期处于“倒挂”状态，2009 年前写字楼售价很少突破 15000
6、元/，租金也很少达到 5 元/天。项目名称 区域位置 销售均价 项目卖点中环国际广场 鼓楼区中山北路 105 号 11500 元/ 山西路繁华地段和泰国际大厦 鼓楼区山西路 128 号 14000 元/ 金轮国际广场 汉中路 6、8、10 号 18000 元/ 新街口国际化甲级写字楼金峰大厦 鼓楼区中央路 19 号 15000 元/ 鼓楼交通枢纽地带2、南京国际金融中心项目简介：位于南京新街口汉中路一号，集办公、金融、商业、酒店于一体，总建筑面积18.6 万平方米。其中，裙楼和副塔楼已经入驻苏豪大厦、东方商城、招商银行。二期主塔楼为 51 层的纯写字楼，可供使用的写字楼面积为 7.8 万。20
7、09 年 5 月 13 日，新加坡 ARA 集团以 16.25 亿元人民币正式接手这幢超甲级写字楼，并宣称将采用“只租不售”的经营模式。 租金水平：南京国际金融中心采取只租不售的经营方式。低区 8-22 层租金 3.5 元/天以上；中区 24-36 层租金 4.5 元/天以上；高区 38-48 层租金 5.5 元/天以上，最高租金 6.2 元/天。物业费 10 元/月。南京国际金融中心的租金比新街口平均租金水平高约 1.5-2.0 元/天左右。3、南京国际广场项目简介：总建筑面积约 48 万平方米。一期建筑面积 22.7 万平方米，二期建筑面积 25万平方米。集世界级酒店、国际高端购物中心、甲
8、级写字楼、顶级豪宅和景观公寓为一体。 国际购物中心位于裙楼 1-8 层，总建筑面积 8.8 万。景观公寓位于北塔 1139 层，主力户型面积 70200，共 322 套。顶级豪宅位于北塔 1139 层。面积在 5281150/套，共 27 套。写字楼位于南塔 1122 层，总建筑面积 2.3 万。威斯汀酒店位于南塔 2336 层，建筑面积 3.17 万，客房 234 间，委托美国著名的喜达屋酒店及度假酒店国际集团经营管理。国际广场开发历程：1993 年，由 23 家大型骨干企业、上市公司、银行、金融机构等发起成立了南京国际集团股份有限公司，准备投资 40 亿元打造 45 万平方米的南京国际广场
9、项目。但拆迁过程复杂，直到 1999 年才正式动工。2005 年，南京国际广场取得了外销许可证；8 月底，项目一期工程共 22.8 万平方米封顶；10 月底签约仲量联行；11 月 8 日正式开盘推出豪宅“御景华府”，27 套公寓，起售价 5000 美元/平方米、起售面积为 500 平方米；之后又推出 274 套针对外籍高管客户的酒店式“怡景公寓”，均价人民币 20000 元/。2006 年，国际广场已经“全球发售”了近半年之久，但是由于定价高昂和项目本身并不成熟，导致销售不理想。2006 年上半年，建设中的国际广场停工。2008 年摩根士丹利开始对南京国际广场进行投资。2009 年 8 月 6
10、 日，摩根士丹利与南京国际广场在南京举行媒体见面会。摩根士丹利宣布以 12.5 亿注资南京国际广场。预计该项目 2010 年上半年开始投入运营。租售水平：购物中心、写字楼原计划 2009 年上半年正式运营，但目前尚未开始。预计威斯汀酒店将在 2010 年下半年投入使用。住宅部分“御景华府”和“怡景公寓”，预计今年 10 月即将正式上市销售，将推出 320 套公寓，及 27 套豪宅。其中，公寓的预计均价在 25000 元/平米，豪宅的均价将会高达 35000 元/平米左右。4、南京新百主楼项目简介：项目总建筑面积 8.28 万平方米。2008 年 7 月 27 日，主楼封顶，以 249 米的高度
11、和极具现代感的造型屹立在新街口商圈，成为新街口地区的新地标。租售水平：预计主力租金集中在 34 元/天。5、新街口苏宁电器广场项目简介：项目位于淮海路上现有的苏宁电器大楼东侧（新华社江苏分社地块），目前拆迁工作已基本完成。新街口苏宁广场建筑面积约 18 万平方米,规划高度在 380 米以上,这一高度将远远超过在建的 249 米高的新百大厦,成为新街口“第一高度”。项目建成后将成为集高档写字楼、高级酒店、大型商贸广场为一体的城市功能综合体。目前已有世界顶级的凯悦酒店已确定将其旗下五星级酒店品牌“君悦”确定进驻。6、德基广场二期项目简介：德基广场二期项目为店铺式商场和酒店式公寓相融合的 shopp
12、ing mall。二期项目建筑面积 16 万，由一幢 9 层裙楼和一幢 48 层 240 米高主楼组成。裙楼商用面积 8.5 万，设计商业模式为商铺、主题商店、美食广场、娱乐设施等，预计 2009 年底基本建成；主楼集高档酒店式公寓、商务办公为一体，预计 2011 年建成使用。德基二期将汇聚国际一线酒店品牌万豪旗下的 3 家 5 星级酒店，同时将使整个德基广场经营的国际一线品牌数量增加到 55 个，相当于全部一线“大牌”总数的 95%，另外世界一线的万豪酒店品牌也将进驻德基二期。德基二期的塔楼将在南京首次引入世界水准的标准商务办公模式，将于 2011 年建成开业。塔楼高达 339 米，堪称南京
13、又一新地标，未来将引入 3 家世界顶级连锁酒店，依次满足王宫贵族、世界 500 强企业总裁及外资企业高管入住并办公。7、奥体苏宁广场项目简介：奥体苏宁广场又称“博爱大厦”，位于河西奥体核心区,南京国际博览中心的东北角,紧邻地铁 1 号线和 2 号线交汇点元通站。项目总投资 58 亿元人民币,总建筑面积 48 万平方米,建筑高度超过 400 米,规划定位于集购物中心,超五心级酒店和星级酒店,5A 写字楼和酒店式公寓为一体的综合性区域地标建筑。目前项目处于外观设计阶段，其中美国顶级建筑设计师墨菲扬的作品最为热门。该款造型由超高主塔楼和一座大型 shopping mall 组成，shopping m
14、al 外观通透、现代，酷似“鸟巢”与“水立方”的二合一。项目进度：预计 2009 年内开工建设。8、金奥大厦项目简介：总投资 10 亿元，占地面积 38 亩，建筑面积 22.3 万平方米，包括 48 层的主楼和 4 层的裙楼。“金奥大厦”由主塔楼、辅楼、裙楼等三部分组成。主塔楼外形设计上犹如一个灯笼，辅楼的外立面则是很巧妙的融入南京明城墙风格，将古典与新潮、历史与现代恰到好处地糅合于一体。金奥大厦主塔楼位于项目南侧，高达 232 米，分为纯写字间和酒店式公寓两部分，是河西第一高楼，建成后将成为南京河西地标型建筑。辅楼位于项目北侧，总高 72 米，由 4 幢楼组成，总高 21 层。辅楼部分的房屋
15、形态是 SOHO 公寓形式（即居家办公），共 172 套。裙房则是连接主楼和附楼，主要是商业配套。项目进度：目前已领取销售许可证，开盘时间、价格未定，预计 2010 年交付。项目预计在下半年推出 90-460 平米的 SOHO 户型，价格预计在 15000-20000 元/。9、新地中心项目简介：原名朗诗城市广场，占地面积 3.3 万平方米，建筑面积约 21 万平方米。总投资近 20 亿元，主楼建筑高度为 228 米，定位为国际标准甲级纯写字楼。辅楼建筑面积约 3.5万平方米，为四星级酒店。广场裙楼建筑面积约 4.7 万平方米，定位为高级精品商业旗舰店、零售精品店、高档餐饮、高级休闲娱乐等功能
16、，配置 1500 多个停车位。主楼 50 层，高 228 米，外形由不同高度和倾斜度的玻璃幕墙从基部向上节节层进成“竹”形，隐喻进驻企业兴旺发达、蒸蒸日上。开发商为南京朗诗新世界房地产开发有限公司，成立于 2006 年，注册资金 22227 万元，原系南京朗诗置业股份有限公司下属子公司，2006 年 9 月股权整体转让给青岛新地集团有限公司。项目进度：项目主体已经建成，近期在做外立面，预计年底对外租售。10、雨润国际广场项目简介：原名朗玛国际广场，位于梦都大道、江东南路交界处，占地面积 2.2 万，总建筑面积 18 万，规划建设两座高 100 米 L 型塔楼，其中一幢高约 150 米,为 40 多层高的精装修的办公楼,设有购物中心,餐厅和会所，另一幢高 100 米,为精装修的酒店式公寓楼，也是一个集商务、娱乐、休闲、运动、办公居住于一体的综合性项目。开发商为江苏地华房地产发展有限公司，隶属于雨润集团。项目进度：该项目正在建设过程中，推出时间待定。另外正在
